은행에서 융자를 하다 보면 임파운드 어카운트라는 말을 종종 듣게 된다. 많은 은행들은 주택구입시 20%미만의 다운페이를 하는 구입자에게 매달 페이먼트 뿐 아니라 주택보험, 재산세 등 주택유지에 소요되는 기본경비를 매달 함께 납부하게 한다.

이것을 임파운드 혹은 에스크로 어카운트라고 한다.

20%미만의 적은 다운페이의 주택구입자들은 20%이상의 다운페이를 하는 구입자들에 비해 상대적으로 은행 측의 위험도가 당연히 높아지게 된다.

론페이먼트는 물론 재산세 미납으로 인한 카운티 정부로 부터 강제 세금 경매조치나 주택보험료 미납으로 인해 화재 등의 사고로 인해 주택이 손실로부터 은행이 보상을 받지 못하는것을 미연에 방지하기 위함이다.

은행이 20% 다운페이먼트를 기준으로 이러한 임파운드 어카운트와 같은 벌칙을 가하는 이유는 주택소유자가 페이먼트를 못 내서 은행이 주택을 차압하는데 소요되는 비용이 일반적으로 주택가격의 대략 20%정도가 된다는 통계수치에 근거해서다.

임파운드 구좌에는 보통주택 재산세와 집 보험료를 월별로 계산 2~3달치의 여유분을 주택 소유주가 늘 잔고로 유지하는 것을 원칙으로 하고 있다. 예를 들어 A라는 주택 소유주가 한 달 재산세가 300달러이고 보험료가 100달러라고 한다면 임파운드 구좌에는 재산세와 보험료를 합산한 400달러의 2~3달치인 800~1,200달러의 잔고를 항상 유지해야 하는 것이다. 20%이상의 다운페이먼트를 하고 주택을 구입한 경우는 임파운드구좌 없이 재산세는 1년에 2번에 나누어 내고 보험료는 주로 1년에 한 번만 내게되지만 임파운드 구좌를 갖고 있는 주택 소유주는 재산세와 보험료의 한 달치에 해당하는 금액을 자신의 집페이먼트와 함께 납부해야한다.

일반적으로 재산세와 보험료는 매년 올라가므로 임파운드 구좌가 있는 경우는 매달 임파운드 구좌로 적립해야 하는 금액이 매년 조금씩 늘어나게 된다. 임파운드 구좌는 이렇게 20%미만의 다운페이를 한 홈오너들에게 렌더들이 강제로 열게 하는 경우도 있지만 많은 금액의 재산세나 보험료를 1년에 목돈으로 내기를 원하지 않는 주택 소유주들도 자발적으로 오픈을 요구할 수 있다.

임파운드 구좌를 만들어서 매달 일정 금액씩 저축을 하듯 하면 재산세를 납부할 때 목돈이 필요치 않게 되고 은행이 항상 정확한 날짜에 대신 납부하게 되어 실수로 납부날짜를 못 지켜서 벌금을 내는 것도 피할 수 있게 된다. 임파운드 구좌를 열지 않더라도 매달 적금 같은 것을 들어서 조금씩 저축하는 것도 많은 액수의 재산세를 쉽게 해결할 수 있는 방법이 될 수 있다.

임파운트 어카운트에는 흔히 20% 미만을 다운했을 때 강제적으로 구입해야하는 PMI (Private Mortgage Insurance) 보험료도 포함된다. PMI란 집을 구입할 때 20%미만의 다운페이를 하고 구입하는 경우 렌더들이 자신이 빌려준 융자금을 안전하게 회수하기 위해 바이어들에게 의무적으로 구입하게 하는 융자보호 보험이다. 만약 홈오너가 페이먼트를 못하게 되면 PMI가 은행손실분을 보전해 주는 방식이다.

하지만 PMI는 재산세나 보험료와 같이 주택을 소유하는 동안 계속해서 필요한 것이 아니라 주택가격이 상승하여 자신의 주택 에퀴티가 20% 를 넘게 되면 면제를 신청할 수 있게 된다. 최근 은행들은 20%이상의 충분한 에퀴티가 있어도 PMI를 없애는 것을 허락하지 않는 것이 일반적인 추세다.

정 5년안에 PMI를 없애고 싶다면 재융자를 통해 주택감정가격의 80%미만을 융자하게 되면 20%이상을 다운페이 한 것으로 간주되어 PMI는 당연히 없앨 수 있게 된다.

다운페이가 부족한 바이어들에게 최소 3.5%만 다운페이먼트해도 융자를 해 주는 FHA융자는 당연히 PMI를 구입해야 한다.

(213)590-5533

<스티븐 김 / 파이오니아 부동산 대표>