여유자금이 있다고 랜드로드가 될 수 있는 건 아니다. 주택 또는 건물 관리, 재산세 납부, 렌트비 징수 등 여러 가지 책임과 의무가 따른다는 것을 알아야 한다.

[‘랜드로드’ 알아야 할 사항]

자신이 거주하는 집 한 채만 소유하고 있는 홈 오너들은 가끔씩 “나는 언제쯤 렌탈 수입을 챙기는 랜드로드가 될 수 있을까?”라는 생각을 할 것이다. 하지만 랜드로드가 된다는 것은 책임과 의무가 따른다는 점을 알아야 한다. 금전적 여유가 있다고 아무나 랜드로드가 될 수 있는 것은 아니라고 전문가들은 강조한다. 랜드로드가 되면 임대수입이 들어오지만 골칫거리 또한 그림자처럼 쫓아다닌다. 랜드로드를 꿈꾸는 주택 소유주들이 꼭 알아야 할 사항들을 짚어본다.


■ 주택구입 자금을 마련할 수 있는가

투자용 부동산을 구입하기 위해서 꼭 필요한 것 중 하나가 ‘자금’이다. 돈이 없으면 아예 생각하지도 말라는 뜻이다. 특히 오래되고 낡은 주택을 구입한 후 세를 놓을 계획이라면 리모델링 비용 또한 만만찮은 것이 현실이다. 또한 렌탈용 주택을 구입할 경우 해당 주의 각종 규정에 맞게 집 구석구석을 손봐야 할 수가 있어 이 또한 심도 있게 고려해야 한다.

예를 들면 캘리포니아주의 랜드로드·테넌트 관련 규정이 세입자를 구한다는 광고를 내보내기 전에 집안에 각종 안전장치 또는 시설을 설치하도록 요구하고 있으면 어김없이 자비를 들여서라도 법이 요구하는 대로 해야 한다.


■ 수리비용을 감당할 수 있는가

랜드로드 노릇을 제대로 하려면 테넌트가 사는 집에 큰 문제가 발생할 경우 이를 신속히 해결할 준비가 돼 있어야 한다. 변기가 고장 나거나 샤워꼭지에서 물이 나오지 않으면 만사 제쳐놓고 이를 해결해야 하는 것이다. 당연히 적잖은 비용이 든다.

만약 테넌트가 오후 11시30분에 전화를 걸어 워터히터가 파손돼 집안으로 물이 들어온다고 말하면 벌떡 일어나 수리공을 보내 히터를 셧오프시키고 젖은 내부 카펫을 말려야 한다. 수리공을 부르는데 비용을 들고, 추가로 워터히터를 교체하는데도 비용을 부담해야 한다.


■ 렌트비를 제대로 걷을 자신이 있는가

렌트비를 꼬박꼬박 지불하는 테넌트가 있는가 하면 돈도 안 내고, 연락도 되지 않는 악덕 테넌트도 있는 법이다. 랜드로드는 렌트비를 징수할 권한이 있다.

렌탈 부동산을 구입하기 전 렌트비를 제때 내지 않는 테넌트와 맞설 자신이 있는지 생각해 보도록 한다. 6개월간 렌트비를 잘 내던 테넌트가 한달치를 내지 않고 일주일간 연락도 되지 않는 상황을 가정해 보자. 이 테넌트와 가까스로 연락이 닿았는데 테넌트는 “일주일만 더 시간을 달라”고 말한다.

랜드로드 입장에선 당장 퇴거절차를 밟을 것인지. 상대방이 원하는 대로 시간을 더 줄 것인지 결정해야 한다. 냉정하게 판단해서 결정하고, 한 번 마음을 먹으면 주저하지 말고 일을 진행시키는 ‘단호함’을 보여줘야 한다.


■ 효율적인 재정관리 필수

테넌트는 항상 오고 간다. 특별한 경우가 아닌 이상 리스계약이 종료되면 다른 곳으로 이사하는 테넌트가 많다. 렌탈용 부동산을 구입한 후 항상 입주율이 100%가 될 것이라는 생각은 하지 않는 것이 좋다. 한 개 이상의 유닛이 비어 있는 상황을 염두에 두고 자금 융통에 차질이 없도록 재정관리에 신경 써야 한다.


■ 문제를 일으키는 테넌트를 어떻게 대할 것인가

테넌트들은 대체로 랜드로드의 골치를 썩이지 않고 생활한다. 하지만 모든 사람이 완벽할 수는 없는 법. 종종 악덕 테넌트를 경험하게 된다. 어떤 랜드로드는 자신이 소유한 아파트 유닛을 대학생 3명에게 세를 줬는데 몇 달이 지난 후 학생들이 벽에 지저분한 낙서를 하고 집안 곳곳을 파손한 사실을 발견하고 퇴거절차를 진행했다.

랜드로드는 심각한 문제를 일으키는 테넌트들을 상대하는 요령과 그 주의 퇴거관련 규정을 확실히 파악하고 있어야 한다.


■ 렌탈홈을 안전하게 관리할 수 있는가

만약 테넌트가 랜드로드 소유 건물 안에서 부상을 당할 경우 건물주가 소송을 당할 가능성이 매우 높다. 홈오너를 위한 보험에 가입되어 있더라도 랜드로드는 건물을 깨끗하고 안전하게 관리할 의무가 있다.


■ 세금문제

소유한 건물 내 유닛을 세를 주면 렌트비도 수입으로 간주돼 세금보고를 해야 한다. 랜드로드가 잊어버리기 쉬운 것 중 하나는 재산세(property tax)이다.

거주용 주택은 물론이고, 렌탈홈 또한 재산세를 의무적으로 내야 한다. 렌탈 홈까지 소유하고 있을 경우 재산세는 두 배로 불어난다. 렌탈 홈에 투자하기에 앞서 늘어나는 재산세를 감당할 수 있는지 자신의 재정상태를 꼭 점검하도록 신경 쓴다.

주택시장이 그리 ‘핫’하지 않을 경우 세금문제는 오히려 약이 될 수도 있다. 거주용 주택을 손해보고 팔면 손실금액을 클레임할 수 없지만 먼저 해당 주택을 렌탈 홈으로 변경할 경우 세금혜택을 볼 수 있다.