지난 수년간 미국 내 주택가격이 많이 상승했지만 아직도 깡통주택이 많다.

주택 구입을 하면서 1차와2차 융자를 받은 사람이 있다. 그리고 주택 구입 후 2차 융자를 받은 사람이 있다.

주택에 거주하면서 2차 융자를 몽땅 지불 안하고 살 수있느냐는 질문이 많다.

2차 융자를 탕감 받길 원한다면 챕터 13을 통해서만 탕감 받을 수 있다. 최근에 챕터7을 통해서 2차 융자를 탕감받고자 시도했던 사람들이 있었다.

대법원은 담보권 행사는 재산 가치에 기준을 둔 것이 아니다, 2차 융자가 1달러의 가치가 있다 하더라도 탕감 받을 수 없다, 다만 챕터 13을 통해서만 2차 융자를 소멸 시킬 수 있다고 판결했다.

지난 2001년에도 대법원은 챕터 7으로서는 부동산에 저당된 탕감을 못 받는다, 챕터 13을 통해서 거주하는 주택의 적정 시장 가격보다도 높은 저당 액수를 탕감 받을 수있다고 판결했다. 이런 사건을 보면서 변호사를 잘 선정해야한다는 생각이 든다.

챕터 7 신청으로 2차 융자를 소멸할 수 있는 조건은 주택을 포기 했을 때에만 2차 융자가 소멸된다. 흔히 말하는 챕터 7은 모든 재산을 정리해서 모든 부채를 소멸시키는빚 청산을 말한다. 챕터 13은 개인 또는 사업체의 부채 일부를 탕감시키거나, 모든 부채를 소멸시키거나, 일부만 지불할 수 있도록 조정하는 절차를 말한다.

비록 깡통 주택이라고 해도 1차 은행은 차압을 통해서 일부의 보상을 받는다.

그러나 2차 은행은 한 푼도못 받는다. 그렇다고 2차 은행이 손실만 보고서 하늘만 쳐다보고 있지는 않는다.

2차 은행은 1차 은행이 차압을 한 후 ‘융자 제공시 약속어음’ (note)을 통해서 채무자로부터 돈을 받아 낸다. 1차 은행이 차압을 했더라도 2차 융자가 구입시 융자가 아닌 경우에는 지불 할 의무가 있다.

2차 은행이 법원 판결을 받으면 채무자 봉급, 또는 다른 재산에 대해서 저당 설정을 할수 있다.

주택 구입시 받지 않은 2차은행 융자를 정리해야만 이런일을 당하지 않는다.


<챕터 13 자격>

담보 액수가 114만9,650달러 이하, 무담보 액수는 38만3,175달러 이하. 이 액수는2016년 4 월1일에 다시 조정된다. 챕터 13을 신청하려면 수입이 있어서 담보된 월부금을 지불할 능력이 되어야 한다.


<챕터 13을 통한 2차 융자소멸>

집에 거주하면서 2차 융자를 소멸시키는 방법은 챕터 13을 통해서만 가능하다.

집에 담보된 은행 2차 융자를 없애고 1차 융자만 지불하면서 집을 유지하는 것이다. 챕터 13을 통한 2차 융자 소멸을 시키는데는 조건이 있다.

파산 신청시 주택 가격이 1차 융자 액수보다도 적은 경우에는 2차 융자가 무담보로 전환되므로 2차 융자가 소멸된다.

한 예로 파산 신청 시점의집 가치가 30만달러라고 가정하자.

1차 융자 액수가 35만달러,2차 융자가 10만달러라고 치자. 만약 집을 30만달러에 판매하면 이 돈을 1차 은행만 가지고 간다.

1차 은행 잔금 전체를 지불하지도 못한다. 소위 말해서 깡통 주택이다. 더구나 2차 은행은 아무것도 갖지 못한다.

이 경우에는 챕터 13을 통해서 2차 융자가 소멸된다. 1차 융자가 현재 주택가격 보다 높기 때문에 깡통이 된 단독주택인 경우에만 챕터 13으로 2차 융자를 탕감받을 수있다.

그러나 만약에 집값이 35만달러인데 1차 융자가 30만달러이고, 2차 융자가 10만달러라고 하자. 이 경우에는 2차 은행에서 5만달러를 갖게된다.

2차 은행에서 돈을 갖게 될때는 챕터 13으로 2 차가 소멸되지 않는다. 이때는 챕터13으로 2차 융자를 소멸시키지 못한다.

한 예로 임모씨의 주택에 1차 융자는 25만달러이고, 2차융자는 35만달러이다.

현 주택시세는 40만달러이다. 임씨는 파산 변호사 C씨를찾았다. 변호사는 챕터 13으로2차 융자가 소멸된다고 했다.

그러나 임씨의 경우에는 챕터 13으로 2차 융자가 소멸되지 않는다. 임씨는 결국 챕터13 신청자로서의 기록만 남기는 불이익을 당했다. 결국 파산을 중단했고 파산은 기각당했다.

그는 변호사 비용만 날렸다.

그 후 한 부동산 업자가 말하기를‘ 숏세일’로서 2차 융자가소멸된다고 했다.

이 부동산 업자는 같은BOA 은행이기 때문에 숏세일로 2차 융자가 소멸된다는 조언을 했다. BOA내의 2차 융자담당부서에서 숏세일 허락을 해준다는 편지 내용은 2차 융자를 ‘현재 거래 중단’으로 기록하되 잔금에 대해서는 지불의무가 있다면서 ‘미래 잔금청구’ (Charged Off)로 변경한다는 내용이었다.

부동산 업자는 이 뜻을 잘못 해석했다. 부동산 업자는 2차융자 잔금 전액을 탕감해 준다는 뜻이라면서 은행 통지서에 서명을 하라고 재촉했지만 임씨는 서명을 하지 않았다.

부동산 업자는 훗날 임씨를 상대로 부동산 수수료 지불청구 소송을 했지만 패소했다.

물론 임씨 사건은 지난 2011년 7월15일 이전 숏세일 관련법이 변경되기 이전의 사건이다. 2011년 7월 15일부터 시행되고 있는 법규에 따르면 재융자를 받은 1차나 2차 은행이 숏세일 허락을 했을 때는 은행이 손실 청구를 못한다.


(310)307-9683

<김수진 변호사 / 호프 법률그룹>