서브프라임 사태 이후 지난 수년 동안 까다로워지기만 했던 주택융자 대출기준은 지금도 좀처럼 완화될 기미를 보이지 않고 있다.

일부 언론기관에서는 융자기준이 다소 완화됐다는 보도를 하지만 일선에서 융자를 담당하는 사람의 입장에서 볼 때는 완화되는 면보다는 심사기준과 융자관련 각종 법령들이 오히려 까다로워지고 있다고 본다.

주택융자 대출기준이 까다로우면 더 융자받기가 힘든 사람들이 자영업자들이다. 특히 소득보고를 충실히 하지 못한 소규모 자영업자들이 더욱 그러하다.

절대 다수가 중소규모 업종에 종사하는 한인들이 주택융자를 시도할 때 겪는 상심과 좌절감은 아주 크다.

낮은 이자율의 혜택을 보고자 재융자를 시도해도 줄어든 수입 때문에 융자승인을 받지 못하는 경우가 허다하기 때문이다. 낮은 이자율은 이들에겐 그림의 떡일 뿐이다.

이렇게 은행은 정작 소비자가 절실히 필요로 할 때 외면하는 고약한 특징이 있다. 은행이 자영업자들에게 심사기준을 더 까다롭게 적용하는 이유는 자명하다. 주택융자에서 수입은 안정성, 지속성, 검증 가능성을 기준으로 판단하는데 자영업자는 봉급생활자에 비하여 일반적으로 이 세 가지의 모든 면에서 더 위험도가 높다고 여겨지기 때문이다. 상황이 이러하다 보니 많은 자영업자들이 주택구입이나 재융자를 시도조차 해보지 않는 경우가 많은 것 같다.

자영업자의 수입은 보통 2년치 세금보고서를 보고 결정한다. 수입이 늘어난 경우에는 2년치 수입의 평균을 내지만, 수입이 줄어든 경우에는 줄어든 해의 수입만을 가지고 융자승인 여부를 결정한다.

따라서 주택구입을 앞두거나 재융자를 계획하는 자영업자들은 해당연도 세금보고를 하기 전에 미리 융자담당자를 접촉하여 자신이 계획하는 융자규모와 수입규모를 파악한 후 소득보고를 하는 것이 좋다.

DTI(Debt to Income Ratio, 부채비율)가 심사기준에 비해 1%만 초과해도 승인을 꺼리는 요즘 같은 때에는 약간의 소득수준 차이도 융자에 영향을 줄 수가 있기 때문에 소득보고 전에 자격요건을 검토해보는 것이 현명하다.

건물이나 감가상각이 많은 비즈니스를 보유하고 있는 사람들의 경우에는 감가상각으로 공제된 부분을 그대로 수입으로 다시 계산해 주기 때문에 본인이 생각하는 것보다 훨씬 더 수입이 많을 수가 있다.

또한 최근에 비즈니스를 구입한 경우에는 그 구입비용에 대한 상각(Amortization) 공제분도 수입으로 다시 고스란히 계산해 준다. 이렇게 주택융자 때 수입에 대한 계산법을 일반인들은 알 수가 없기 때문에 자영업자나 커미션 수입자는 주택구입이나 재융자 수개월 전에 융자담당자를 찾아 정확한 상담을 받는 것이 좋다.

최근에는 또 다른 방편으로 많은 한인들이 학교를 졸업하고 수입에 대한 증명과 서류가 확실한 직장에 다니는 자녀들과 함께 혹은 자녀들만의 이름으로 융자를 받아 주택을 구입하는 경우도 있다.

자녀들과 공동으로 집을 구입한 후 부모님의 이름으로만 페이먼트를 계속할 경우에는 추후 자녀들만의 집을 구입할 때 그 집에 대한 페이먼트를 자녀들의 채무에서 제외시킬 수가 있기 때문에 일석이조의 효과를 누릴 수가 있다.

이 경우 주거목적, 직장경력, 직장과의 거리, 타이틀상의 명의 문제, 누구 이름으로 페이먼트를 했는지, 각종 서류상의 명기된 주소 등 시간을 두고 준비해야 되는 내용이 많아 전문가의 조언을 미리 구하는 것이 중요하다.

수입에 대한 처리뿐만 아니라 부채를 조절함으로써 융자가 가능해질 수 있다.

가장 쉬운 예로 자동차나 신용카드 페이먼트를 개인이 아닌 비즈니스에서 할 경우 이를 개인의 부채에서 제외시켜주기 때문에 융자승인에 결정적인 도움을 받을 수 있다. 하지만 이 역시 12개월치 기록이 있어야 하므로 미리 준비해야 한다. 결론적으로 주택구입이나 재융자를 계획하는 자영업자들은 자신의 생각만으로 수입이 안 될 것이라고 판단해 포기할 것이 아니라 세금보고서등 필요한 서류를 융자담당자에게 제공하고 상담을 받을 경우 의외로 좋은 결과를 얻을 수도 있다.

세금보고서 상에 인컴 수준을 높여서 보고하든, 부채의 조절을 통해 자격요건을 충족하든, 넉넉한 시간을 두고 준비해야하는 경우가 많다. 따라서 주택구입과 재융자를 계획하기 수개월 전에 융자담당자로부터 정확한 상담을 받고 준비를 차근차근 해가면 융자받기 어려운 시기에도 소기의 목적을 달성할 수 있을 것으로 확신한다.


문의 (213)393-6334

<스티브 양 / 웰스파고 은행 한인 융자담당>