프로베잇을 피하려고 부동산 중개업자를 통해 부동산을 사들일 경우 대개는 합동소유로 구입하게 된다. 합동소유란 부동산을 똑같은 배분율 즉 두 명이면 50%씩, 네 명이면 25%씩 부동산을 소유하는 것을 의미한다.

이 합동소유의 장점은 만약 부부가 소유하고 있다가 한쪽 배우자가 죽으면 죽은 사람의 50%의 재산이 생존자 승계권으로 자연히 상속절차 없이 미망인에게 상속되며, 만 18세 이상 성인에게 필요한 유언도 효력이 없는 소유권제도이다.

합동소유는 반쪽 자산소득세, 상속처리비 용 절감

그러나 나중에 미망인이 사망하는 경우에는 상속절차를 거쳐야 하기 때문에 결국 반쪽의 상속절차 회피 효과만 있는 것으로 완전한 상속 계획이라 할 수 없다. 또한 부부 가 동시 사망 시 위에 언급한 생존자 승계권은 무용지물이 된다. 또한 인컴 텍스상으로는 죽은 사람의 원가는 상향 조정되지만 미망인의 원가는 거의 구입금액 그대로 있어 자산소득세를 내야 한다.

예를 들어 30년 전에 흥부와 부인이 40만 달러를 주고 집을 구입했는데 현 시가로 100만 달러라면, 흥부(죽은 사람)의 원가는 50만 달러가 되지만, 부인의 원가는 20만 달러가 되어 후에 부인이 집을 팔 경우 30만 달러의 양도소득에 대해 세금을 내야 한다.

가주에서는 지난 5년간 2년 이상 거주했고 97년 5월7일 이후로 집을 팔았을 경우 25만 달러까지는 세금이 면제되어(부부가 살아생전에 집 처분 시 50만 달러까지), 5만 달러에 대한 자산소득세를 내야 한다. 그러나 상기 재산이 상업용 부동산인 경우는 30만 달러 전액에 대해 자산소득세를 내야 하므로 특히 상업용 부동산인 경우 합동소유로의 재산보유는 바람직하지 못하다.

만일 결혼 전 흥부가 갖고 있던 집을 놀부와 함께 합동소유로 변경한 경우를 예로 들어보자.

어느 때인가 둘이 심하게 다투고 난 후 흥부는 다시 혼자만의 집으로 변경하고자 했다. 그러나 놀부가 말하기를 "나도 법적으로 50%의 소유권을 갖고 있어 너로서는 아무것도 할 수 없다"라고 말하므로 아무런 조치도 취하지 않았다.

더욱더 사태를 악화시키는 것은 놀부가 그의 50% 지분을 흥부가 싫어하는 다른 사람에게 팔려고(흥부가 동의하지 않는 한 파는 방법이 없지만) 할 경우이다. 어쨌든 놀부가 팔아버리면 흥부는 다른 사람과 50%의 소유권을 갖게 되는 경우가 생기게 되며, 흥부 사망 시 50%의 흥부 재산이 다른 사람에게 넘어가는 결과를 초래할 수 있다.

이민 온 가족이 집을 구입하면서 문제가 생기면 도와준다는 이웃의 꼬임에 Joint tenancy로 집을 소유하고 있다가 Claim 당하기도 해 주의가 요청되며, 그밖에 단점으로 다음의 7가지를 들 수 있다.

1.많은 사람들이 잘못 생각하고 있는데, 합동소유로 재산을 보유하고 있더라도 상속세가 부과된다. 2. 부부가 아닌 사람끼리 합동소유(어머니와 딸)는 증여세에 종속된다. 3.비록 법정 상속절차는 피하더라도 유언에 의한 서로 다른 상속분을 배분치 못한다. 4.직계가족이 아닌 사람과의 합동소유는 높은 재산세를 물어야 한다. 5.같이 재산을 보유한 사람이 고소당할 경우 재산처분과 동시에 자기지분의 재산을 잃게 된다. 6.합동소유로 소유한 사람의 동의가 있어야만 재산처분이 가능하다. 7.보석, 수집류, 그림 등은 합동소유로 보유할 수 없다.

아직도 많은 사람들(예를 들어 형제, 자매)이 Joint Tenancy로 집을 소유한 경우, Tenancy-in-common 으로 바꾸어 놓은 후에 Trust를 만들어 자기 지분을 주고 싶은 사람에게 전이하는 것도 좋은 상속계획이 된다. 가주에서는 허용이 안되지만 한쪽 배우자가 빚이 많을 때 빚쟁이로부터 보호 받을 수 있는 방법으로 Tenancy by the Entirety 를 이용 하기도 한다.

만일 어떤 사람이 한쪽 배우자를 고소해 법원 판결을 받았을지라도 빚 탕감을 위해 다른 배우자의 Tenancy by the Entirety 에 있는 지분을 빼앗을 수 없다. 설사 한쪽 배우자가 파산을 했을지라도 빚쟁이가 다른 배우자의 Tenanct by the Entirety 의 지분을 건드리거나 끊어 낼 수 없다.

다음연재는 Community Property (8회) 에 관해 알아보기로 한다.

문의:(510)452-3131

<우명수>