■ 새롭게 바뀐 모기지 대출서류

지난 3일부터 모기지 대출서류와 관련된 새 규정이 시행됐다. 모기지 대출을 신청하는 주택 구입자들의 대출서류에 대한 이해를 돕기 위한 것이 새 규정의 목적이다. 기존의 복잡한 대출관련 서류가 간소화된 것이 이번 규정의 가장 큰 특징이다. 서류 간소화 규정은‘소비자금융보호국’(CFPB)의‘알고 대출 받자’(Know Before You Owe)라는 법안의 일환으로 정식 명칭은‘TRID’(TILA-Respa IntegratedDisclosure)이다. 소비자를 보호하는 규정이라는 긍정적인 반응이 대부분인 가운데 주택거래 지연을 초래할 수 있다는 일부 지적도 있다. 새롭게 바뀐 모기지 대출서류와 관련된 규정을 자세히 소개한다.


■ 4가지 서류 2가지로 간소화

모기지 대출서류와 관련된 기존의 4가지 서류가 2종류로 대폭 간소화됐다. 변경 전 주택구입자가 모기지 대출을 발급 받는 과정에서 대출은행 측으로부터 제공받는 서류는 총 4종류였다. 대출 신청 직후 제공되는 서류로는 융자비용 견적서인 ‘GFE’(Good Faith Estimate)와 융자 내역서 ‘Truth in Lending Statement’ 등 2가지였다.

새 규정 시행에 따라 2가지 서류가 ‘융자 견적서’(Loan Estimate)란 명칭의 한 가지 서류로 통합됐다.

새로 바뀐 융자 견적서는 기존의 서류와 마찬가지로 예상되는 융자비용과 이자율, 상환기간 등 융자관련 내용들을 포함한다. 대출자는 대출신청 직후 융자 견적서를 받아 타 은행이 제공하는 융자 내용과 비교할 수 있다.


■ 서 내용 사용자 위주 변경

대출마감을 앞두고 제공되는 2종류의 서류도 1종류도 간소화됐다. 기존의 서류로는 ‘HUD-1 Settlement Statement’와 최종 융자 내역서 ‘FinalTruth In Lending Statement’이었는데 새 규정 시행 뒤부터 융자마감 공개서 ‘Closing Disclosure’란 한 가지 서류로 변경됐다.

새로 변경된 서류는 기존의 서류들과 비교가 쉽지 않을 정도로 대폭 수정된 것이 특징이다. 밥 켈리 뱅크 오브 아메리카(BOA) 대표는 “새로 바뀐 서류와 이전 서류를 비교할 수 있는 방법이 전혀 없을 정도로 서류내용이 대폭 변경됐다”며 “그러나 사용자(대출자) 위주로 변경된 것이 특징”이라고 월스트릿 저널과의 인터뷰에서 설명했다.


■ 기존 서류보다 이해 쉽다

켈리 대표에 따르면 소비자들은 변경된 서류를 이전보다 더욱 쉽게 이해할 수 있을 전망이다. 새로 시행된 융자 견적서는 대출 금액, 이자율, 월 페이먼트에 대한 이해가 쉽게끔 작성되고 융자마감 당일 대출자가 준비해야 하는 수수료 비용을 대출 은행이 최초 제시한 금액과 쉽게 비교할 수 있도록 변경된 것이 특징이다.

또 대출자가 수수료 내역을 자세히 파악할 수 있도록 항목별로 분류한 것 외에도 주택 구입 절차와 관련 구입자가 직접 선택할 수 있는 외부 업체 서비스 항목을 별도로 표기한 것은 기존 서류와 다른 점이다. 예를 들어 타이틀 보험 업체나 터마이트 점검 업체 등 주택 구입자가 비용을 비교한 뒤 선택할 수 있는 항목 등이 있다.


■ 5년 뒤 원리금 금액 한눈에

융자 견적서의 3페이지에는 융자 발급과 관련 장기비용에 대한 내용이 기재되는데 변경 내용 중 가장 눈에 띄는 점이다. 융자를 받은 뒤 5년차에 대출자가 납부하게 되는 원금 및 이자, 모기지 보험료, 기타 융자 관련비용 등을 미리 파악할 수 있다. 대출자가 은행들이 제시하는 융자조건을 비교할 수 있도록 실제 적용 이자율인 은행별 APR에 대한 자세한 내용도 포함됐다.

이밖에도 15년 만기와 30년 만기 상품 간 이자율 내용이 포함, 두 상품 간 비교가 더욱 수월해졌다. APR은 은행 측이 부과하는 중개료 및 수수료를 이자율화해 모기지 이자율과 더한 실제 이자율이다. 이밖에도 만기까지 대출자가 납부하는 원금 및 이자 총액 중 이자 총액 부분만 비율화한 내용도 있어 소비자들의 이해를 돕는다.


■ 앞으로 에스크로 기간 적어도 30일 이상 걸릴 전망

새 규정에 따라 부동산 에이전트와 주택 구입자들이 오퍼를 작성할 때도 각별한 주의가 필요하다. 통상적인 대출 승인기간을 감안, 기존의 오퍼는 대부분 30~45일 간의 에스크로 기간을 요청했으나 새 규정 시행 뒤 적어도 6일간의 추가기간이 필요하기 때문이다.

변경 전의 경우 융자 마감서류가 준비되는 당일 대출을 받아 주택거래 마감이 가능했지만 앞으로는 힘들어졌다.

모기지 대출신청 뒤 대출 은행이 융자 견적서를 우편으로 발송하는 경우 새 규정과 발송 요일에 따라 적어도 3~6일 간의 추가기간이 필요하다. 만약 이메일 등의 전자 우편방식으로 서류를 주고받게 되면 대출심사를 이르면 서류 서명 당일부터 절차를 시작할 수 있다.

융자마감 절차와 관련해서도 역시 서류 전달방식에 따라 최소 3~6일 간의 추가기간이 필요해졌다. 따라서 새로 변경된 모기지 서류 규정과 관련, 대출 은행의 절차와 예상 소요기간 등을 문의해 파악하는 것이 중요하다.


■ 주택 거래 지연 불가피

변경된 서류는 대출신청 후 3일 이내, 대출마감 3일 이전에 대출자에게 제공되도록 규정됐다. 대출 신청서에 서명하기 전 대출자가 여러 은행의 대출조건을 비교할 수 있는 시간과 대출마감 전 은행 측이 최초 제시한 비용과 최종 비용을 비교할 수 있는 충분한 시간이 주어진 것이다. 만약 서류 내용에 별다른 문제가 없다면 대출자가 서명해 예정대로 대출마감 절차가 진행된다.

하지만 서류 수정이 필요한 경우 적어도 3일 간의 지연이 불가피하다. 수정된 서류가 대출자에게 제공된 뒤 다시 3일 간의 검토기간이 시작되기 때문이다. 이 기간에 다시 수정이나 변경이 필요하면 3일이 더 지연되는 결과가 발생한다.

융자마감 서류 발송 요일에 따라서 별다른 수정이 필요 없어도 최종 마감까지 약 6일 간의 시간이 소요될 수 있다.

만약 대출은행이 마감서류를 수요일 대출자에게 우편을 통해 발송하고 다음날인 목요일에 전달되면 목요일부터 3일 뒤인 토요일까 유효하다. 대출자가 마감서류에 서명하고 월요일에 마감을 하더라도 벌써 6일간의 시간이 지난 뒤다.

<준 최 객원기자>