고객들은 채권자로부터 어떻게 집을 지킬 수 있는지를 많이 물어본다. 집을 지키기 위한 합법적인 방법은 많이 있지만, 법적으로 까다로운 부분들이 많고 어떤 경우에는 비싼 비용과 복잡한 방법을 사용해야 한다. 이번글로 재산을 보호할 수 있는 몇가지 방법과 그 장단점에 대해 설명하고자 한다.

보호 준비를 시작하기 전에 제일 먼저 고려하여야 할 것은 고소를 벌써 당했는지 아니면 빠른 시일 내에 고소를 당할 것인지를 확실히 알아야 한다. 재산보호 첫 번째 방법은 책임 보험에 가입하는 것이다. 여유가 있는 한 최대한의 책임 보험을 들을 것을 권한다. 또한 채권자의 청구로 재산을 지킬 수 있는 엄브렐라 보험도 가입할 것을 권한다. 어떤 경우에는 복잡한 재산보호계획보다 책임보험이 더 적합한 방법일 수 있다.

또 다른 간단한 방법은 주택소유 명의를 공동재산(커뮤니티 프라퍼티)에서 합유재산권(조인트 테넌시)로 변경하는 것이다. 부부의 경우, 공동재산(커뮤니티 프라퍼티)으로 소유하고 있는 집은 각 배우자의 채권자가 청구할 수 있다. 이런 경우, 채권자는 집전체를 청구할 수 있다. 합유재산권(조인트 테넌시)인 경우는 채권자가 해당 배우자의몫만 청구할 수 있다.

하지만 합유재산권(조인트테넌시)도 제약은 있다. 만약 부부가 둘 다 고소를 당하거나, 배우자가 사망해서 채무 배우자가 유일한 소유자로 남는 다거나, 집을 매각하면 채권자가 청구할 수 있다. 채권자가 청구하는 것이 공동재산 채무인 경우에는 합유재산권(조인트 테넌시)으로 재산의 일부분도 보호할 수 없다. 법적으로 공동재산 채무에 대한 책임은 부부에게 공동으로 있기 때문이다.

고소나 채권자로터의 재산보호 방법으로 LLC(Limited Liability Company/유한책임회사)를 설립하는 경우가 많다.

우리는 많은 고객들이 채권자로부터 부호하기 위해 자신의 주택을 LLC에 넣는 것을 보아왔다. 하지만 LLC로는 주택 보호가 안 되는 경우가 많다. LLC는 상업용으로 사용되기 때문에 거주지를 상업용 회사로 보호할 수는 없다. 주택을 임대로 취급하여 매달 임대료를 LLC에 지불하면 가능하지만 개인용 주택을 상업용 LLC로 보호할 수는 없다. 거의 모두가 자신의 집에 임대료를 지불하려 하지 않는다. 또한 주택을 LLC에 포함시키면 개인적으로 누릴 수 있는 주택소유에 대한 세금혜택이 없어질 수도 있다.

또 다른 방법은 주택신탁 QPRT(Qualified Personal Residence Trust)를 설립하는것이다. QPRT는 연방 국세청(IRS)이 인정하는 신탁으로 자녀들에게 주택을 물려줄 때, 양도세를 줄이기 위하여 설립하는 신탁이다. 이 신탁은 고소나 채권자로부터 주택을 보호하기에 좋은방법이다. 이 신탁은 부모들이 집세를 내지 않고 특정기간 동안 그 주택에서 거주한 후, 자녀들에게 주택이 양도되게 하는 신탁이다.

만약 부모들이 고소를 당하면 채권자는 부모가 거주하는 기간 동안의 권리만을 청구할 수 있다. 특정기간 동안의 거주권만 부모들의 소유이기 때문이다. 그 특정기간 이후에는 부모들의 주택에 대한 권리가 이미 자녀들에게 양도되었기 때문에, 자녀들이 주택을 양도받은 이후에는 채권자들이 자녀들에게 부보들의 채무에 대한 고소를 할 수 없다.

QPRT는 주택을 지키기에는 좋은 방법이기는 하지만 이 신탁으로는 부모나 부모의 다른 재산을 완벽히 보호할 수 없다. 부모는 특정 기간동안의 거주권이 있으며 채권자는 부모를 고소하여 그 거주권을 취할 수 있다. 이러한 QPRT의 단점을 보완하고자 우리는 QPRT와 다른 기법을 혼합하여 좀 더 확실히 주택을 보호할 수 있게 하고 있다. 이것은 진보적인 기법이지만 많은 사람들은 복잡할 수있는 이 기법 보다는 간단한 QPRT를 선호할 수도 있다. 하지만 그 해당하는 비용 또한 고려해야 한다.

QPRT가 완벽하게 해당 주택을 보호해주지는 않지만 채권자가 그 주택에 대해 채무를 청구하기란 쉽지 않다. 그러므로 채권자는 복잡하고 힘든 청구보다는 합의하는 쪽을 택한다. 그런 면에서 QPRT 또한 좋은 보호 방법이 될 수있으며 합의에 유용하게 작용할 수 있다.

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<알렉스 이 Kim & Lee, LLP 변호사 그룹>