[리모델링 목적 융자]

리모델링은 주택구입 뒤 흔히 뒤따르는 절차다. 낡고 불편한 시설을 고쳐 편하게 거주하려는 것이 리모델링을 실시하는 목적이다. 새 집을 구입해도 취향에 맞춰 바닥재를 교체하거나 페인트를 새로 칠하는 리모델링이 종종 실시된다. 리모델링을 실시하려면 공사비용이 필수인데 공사 규모에 따라 수만달러에 달하는 비용을 쉽게 마련하기가 쉽지 않다. 그러나 잘 찾아보면 리모델링 실시를 목적으로 발급 받을 수 있는 다양한 융자상품들이 있다. 공사 규모나 성격에 따라 적절한 융자상품을 고르는 것이 중요하다.


■ 현금이 최고

리모델링 실시에 가장 유리한 자금원은 현금이다. 현금 여유분만 있다면 융자신청이나 이자 걱정 없이 원하는 리모델링에 나설 수 있다. 현금을 통한 리모델링 실시가 좋은 이유는 매달 페이먼트를 낼 필요가 없고 주택을 담보로 사용해야 하는 부담도 없기 때문이다.

그러나 수만달러의 현금을 리모델링 비용을 지출할 만큼 가계부가 여유로운 주택 소유주가 많지 않다. 이럴 땐 리모델링 우선순위를 정해서 보유현금이 허용하는 한도 내에서 필요한 리모델링부터 하나씩 시작하면 된다.


■ 단기 융자상품이 적격

리모델링 비용을 위해 융자를 고려할 때 주의할 점은 만기가 짧은 상품을 선택해야 한다는 것이다.

리모델링 수명기간보다 융자 상환기간이 길면 리모델링 효과가 떨어진다.

수명기간이 10년짜리인 리모델링을 실시하면서 상환기간이 10년이상 되는 융자를 받게 되면 10년 뒤 재 리모델링에 나서야함에도 불구하고 여전히 융자를 갚아나가야 하는 상황이 발생한다.


■ ‘캐시 아웃’ 재융자

리모델링 자금마련을 위해 재융자가 흔히 사용된다. 최근 이자율이 4% 미만대로 매우 낮기 때문에 재융자를 통해 기존 페이먼트 금액을 낮추는 혜택까지 기대된다. 재융자를 통한 자금 마련을 위해서는 ‘캐시아웃 재융자’를 신청해야 한다. ‘주택 순자산’ (home equity) 비율이 일정비율 이상 높아야 가능하다.

재융자를 통해 기존융자를 상환하고 잔여자산 비율에 따라 일정금액을 현금형태로 인출할 수 있어 리모델링이 필요한 주택 소유주들이 많이 신청하는 재융자다.

캐시아웃 재융자는 크레딧 점수에 따라 주택담보 대출 비율기준 75~90% 대출이 가능하다.


■ ‘주택 순자산 담보 신용대출’(HELOC)

기존의 모기지 대출조건이 유리하다면 굳이 재융자를 실시해 리모델링 자금마련에 나설 필요가 없다. 대신 주택 순자산을 담보로 리모델링에 필요한 금액만큼 대출받아 사용할 수 있는 HELOC을 신청할 수 있다. 대출한도 내에서 마치 크레딧카드를 사용하는 것처럼 필요한 금액만 인출, 사용할 수 있고 사용한 금액에 대해서만 이자와 원금을 갚는 대출이다.

만약 대출금을 사용하지 않으면 물론 이자를 갚을 필요도 없다.

상환기간은 10년이 가장 일반적이고 10년 뒤 갱신도 가능하다. 적용 이자율은 변동 이자율로 뱅크레이트 닷컴에 따르면 최근 HELOC에 적용되는 시중 이자율 평균은 약 4.75%(30만달러 기준)선이다.


■ 주택담보 대출

주택담보 대출이 HELOC과 다른 점은 정해진 금액을 대출받은 뒤 사용 여부와 상관없이 대출 전액에 대한 원금과 이자를 상환해야 한다는 것이다. 반면 이자율은 고정 이자율이 적용되고 만기는 15년짜리가 가장 일반적이다.

대출은행에 따라 만기가 5~30년까지 다양하지만 리모델링 목적의 대출일 경우 만기가 짧을수록 좋다. 이자율 상승을 우려하는 주택소유주에게 적합한 대출로 뱅크레이트 닷컴에 따르면 주택담보 대출 평균 이자율은 최근 약 5.22%대로 조사됐다.


■ 건설 융자

리모델링 규모가 클 때 사용되는 융자다. 주택담보 대출 한도보다 공사비가 많을 경우 건설 융자를 신청할 수 있다. 주로 주택 일부공간을 추가하는 증축공사 등을 실시할 때 많이 사용된다. 융자액이 비교적 높기 때문에 담보기준 등 발급기준이 까다로운 편이다.

만기가 짧은 것이 특징이고 공사완료 뒤에는 기존 모기지 대출과 통합하는 방식으로 재융자를 실시할 수 있다. 융자금은 공사진행 절차에 따라 지급되는 것이 특징이다.


■ 크레딧카드

비용이 낮은 리모델링이나 리모델링에 필요한 자재 구입에 크레딧카드가 적합하다. 특히 건축 자재할인업체가 발행하는 크레딧카드나 높은 포인트 적립 비율을 제공하는 카드를 잘 선택하면 혜택을 높일 수 있다.

주택 자재 관련 할인업체 ‘로우스’ (Lowe’s)는 카드 발급 후 18개월 동안 매 거래 때 5% 할인 혜택과 18개월 동안 299달러가 넘는 금액을 지출할 경우 무이자 할부혜택 중 한 가지 혜택을 선택할 수 있도록 하고 있다. 주택 구입 후 약 1년 동안 구입해야 할 가구품목이 많거나 수리나 리모델링 계획이 많을 경우 로우스 카드를 적절히 활용하면 많은 혜택을 받을 수 있다.


■ FHA 203k 융자

‘연방주택국’ (FHA)이 보증하는 FHA 203k 융자는 수리가 많이 필요한 주택을 구입할 때 사용되는 융자다. 재융자 실시에도 사용되기도 하는데 대출기준은 일반 FHA융자와 비슷하다. 수리 규모가 크지않은 경우 간소화된 FHA 203k 융자를 통해 약 3만5,000달러까지 대출 받을 수 있다.

<준 최 객원기자>