작년 10월9일 캘리포니아 부동산 협회에서 발표한 2016년도 부동산 시장의 전망에 의하면 올해 매매량은 작년 대비 3.4% 증가할 것이고 중간가 역시 4.3% 정도 오를 것으로 내다보았다.

더 이상의 두 자리 숫자 상승폭은 기대하지 않고 있다. 새 해의 화두는 ‘이대로 계속 오를까?’‘이미 충분히 올랐고 이후 따르게 되는 과열 현상이 시작되는 것은 아닐까?’ ‘언제부터 가격 상승세가 꺽이거나 혹은 다시 하락세를 보일까?’ 이다.

벌써 10년 전 일이다. 2000년도 IT 버블 경제 이후 2004년 당시 모건 스탠리 스티븐 로치 경제학자는 영국의 파이낸셜 타임스(FT) 기고를 통해 “IT 버블 이후 미국에 다시 5년 만에 경제 버블이 끼고 있는데 바로 부동산 과열이다” 라고 했으며 이것은 이 후 2006년 및 2007년에 걸쳐서 나타났고 미국 경제 및 부동산 시장을 거의 초토화시키고 말았다.

거의 10년이 되가는 2016년의 부동산 시장을 우리는 맞고 있다. 2015년 10월 전미 주택 건설업 협회(National Association of Home Builders)와 금융회사인 웰스파고사가 매달 발표하는 주택 시장 지수는 65로 2013년 이후 최고로 높은 수치였다. 주택지수는 50을 기준으로 그 이상이면 부동산 시장에 대하여 낙관적이고 50 이하이면 부정적인 것으로 본다.

예컨대 10여년 전 한창 거품이 끼던 2006년에 주택 시장 지수는 최고치인 78을 기록하였고 거품은 터져 버렸다. 이후 2013 년까지는 계속해서 50 이하를 보여주었다. 이처럼 주택 시장 지수가 큰 폭으로 오르면서 오히려 주택 시장이 과열되고 있다는 주장에 무게가 실리고 있다. 주택 시장에 거품이 들어가기 시작한 지난 2005년 후반기에 근접한 것 자체가 이미 거품이 시작된 것을 보여주고 있다는 것이다.

2012년 이후 지난 3~4년 동안 전년 대비 20% 이상 부동산 가격이 급격하게 상승한 후 2014년 후반부터 작년 한해는 4~5% 정도의 약간 오른 정도에 그치며 너무 올랐다고 보는 바이어와 에이전트들의 경고가 늘고 있다.

지난 2006년 이후의 부동산 시장과 아주 많이 닮아 있다. 낮은 이자율 때문에 주택 매매를 서두르는 바이어들이 있는 반면 아예 구입을 꺼리는 바이어들을 쉽게 찾아볼 수 있었던 2015년이었다. 또한 중국인 자산가들의 폭풍 흡입 구매가 압도적이었고, 이 역시 부동산 과열을 부채질하고 있지만 계속해서 가격 상승을 이끌어갈 수 있을 지는 미지수이다.

현재 부동산 시장의 초미의 관심사는 이자율의 상승 속도와 그 폭이다. 이미 제로 금리 시대는 지나가고 지난 12월 한 차례 인상을 하였다. 그동안 유지되어온 초 저금리 3%대가 막을 내렸다. 현재 4% 이상으로 올라가고 있고 캘리포니아 부동산 협회에서는 올해 4.5%까지 상승할 것으로 전망하였다.

5% 이상으로 치솟을 경우 부동산 시장이 얼어붙을 가능성이 있다. 이는 2011년 당시 이미 한 차례 겪었던 현상이다. 이후 다시 부동산 경기를 살리기 위해 정부는 다시 초 저금리 이자율을 유지해 왔었다.

더불어 중국의 경제 성장 둔화를 포함한 세계 경제의 불확실성, 그리고 캘리포니아의 계속되는 가뭄과 1월과 2월에 예상되는 엘니뇨의 영향까지 부동산 시장이 밝지만은 않다고 보는 것이 신중론자들의 입장이다.

반대로 현재의 부동산 경기 활황은 2005년 및 2006년 당시와는 다르다고 보는 것이 낙관론자들의 설명이다. 여전히 낮은 수준의 모기지 금리, 실업률이 계속해서 감소하여 5%에 이르고 있고 실업 수당 청구건도 감소하는 등 경기가 계속 회복되고 있기 때문이다.

지난 2009년 2월 제일 주택가격이 하락했을 때 중간가가 24만5,230달러였다. 그러던 것이 작년 2015년 8월에 49만3,420달러로 최고가를 기록하였다. 하지만 이는 2007년 5월의 최고치인 59만4,530달러의 80% 정도에 그치며 완만하나마 앞으로 향후 2년 정도는 충분히 상승세를 유지할 것으로 본다. 2007년 당시의 과열 가격을 넘어서는 2016년이 될 지는 모르지만 계속해서 가격이 올라갈 것으로 예측하고 있다.

<문의 (818)249-4989>

<써니 김 >