모기지 융자는 크게 고정금리와 변동금리 두 가지가 있다. 재정 등 자신의 상황을 잘 고려해서 가장 적합한 융자 프로그램을 선택하도록 한다.

[모기지 상식]


주택을 구입할 때 꼭 필요한 것이 있다. 바로‘모기지 융자’이다. 돈이 엄청나게 많아 현찰 박치기로 집을 덥석 구입할 게 아니라면 은행 등 금융기관으로부터 적잖은 돈을 융자받아 내 집을 장만해야 하는데 대다수 바이어들이 이에 해당된다. 모기지 융자는 상환기간에 이자율이 고정되는 고정금리 프로그램과 이자율이 변하는 변동이자 프로그램 등 크게 두 가지로 나뉜다. 각자의 상황이 모두 다르기에 자신의 재정상태와 고용조건 등을 면밀히 분석한 후 고정금리 또는 변동금리 중 하나를 선택해야 한다. 첫 주택구입자를 위한 모기지 상식을 알아본다.


■ 변동금리 융자(Adjustable Rate Mortgage·ARM)

변동금리 융자를 선택할 경우 ‘불확실성’을 감수해야 한다. 마켓상황에 따라 이자율이 변하기 때문에 융자금을 상환하는 동안 월 페이먼트가 늘어나거나 줄어들 수가 있다.

만약 기준금리(index rate)가 오를 경우 주택소유주의 월 페이먼트는 갑자기 급등할 수가 있어 각별한 주의가 요망된다.

따라서 변동금리 모기지를 가지고 있는 주택소유주들은 이자율이 오를 경우를 대비해서 평상시 여유자금을 비축해 두는 것이 필요하다.

또한 당장 재정적인 여유가 있다면 목돈을 부어 융자 원금을 줄이는 방안도 생각해 볼 수 있다. 이자율이 재조정되기 최소 45일 전에 목돈을 투입해 융자원금을 줄이면 렌더 측은 낮아진 원금을 바탕으로 다음 1년간의 페이먼트 액수를 계산할 것이다.


■ 고정금리 융자(Fixed Rate Mortgage)

변동금리와는 달리 ‘마음의 평화’(peace of mind)를 가져다 주는 것이 고정금리 융자이다.

30년 고정금리 융자를 얻었다고 가정하면 끝까지 집을 소유한다고 볼 때 월 페이먼트가 30년 동안 변하지 않는다. 하지만 마켓상황이 바뀌더라도 주택소유주가 행사할 수 있는 옵션은 거의 없는 게 단점이다.

또한 고정금리 융자의 경우 목돈을 부을 경우 융자원금, 이자로 나가는 돈, 상환기간 등은 줄일 수 있지만 월 페이먼트 금액에는 변동이 없다. 모기지 보험을 없앨 경우 페이먼트를 줄이는 효과가 발생한다고 전문가들은 강조한다.


■ 융자신청 때 필요한 것들

주택구입에 필요한 모기지 융자를 신청할 경우 렌더는 다양한 서류를 요구한다. 융자를 거절당하지 않으려면 정성껏 렌더가 요구하는 서류들을 준비해서 제출해야 한다. 크게 수입, 자산, 부채 등을 증명할 수 있는 서류가 핵심이다.

직장인일 경우 지난 2년간 회사로부터 발급받은 W-2 양식과 월급 명세서(paystub) 등이 필요하고 자영업자인 경우 수익과 손실 증명서류나 1099 양식이 필요할 것이다.

지난 2년간의 세금보고 서류, 크레딧카드, 학자금 융자, 자동차 융자, 자녀 양육비 금액과 각 부채에 대한 월 페이먼트 금액과 밸런스를 증명할 수 있는 서류도 제출해야 한다. 보유한 자산규모를 입증할 수 있는 은행 스테이트먼트, 증권 스테이트먼트, 부동산 또는 자동차 타이틀 등도 렌더가 흔히 요구하는 서류들이다.


■ 수입대비 부채 비율(debt to income ratio)

금융위기 발생 후 모기지 융자심사가 대폭 강화됐다는 점은 모두가 아는 사실이다. 과거에는 융자 브로커를 고용해서 적당히 숫자를 조작하는 편법으로 융자를 쉽게 얻어냈지만 지금은 모든 서류를 구비해야 하며 렌더 역시 수입과 지출관련 숫자들에 현미경을 들이댄다.

모기지 융자, 자동차, 크레딧카드 등 각종 부채에 대한 페이먼트가 월 수입의 43%를 넘으면 일반적으로 모기지 융자가 거절된다. 따라서 모기지 융자를 신청하기 전 한꺼번에 청산할 수 있는 빚은 밸런스를 0로 만들어 놓는 게 현명하다고 전문가들은 조언한다.


■ 크레딧 점수와 모기지 이자율

일반적으로 피코 크레딧 스코어가 740점 이상이면 대부분의 렌더로부터 최저의 이자율을 보장 받는다. 가장 크레딧이 좋은 바이와 가장 나쁜 바이어가 얻을 수 있는 이자율은 1.5%까지 차이가 날 수 있다.

렌더들은 각종 부채 밸런스가 낮고, 페이먼트를 제때 지불한 기록을 최대한 오래 유지하는 것을 선호한다.

이상적으로 모지기 융자를 신청하기 1년 전쯤 크레딧을 체크하는 것이 바람직하다. 크레딧 기록에 문제가 있을 경우 이를 바로잡는데 시간이 필요하기 때문이다.

크레딧 기록을 살펴보는 과정에서 이름과 현 주소, 과거에 거주한 주소, 부채 액수 등 모든 정보가 정확하게 표시되어 있는지 점검해야 한다. 클로즈한 어카운트가 있을 경우 크레딧 리포트에 제대로 반영이 되었는지 확인하는 것도 잊지 않도록 신경 쓴다.


■ 모기지 포인트(point)란

포인트는 융자금의 1%에 해당하는 수수료를 말한다. 렌더는 1, 2 또는 더 많은 포인트를 바이어에게 부과할 수 있다. 포인트에는 디스카운트 포인트와 오리지네이션 포인트 등 두 가지 종류가 있다. 디스카운트 포인트는 모기지 융자에 대해 미리 지불하는 이자로 더 많은 포인트를 지불하면 이자율을 낮추는 효과가 있다.

오리지네이션 포인트는 렌더가 융자를 발급하는데 드는 비용을 커버하기 위한 수단으로 활용된다. 이 포인트의 경우 다른 클로징 비용을 커버하는 목적이 아니라 모기지 융자를 얻어내기 위한 지불했을 경우 세금공제가 가능하다.

<구성훈 기자>