<문> 지난 1월6일 제리 브라운 캘리포니아 주지사가 알리소 캐년의 천연개스 저장시설의 대량 누출 사고에 대해 피해를 당하고 있는 포터랜치 지역에 비상사태(State of Emergency)를 선포했다.

지진이나 홍수, 산불 등으로 인해 정부에서 비상사태를 선포하는 경우를 보았지만 이번 비상사태가 선포된 후에도 포터랜치 지역이나 피해 주민들에게 별로 특별하게 변한 것이 없는 것 같은데 비상사태 선포가 어떤 영향이나 효과를 주는 것인지 궁금하다.

<답> 우선, 비상사태의 개념에 대해 설명하자면 천재지변이나 인재로 인한 재난, 폭동, 전쟁 등이 발생하였을 때 해당 지역의 정부(주정부, 시, 카운티 포함)는 특정한 지역이 비상사태에 처해있다고 선언할 수 있다.

이 비상사태 기간동안, 정부는 행정, 입법 또는 사법권을 포함한 모든 기능을 일시적으로 정지시키거나 변경할 수 있는 권한을 가지게 된다. 이 기간동안 시민들에게 평상적인 활동에 제한을 줄 수도 있고, 정부는 특정기관을 지정해서 이러한 비상사태 계획을 수립하고 시행하도록 명령할 수 있는 것이다.

이번 포터랜치 지역 비상사태 선포가 해당 지역 피해 주민들에게 어떤 즉각적인 효과나 혜택을 가져다 주는지는 명확하지 않지만 우선 주지사의 행정명령은 주정부 산하 7개 기관에 대해 주정부 차원의 인적자원, 장비, 시설을 동원해서 이번 대량 개스 누출 사고 재난에 대처할 것을 명령한 것이다.

캘리포니아주에 소재한 모든 천연개스 저장시설에 대해 조사, 점검 및 안전 장치를 강화할 것을 포함하고 있다. 이에 따라, 남가주 개스 컴퍼니와 기타 개스 회사는 특수카메라 기술을 이용한 개스 누출 감지장치를 사용해서 개스 밸브를 매일 점검해야 하고, 개스정이 물리적으로 잘 작동되는지 여부를 확인해야 하며 안전밸브와 개스 유속, 압력을 측정하여야 한다.

또한 각 저장시설은 잠재적 파이프 부식 검사와 안전 시설에 관한 위기관리 계획도 수립하여야 한다.

그러나, 통상적인 비상사태 선포의 경우와는 달리 이번에는 주법을 정지시키거나, 적색경보 설치, 또는 정부의 재정적 지원을 포함하고 있지는 않다.

브라운 주지사는 개스누출로 발생한 모든 비용을 개스 컴퍼니가 부담해야 한다고 말하고 있고, 일반 주민에게 부담이 전가되지 않도록 가주공공시설위원회에 그 감독과 지휘를 명령하였다. 비상사태 선포가 자동적으로 SO개스 컴퍼니의 잘못을 인정하거나 확정시키는 것은 아니지만, 이번 사고가 대량 피해를 유발한 재난이 발생했다는 것과, 장기적으로는 개스 저장 시설을 영구히 폐쇄시키는 일차적인 단계라고 볼 수도 있다.

부동산 매매시 토질 오염검사 비용<문> 상가 건물 구입을 위해 에스크로를 설정하고 은행에 융자를 신청하였는데 은행에서는 토질 검사를 실시하여야 한다. 일차 조사보고서(Phase I Report)에 따르면 구입하려고 하는 건물에 약 30여년 전 주유소가 있었기 때문에 2차로 토질검사(Phase II )를 실시할 것을 요구하고 있다. 적지않은 비용이 드는데 어느측이 부담해야 하는 것인지, 또한 은행의 요구대로 반드시 조사를 해야하는지 알고 싶다.

<답> 부동산을 구입하거나 재융자를 위해 은행에 서류를 제출하게 되면 은행으로부터 필수적으로 요구되는 것이 토지검사 보고서, 또는 환경오염 보고서를 체출해야 한다는 것이다.

토지검사는 일반적으로 3단계로 구분되는데 1차 보고서 (Phase I Report)는 주로 부동산에 관한 기록과 서류를 검토하는 단계로 소방서, 도시계획국, 보건국, 시 면허국, 상하수도국, 전력국, 산업재해관리국, 수자원보호국 등의 기록을 검토하여 그 장소에 어떠한 사업체나 기업이 존해하였는지, 또는 환경오염 사고가 발생하였는지 여부를 조사하는 것이다.

1차 보고서 내용에 따라 그 장소에 환경오염이나 기타 위험물질을 취급하는 사업체가 존재하였다고 판단될 경우 토지 오염여부를 확인하기 위한 2차 보고서 (Phase II)를 요구하게 되는 것이다.

이것은 토지가 오염되어 있는지, 시추검사나 기타 장비를 동원하여 오염여부를 검사하고 확인하는 단계를 의미한다.

환경전문회사를 통하여 오염 여부를 조사하고 그 확인서 및 소견서(Soil Test Report)를 받아야 한다.

예전에 주유소가 있었던 장소라고 해서 모두 오염이 된 것은 아니며, 지하탱크가 있었다 하더라도 그 처리과정이 시정부나 주정부의 적법한 절차를 걸쳐 진행된 것이라면 아무 문제가 없다.

융자기관에서 염려하는 것은 혹시라도 그 건물의 토지가 오염이 되었다면, 그 오염을 처리, 제거해야 하는 책임이 건물주에게 있게 되고, 건물주가 재정적으로 자금이 충분하지 않을 경우 이로인해 융자금을 상환받지 못하게 되는 것을 우려하기 때문이다. 조사를 위한 비용은 기본적으로 은행 융자를 하는데 소요되는 비용이므로 구매자가 부담을 하는 것이 원칙이지만 만일 오염이 발견되었다면, 이를 제거하는 비용은 물론 판매자가 책임져야하는 것이며, 구매자는 매입 계약을 취소하거나 매매 가격에서 비용에 해당하는 금액을 공제하는 방법으로 합의하여 계약을 종결시킬 수도 있다. (213) 639-2900

<한태호 변호사>