몇 년 전에 한 부부가 무료한 생활을 탈피하기 위하여 여행을 떠났다. 돌아올 기간이 되었는데도 불구하고 소식이 없자 가족들이 경찰에 신고를 하였고 마침내 차 안에서 부부가 사망한 채로 발견된 사건이 발생했다.

이처럼 우리 모두는 이 세상에 태어나서 예기치 않은 시간에 죽음을 맞이하게 되는 것이 불변의 진리로 되어 있는 것이다. 이들에게는 생전에 소유하였던 주택 한 채가 있었다.

소유하였던 부동산을 사망 후 어떻게 처리하라는 방안을 살아 있는 동안에 언급하지 않고 세상을 떠나게 되는 경우에는 그 사람이 소유하였던 부동산을 매매해야 하는 상황이 있을 수 있는데 이를 법이 규정하는 방식에 따라서 매매하는 것을 ‘probatesale’ 이라고 한다.

죽은 사람은 말을 할 수가 없기 때문에 죽은 사람의 권익을 위하여 법이 이를 규정하고 있는 것이다.

생전에 이 부동산에 대한 언급을 서면으로 남게 놓는 것을 유언(will) 이라고 한다.

그 분이 세상을 떠나더라도 그 분이 소유하였던 부동산은 유언에 언급된 대로 처리하게 되어 probate sale에서 요구 되는 법원의 승인을 받지 않아도 된다.

그러나 유언장 또는 부동산의 소유권(title)을 신탁 계좌로 만들어놓지 않은 경우에는 반드시 최종적으로 법원의 승인을 거쳐 매매해야 한다.

이처럼 법원의 승인이 필요 없는 probatesale은 일반부동산 매매 과정과 거의 동일하며 단지 매매계약서가 일반 계약서와 다른 probate slae 계약서를 사용하면 된다. 하지만 법원의 승인을 필요로 하는 경우는 다음과같은 과정을 거쳐 유산 분배를 하게 된다.

법원은 제일 먼저 법정대리인을 지정(executor 또는 administrator)하며 이를 통해 부동산 브로커를 선정하게 되고 이 브로커를 통해 해당부동산을 매입할 바이어를 찾게 된다.

법정대리인은 가장 좋은 가격과 조건을 제시한 바이어와 1차 계약을 하게 된다. 이처럼 일단 1차 매입자가 결정이 되면 법원은 이로부터 30일 내지 90일 사이에 courthearing 날짜를 잡게 되는데이 동안 1차 바이어는 courthearing 날짜 전에 은행융자조건 등 매매에 영향을 주는 모든 조건을 해지(contingency removal) 해야 한다.

그러나 법원의 최종결정이 있는 court hearing이 끝날 때까지는 최종 매입자로 결정되지 않은 상태임을 알아야 한다.

다만 1차 매입자는 구매가격의 10%에 해당하는 deposit을 법원에 납부하고 court hearing 을 기다리게 된다.

법원은 다시 1차 계약자가 결정된 후 다시 지역 신문 또는 MLS(multiful listing service)등의 광고를 probate sale 부동산 브로커를 통해 해당 부동산을 매입하려는 다른 바이어들에게 매입 기회를 제공할 수 있는제2차 매매 공고를 하여야 한다. 이 광고에는 1차 계약으로 결정된 매매 예정가격도 반드시 공시하여야 한다.

이 부동산을 매입하는데 관심이 있는 바이어들은 court hearing 날짜에 법원으로 출두하여 법원에서 실시하는 경매(auction)에 참가할 수 있으며 이 경매는 open bid, 즉 공개입찰방식으로 진행이 된다. 처음 경매가격은 1차매매 계약서에 결정된 가격의 5% 이상으로 높은 가격이어야 한다.

그 이후에 입찰 가격은 1,000불 단위로 올라가게 된다.

입찰에 참가하는 입찰 경매자의 경매조건은 은행 융자조건이나 감정가, 또는 건물상태에 대한 어떤 조건도 없는 unconditional offer이어야 하며 입찰에 성공하는 경우에는 매입가격의 10%나 법원이 정하는 금액을 cashier’s check로 공탁하여야 한다. 이 바이어가 어떤 이유로든 매입을 이행하지 못하는 경우에는 deposit을 상실하게 된다.

처음 1차 매입자로 선정된 매입자는 계속해서 경매에 참여하여 낙찰에 성공하던지 입찰경매에 참여하는 새로운 바이어가 없는 경우에만 그 부동산 매입에 성공할 수 있게 되는 것이다.

이를 성공하지 못하게 되면 10%의 deposit된 금액은 refund 된다.

문의 (213)272-6726

<조셉 김 / 뉴스타부동산 부회장>