[차압 막기 위한 방법]

주택 차압이 다시 고개를 들기 시작했다. 전년대비 차압이 급증한 것으로 나타났다. 한동안 매우 더뎠던 법원의 차압 절차가 제 속도를 내고 주택 가격이 오르면서 차압이 다시 늘고 있는 것으로 풀이된다. 차압은 모기지 페이먼트 연체에서부터 시작된다. 연체는 여러 이유로 발생하지만 연체가 발생했다고 당황해하지 말고 차압을 막기 위한 방법을 찾는 것이 중요하다. 주택 시장 침체 후 은행은 물론 연방 정부가 차압을 막기 위한 각종 프로그램을 시행중이다.

■ 차압 작년보다 증가

한동안 잠잠하던 주택 차압이 최근 다시 고개를 들고 있다. 주택 가격 상승이 크게 둔화되고 깡통 주택 감소율도 낮아져 다시 대규모 차압에 대한 우려가 나오고 있다.

차압 매물정보 업체 리얼티 트랙의 조사에 따르면 지난 5월 차압 절차가 진행 중인 주택은 약 12만6,868채로 전달보다 약 1% 증가했고 전년 동기 대비로는 약 16% 급증했다.

차압 절차는 차압 통보, 경매 일정 통보, 은행 압류 등의 절차를 포함한다. 5월중 은행에 압류된 주택의 숫자도 크게 증가했다.

지난 5월 은행에 소유권이 넘어간 주택은 약 4만4,892채로 전달보다 약 1% 감소했지만 전년동기대비로는 약 무려 약 58%나 치솟았다.

전년 동기대비 은행 압류 수치는 5월까지 3개월 연속 증가세를 보이고 있다. 지난해에 비해 올해 주택 가격 상승 폭이 큰 폭으로 둔화된 점과 아직도 모기지 페이먼트 납부에 어려움을 겪는 주택 소유주가 적지 않는 것으로 풀이할 수 있다.

지난달 차압 절차가 시작된 주택은 약 5만1,414채로 지난해 5월보다 약 4% 증가했다. 경매 통보를 받은 주택은 5월 약 4만9,413채로 전달과 전년 동기대비 각각 약 6%, 약 5%씩 증가했다.


■ 연체 직후 바로 차압 막기 위한 노력

대런 블롬퀴스트 리얼티트랙 부대표는 “5월 차압 관련 통계는 좋은 소식과 나쁜 소식이 혼합됐다”며 “차압 절차가 시작된 주택 숫자는 주택 시장 위기 직전 수준으로 다소 안정적이지만 은행 압류 숫자는 이미 위기로 볼 수 있는 수준”이라고 분석했다.

전문가들은 그동안 지체된 은행과 법원의 차압 절차 진행이 최근 제 속도를 내고 있고 주택 가격 상승에 따른 은행측의 압류 의지가 높아진 것으로 보고 있다.

차압이 줄지 않고 은행 압류는 다시 증가세로 돌아서자 주택 시장이 다시 긴장하기 시작했다. 주택 가격 상승 속도마저 더뎌 지면서 차압 사태에 대한 우려가 다시 커지고 있다.

차압이 발생하는 이유는 여러가지이다. 변동 금리 적용에 따른 페이먼트 급등, 갑작스런 발병에 따른 의료비 부담, 실직, 이혼 등 갖가지 이유로 페이먼트 연체가 발생해 결국 원치 않는 차압으로 이어지기 쉽다.

전문가들은 페이먼트 납부가 밀리기 시작하면 당황하지 말고 차압으로 연결되지 않도록 여러 노력을 시도 해야 한다고 충고한다.


■ 은행에 연락해 사유 설명

만약 페이먼트 납부가 한, 두번 늦어지기 시작하거나 앞으로 납부가 힘들 것으로 예상되면 지체없이 은행 측과 연락해 사정을 설명토록 한다. 은행측이 원하는 것은 대출자가 어떻게 해서든 모기지 페이먼트를 납부하는 것이지 대출자 소유의 주택이 아니다.

어쩔 수없이 은행이 주택을 압류하려면 압류에 따른 비용이 만만치 않기 때문이다. 만약 대출자의 재정에 발생한 어려움이 일시적이고 조만간 해결 가능성이 있다면 은행측은 차압을 피하기 위한 여러 방안을 모색한다.

그러나 대출자가 아무런 연락도 없이 페이먼트만 연체하는 경우 은행측은 가차 없이 차압 절차를 진행하고 최악의 경우 강제 퇴거 조치에 돌입한다. 페이먼트 연체액이 눈덩이처럼 불어나 해결이 불가능해지기 전에 은행측에 연락해 사정을 설명한다. 빨리 연락을 취할수록 은행측이 제공할 수 있는 지원폭도 넓어진다.


■ 연체 16일 후부터 차압 진행

일반적으로 모기지 페이먼트가 16일 이상 연체되면 차압 절차가 시작된다. 납부 기한이 16일 이상되면 은행측은 대출자에게 연락을 취해 재상환 계획에 대해 논의를 시도한다.

만약 재상환 기간내에 연체액이 납부되면 연체 기록 발생을 막을 수 있다. 만약 연체 기간이 30일을 넘기고 다음달 페이먼트 납부가 불투명해지면 은행측은 ‘컬렉션’(추심) 절차에 돌입한다. 연체 기간이 90일 이상 되면 공식적인 차압 통보가 발송되면서 차압 절차가 시작된다.


■ 연체액 분할 납부

모기지 연체가 일시적인 재정 상태 악화에 따른 경우 은행측은 페이먼트 분할 납부 등의 조건을 제시한다. 예를 들어 사고로 의료비 부담이 급등했거나 차량 수리비가 늘어난 경우 은행 측에 이를 증명하면 연체된 모기지 페이먼트를 향후 2개월 동안 나눠서 내도록 하는 등 부담을 덜어 줘 차압을 피하도록 하는 은행이 많다.


■ 융자 조건 조정

모기지 연체가 장기활 될 것으로 예상되면 은행측과 융자 조건 조정에 대한 가능성을 알아본다. 기존 융자 조건을 완화해 대출자의 페이먼트 납부를 유도함으로써 차압을 방지하기 위한 방법이다. 융자 조건 조정으로는 만기 연장, 이자율 인하 등의 방법이 활용된다.

금융위기 직후 연방 정부가 시행하고 있는 융자 조건 조정 프로그램 ‘햄프’(HAMP)가 내년말까지 연장돼 아직 시행중이다.


■ 숏세일

재정 악화로 모기지 페이먼트 납부가 힘들고 주택 시세까지 떨어졌을 경우 주택을 급처분하는 수단이다. 주택 시세가 폭락해 모기지 원리금보다 낮을 때 은행측의 동의 아래 시세에 근접한 가격에 주택을 처분하는 방법이다. 은행측이 동의하면 연체된 페이먼트 납부 의무에서 벗어날 수 있지만 크레딧 점수에 부정적인 영향을 피할 수 없다.

<준 최 객원기자>