【주택 구입 관련 상식】

올해는 투자용 구입보다 실수요 구입이 주를 이루고 있다. 특히 첫 주택구입자 비율이 지난해보다 크게 늘고 있다.

첫 주택 구입자처럼 주택 구입 경험이 없는 경우 구입 전 다양한 정보 사냥에나선다. 인터넷과 주변인들을 통해 주택 구입과 관련된 경험과 정보를 얻기위해 노력한다. 그런데 문제는 노력을 통해 입수한 정보 중 잘못된 정보도 많이 섞이게 된다는 것. 주택 구입과 관련, 익히 알려진 상식들이 시대가 변하면서 빠르게 변하고 있다. 첫 주택 구입자들이 흔히 잘못 알기 쉬운 주택 구입 관련 상식들을 바로 잡아 본다.


■ 모기지 대출은 30년 고정 정답

주택시장 침체를 지켜보면서 모기지 대출 때 30년 만기 고정 금리를 선택해야 한다는 믿음이 굳어졌다. 모기지 금리가 최근 그리스 경제 위기 여파로 다시 낮아지면서 30년 고정 모기지에 대한 구입자들의 믿음은 더욱 굳어졌다.

그렇다고 무조건 30년 고정 금리를 선택할 필요는 없다. 모기지 대출 상품을 선택할 때 만기보다는 대출자의 크레딧 기록, 자금 사정, 지출 습관 등도 고려해 결정해야하기 때문이다.

생활비 지출은 적고 저축 습관이 강한 대출자는 15년 고정 금리가 오히려 유리하다. 15년 고정 금리는 모기지 페이먼트 비용은 높지만 원금 상환 속도가 빨라 주택순자산도 역시 빠르게 축적되는 것이 가장 큰 장점이다. 15년 고정금리는 만기까지 상환해야 할 이자액도 30년 고정 금리에 비해 매우 낮다.

3~5년간 임시로 사용할 주택을 구입하는 바이어는 굳이 30년 고정을 고집할 필요가 없다. 이자율이 훨씬 낮은 변동 금리로 모기지대출을 받으면 단기간 페이먼트를 낮추는데 매우 효과적이다. 대시 3~5년 후 재융자를 실시해야 하거나 주택을 처분해야 금리 조정에 따른 페이먼트 변동 위험을 낮출수 있다.


■ 다운페이먼트는 반드시 20%

다운페이먼트 비율은 반드시 20%라는 생각이 어느덧 고정 관념처럼 자리 잡았다. 불과 1년전만해도 강력한 주택 융자 시장 규제에 따라 다운페이먼트 20%가 없으면 ‘주택 구입 불가’라는 공식이주택 구입자들의 머릿속에 여전하다.

그러나 주택 시장 침체기를 거치는 동안에도 다운페이먼트 비율 3.5%만 마련되면 대출을 받을 수있는 FHA융자가 저소득층의 주택구입을 활발히 지원했다. 지난해 말부터는 다운페이먼트 비율이 최저 3%까지 낮아진 정부 보증의 융자가 본격적으로 시행중으로 굳이 다운페이먼트를 20%까지 마련해야 한다는 생각에서 이제 벗어나도 좋다.


■ 다운페이먼트만 마련하면 집 살 준비 끝

다운페이먼트 자금이 주택 구입 주요 자금임에는 틀림없다. 다운페이먼트 자금이 준비되지 않으면 모기지 대출을 받기 힘들다. 그렇다고 다운페이먼트 자금을 마련했다고 주택 구입 준비가 끝난 것은아니다.

다운페이먼트 자금 외에도 주택구입에 필요한 여러 비용 항목이있다.

구입자가 부담해야 할 에스크로비용, 홈인스펙션 비용, 주택 감정비용, 크레딧 리포트 발급 비용, 모기지 대출 관련 수수료 등 여러 비용을 합치면 다운페이먼트 외에도 마련되어 할 비용은 주택 구입 금액의 약 2~5%에 달한다.

주택을 구입한 뒤 필요한 수리와 리모델링을 거치려면 추가 현금까지 필요하다. 다운페이먼트 자금은 물론 클로징 비용과 주택 구입전후에 들어가는 이사 비용, 수리비용까지 두둑히 마련해야 안심하고 주택 구입에 나설 수 있다.


■ 부채 있으면 집 사기 힘들다

개인 부채가 없는 사람은 드물다. 부채 비율에 따라서 모기지 대출 승인 여부가 결정되지만 단순히 부채가 있다고 해서 대출을 받지 못하는 것은 아니다. 부채 비율과 부채 형태에 따라서 얼마든지 모기지 대출을 받을 수 있다.

대출 은행에 따라 조금씩 차이가 있지만 부채 비율이 대출자소득의 약 40%를 넘지 않으면 모기지 대출은 대체적으로 무난하다. 부채 형태 중에서도 학자금 융자, 차량 구입 할부금, 정기적으로 갚아나가는 크레딧카드부채 등은 크레딧 점수에 오히려 좋은 영향을 주는 부채로 분류된다.


■ 집값 너무 비싸서 임대 유리

주택 구입비용이 높다는 생각에 주택 구입을 포기하는 사람이 많다. 특히 젊은층 사이에서 주택 구입을 포기하고 아예 임대를 지속하려는 트렌드가 강하게 나타나고 있다. 국영 모기지 업체 프레디 맥에 따르면 주택 구입비용이 높다고 막연히 생각하지 말고 여러 옵션을 알아보라고 권장한다.

모기지 보험 가입 능력이 될 경우 반드시 다운페이먼트 20%가 없어도 얼마든지 모기지 대출을 받을 수 있다. 온라인 부동산 업체 트룰리아 닷컴의 조사에 따르면 지난해의 경우 전국적으로 주택 구입이 주택 임대보다 유리한 것으로 나타났다. 올해 주택 가격상승이 주춤해진 가운데 임대료는치솟고 있어 주택 구입을 고려해보는 것도 괜찮다.


■ 에이전트 없는 편이 이득

셀러스 마켓이 형성되면서 에이전트 없이 직접 집을 파는 셀러가 다시 늘고 있다. 그러나 주택 구입자들에게는 상황이 다르다. 특히 에이전트 없이 첫 주택 구입에 나서는 행위는 다소 무모하다고 할 수 있다. 에이전트에게 받을 수 있는 도움은 매물검색이 전부가 아니다.

매물의 가격이 적정한 시세를 반영하는 지를 판단하려면 에이전트의 정보력이 절실하다. 또 셀러측과 밀고 당기는 팽팽한 협상을 벌여야 할 때도 바이어 입장을 대변해 줄 에이전트를 두는 것이 훨씬 유리하다.

<준 최 객원기자>