주거용 공동 관리협회(HOA)에서 다른 사람한테 임대를 못 주게 하는 곳이 있다.

콘도에만 HOA를 두는 것이 아니라 단독 주택단지에도 HOA를 두고 있는 곳이 있다.

HOA에서 주택 소유주에게 임대를 주지 못한다는 규정을 만들어 다른 사람한테 세를 못 주게 한다. 내 집을 내 마음대로 임대도 못 주게 제한하는 것이다.

어떤 곳은 1년 이후부터 임대를 주어도 되지만 1년 이내에는 타인에게 임대를 줄 수 없다는 규정을 두고 있다.

물론 이런 규제는 가주법에서 융자를 받아 주거용 부동산을 구입한 후 1년 이내에 임대를 주었을 때 발생하는 수입은 은행에 지불해야 할 수입이지, 소유주가 가지는 것을 ‘임대 사기 ’(rent skimming)로 규정하고 있다.

물론 위법행위에 대한 대응은 은행 소관이다.

임대를 못주게 제한하는 규정을 철회하기 위해 2012년에 관련법이 제정되었다. HOA는 타인에게 임대를 주는 것을 제한하지 못한다. 단, 산업체와 상가에 대해서만 제한한다.

소유권 취득 이전에 제한을 두고 있었던 장소만 예외로 한다. 부동산 판매 시에는 HOA가 임대 주는 것을 반대하는 경우에는 분명히 이 사실을 밝혀야 된다.

소유주가 임대를 주는 경우 소유주는 HOA에 소유권 취득 일자와 입주자에 대한 연락처를 제공해야 된다. 2012년 1월1일 이후 임대 계약에만 적용된다.(SB 150)이처럼 과거에 코도 단지 내 콘도소유주는 타인에게 임대를 못주게 하던 것이 새 법에 의해서 임대를 줄 수 있도록 허용되었다.

그러자 이제는 짧은 기간 임대를 주는 사람한테 간접적인 제한을 시작했다.

임대를 3일, 7일, 또는 90일 이내의 짧은 기간동안 임대를 주는 주택에 대해서는 HOA에서 추가 수수료를 징수하도록 허용했다. HOA 규칙에서 짧은 기간동안 임대를 주는 사람에게 합당한 추가 비용을 부과 할 수 있도록 허용했기 때문이다.

Paso Robles의 해안가에 위치한 주거용 콘도 단지에 거주하는 몇몇 사람이 짧은 기간 임대를 못주도록 HOA가 추가 비용을 징수했다. 소유주가 해당 유닛에 거주하지 않고 짧은 기간 동안 휴가를 온 사람에게 빈 집을 임대 주었을 때 HOA에서 특정 비용과 별도의 규정을 적용한 것이다.

해당 소유주들은 이에 반발하며 HOA가 불법적 비용 청구했다며 법원에 소송을 제기했다. 이들은 HOA가 최저 임대료를 결정했어야 한다고 주장했다. 이 단지에는 650 세대가 있다. 이중 계속 거주하는 사람은 80세대 정도뿐이다.

이 가운데서 66세대가 짧은 기간 동안 다른 사람한테 임대를 주고 있다. 전체 소유주 가운데서 10% 정도가 짧은 기간 임대를 주고 있는 것이다.

짧은 기간 임대라는 것은 90일 이하의 임대를 말한다. 나머지 소유주는 휴가용 제2의 주택으로 콘도를 사용하고 있다.

가난한 사람들이기 때문에 한 푼이라도 돈을 더 벌기 위해 짧은 기간 임대를 주고 있다.

임대를 주는 사람은 HOA로부터 ‘조건부 토지 사용 허가’(CUP)를 받아야 된다.

HOA는 7일 이내에 한 번 이상 임대를 준 경우 1년에 325달러를 소유주로부터 징수한다. 임대 건물주에게 연간 징수비용 책정, 쓰레기 수거 비용, 청소비용 징수 등에 대한 책정을 해야한다고 되어 있다. 자동차, 수상스키 같은 것도 주차대수에 제한을 두었고 비용을 받는다.

그리고 건축 비용과 소유권 이전 비용도 받는다. 짧은 기간 세를 주는 것을 어렵게 만들었다. 일반적으로 짧은 기간 입주자는 3일 정도이고, 많아야 7일 정도였다.

법원은 HOA 규정이 법적으로 합당하다, HOA에서 짧은 기간에 자기 소유의 콘도를 임대 주는 사람에 한해 적합한 규정을 적용하고 비용 징수를 할 수 있다고 판결했다.

HOA 규정에도 짧은 기간 임대에 대한 규제를 할 수 있도록 되어 있다. 모든 주택 소유주에게 짧은 기간 임대에 대한 규제와 비용 징수를 적용 시키고 있다. 과거의 운영 경험으로 보아장기 입주자보다도 짧은 기간 입주자에 대한 비용이 많이 지출되므로 그러한 비율로 징수를 할 수 있다.

법원은 쓰레기 수거 비용은 1년에 250달러를 징수하는 것은 합법이라고 판결했다.

방을 낱개로 세를 주는 경우도 흔히 볼 수 있다. 방 4개짜리 콘도를 구입했다고 가정하자. 각 침실마다 낱개로 임대 주는 것을 못하도록 제한하는 HO가 있다.

어떤 사람이 라호야에 위치한 Colony Hill Condo 단지에 침실 4개, 화장실 3개짜리 콘도를 구입했다. 방 하나는 주인이 거주하고, 한 방은 사촌에게 임대, 다른 힌 방은 가족 관계가 아닌 사람에게 임대를 주었다.

방 마다 300~550달러를 받았다. 임대 계약서는 없고 구두 계약이었다. 각자 방을 따로 사용하지만 부엌과 거실은 공동으로 사용했다. HOA 규정에는 콘도는 단독거주지로만 사용할 수 있으며 공동 관리지역에 대해서도 상업용으로 사용할 수 없다고 되어 있다.

각 소유주는 타인에게 임대는 줄 수 있다. 하지만 각 임대는 서면 계약이 되어야 하고 관리 협회에서 요구할 때는 계약서를 제출해야 한다.

소유주는 임시 거주 목적이나 호텔 같은 목적으로 임대를 줄 수 없다. 임대를 주었을 때에는 서면 임대 계약이 성립돼야 한다.

문의 (310)307-9683

<김수진 변호사 <호프 법률그룹>>