[주택 담보 대출]

‘주택 순자산 신용한도 대출’(HELOC·이하 ‘주택 담보대출’)의 1차 만기를 앞둔 대출자가 수백만명에 달하는 것으로 나타났다. 주택 담보대출 뒤 약 10년간 이자만 납부하는 1차 만기가 오면 원금까지 내야하기 때문에 페이먼트가 갑자기 높아진다. 페이먼트 부담이 급증하면 모기지 연체에 따른 차압 등의 우려가 발생한다. 월스트릿 저널에 따르면 1차 만기가 도래한 대출자 가운데 이미 연체가 발생하는 등 페이먼트 납부에 어려움을 겪고 있는 대출자가 증가 추세다. 금융 당국은 주택 담보 대출 만기에따른 시장 충격을 완화하기 위해 은행측에 1차 만기를 앞둔 대출자들을 지원토록 격려에 나섰다.


■ 이자 납부 기간 끝나는 대출자 수백만명

주택 담보대출 페이먼트 급등에 따른 우려가 급증하고 있다. 주택 시장활황기동안 대량 발급된 주택 담보대출의 1차 만기를 코앞에 둔 대출자가 수백만명에 달하는 것으로 나타났다.

1차 만기는 주택 담보대출 뒤 약10년 후로 정해진다.

이 기간은 원금 상환에 대한 부담없이 이자만 납부할 수 있다. 따라서매달 납부하는 페이먼트 금액이 최소로 대출 상환에 대한 부담 없이 목돈을 마련하는 수단으로 활용됐다.

그러나 곧 만기가 되면 원금까지납부해야 하기 때문에 페이먼트 급등이 불가피하다.

금융당국은 이미 주택 담보대출 만기로 인한 페이먼트 급등에 대한 우려가 높아지자 대출 은행들로 하여금 만기 연장 등 대출자 지원 프로그램을 시행토록 적극 유도중이다.

따라서 만약 1차 만기를 앞두고 있다면 페이먼트 인상에 대한 걱정에앞서 은행측과 적극 연락해 지원 방안을 알아보면 좋다.


■ 신규 담보 대출 신청

1차 만기가 다가오면 그동안 사용된 주택 담보 대출액을 전액 상환해야 한다. 전액 상환이 불가능할 경우대출액에 대한 이자와 원금이 합쳐진 페이먼트를 매달 납부해야 한다.

신규 주택 담보대출을 받을 수 있다면 원금 납부 부담에서 벗어날 수있다. 모기지 시장 정보 업체 HSH의키스 검빙어 대표에 따르면 신규 담보 대출을 통해 원금 납부 부담 제거,만기 연장, 추가 대출금 확보 등 세마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있다.

예를 들어 주택 담보대출액 10만달러 중 약 3만달러를 사용한 대출자의 경우 신규 담보대출(10만달러)을재발급 받으면서 3만달러를 대출금으로 포함시킨다.

7만달러의 담보 대출액이 새로 발생하고 원금 납부 대상인 3만달러의사용액은 다시 10년간 이자만 납부하도록 하는 조건으로 만기가 연장된다.

신규 담보 대출을 받으려면 주택시세가 큰 폭으로 회복돼 주택 순자산이 충분할 경우에만 가능하다. 폭락한 주택 시세가 아직 회복되지 않은 주택 소유주는 많은 금액의 담보대출을 받기 힘들다.

기존 1차 모기지 대출액이 많거나기타 주택 담보 대출이 있는 경우도주택의 순자산이 낮기때문에 신규 주택담보 대출 불가능하다.

10년 전보다 담보 대출 이자율이크게 오른 점도 신규 담보 대출 신청전 확인해야 할 사항이다.


■ 고정 이자율로 전환

주택 담보 대출자들은 시중 이자율 변동을 주의 깊게 관찰해야 한다.

주택 담보 대출에 적용되는 이자율은 대부분 변동 이자율로 기준 금리에 영향을 받아서 오르고 내린다. 특히 연방준비제도이사회(FRB)가 관할하는 단기 금리와 거의 같은 방향으로 변동된다.

만약 현재 전망대로 FRB가 올해안에 금리를 올린다면 주택 담보 대출 이자율 상승도 확실시되고 페이먼트 상승에 대한 부담도 피하기 힘들다.

금리가 오를 것으로 확실시되는 만큼 주택 담보 대출자들에게 이자율고정이 유리한 시기다. 기존 주택 담보 대출 이자율보다 높아지더라도 향후 이자율 추가 상승에 대한 부담을덜어내려면 고정 이자율을 택하는 것이 유리하다.

검빙어 대표에 따르면 지난 5월중주택 담보 대출에 적용되는 고정 이자율은 이미 약 6.2% 수준이다.


■ 기존 이자율 매우 낮으면 고정할 필요 없어

이자율을 고정하기 전 기존에 적용되고 있는 이자율을 확인해야 한다.

10년 전에 발급된 주택 담보 대출 대부분이 마진 없이 기준 금리만 적용된 이자율이 많다.

이자율이 낮은 경우 약 3.25%로최근 이자율과 비교가 되지 않을 정도다. 반면 최근 발급되는 주택 담보대출은 약 2% 전후의 마진이 적용되는 경우가 많아 이자율이 아무리 낮아도 약 5.25% 수준이다. 기존 적용이자율이 현재 시중 이자율보다 매우 낮다고 판단되면 굳이 이자율을고정할 필요는 없다.일부 대출 은행은 1차 만기가 도래한 뒤 자동으로 고정 이자율로 전환하는 조건을 제시한다. 만기 후 대출자에게 고정 이자율로 전환할 수 있는 선택권을 제시하는 은행도 많기 때문에 기존 대출 계약서를 검토해서 확인해야 한다.

고정 이자율로 전환하더라도 일부 은행은 높은 이자율을 적용하기 때문에 앞으로 적용될 이자율을 알아보는 것도 중요하다. 만약 기존 이자율이 매우 낮고 앞으로 1~2년내 대출액을 전액 상환할 수 있을 것으로 판단되면 기준 금리가 인상되더라도 부담이 낮기 때문에 굳이 이자율을 고정할 필요가 없다.


■ 재융자로 1, 2차 융자 통합

재융자로 기존 모기지 대출과 주택 담보 대출을 하나로 통합, 1차 만기 도래에 따른 페이먼트 급등 부담을 어느 정도 낮출 수 있다.

두 대출을 하나로 묶을 경우 매달 납부해야 하는 페이먼트 금액이 하나로 변동될 뿐만 아니라 이자율을 장기간 고정할 수 있는 장점이 있다. 재융자를 통해 두 대출을 통합하려면 주택 순자산이 어느정도 남아있을 때만 가능하다.

기존 주택담보 대출을 재융자를 통해 하나로 묶는 경우 대부분의 대출 은행은 약 25% 이상의 순자산을 요구한다. 직전 신규 대출이나 재융자 시기도 고려할 대상이다.

직전 재융자 시기가 이자율이 사상 최저 수준이었던 2012년인 대출자들은 지금 재융자를 실시할 경우 높은 이자율 적용이 거의 확실시될 뿐만 아니라 재융자 수수료를 다시 내야하는 부담이 크다.


■ 만기 연장 등 은행업계 사전 진화

주택 담보대출 원금 상환에 대한 주택 소유주들의 부담을 덜기 위해 금융 당국은 이미 시중 대출 은행을 통해 위험 대출자 지원을 장려중이다.

대부분의 대출 은행은 이미 각 주택 담보 대출자들에게 연락을 취해 1차 만기 시기와 페이먼트 조정액 등을 통보하고 각 대출자의 상환 능력 점검중인 것으로 알려졌다.

만약 은행측의 통보를 받지 못했지만 만기를 앞둔 대출자는 은행측이 먼저 연락을 취해 페이먼트 조정 가능성을 확인해야 한다.

일부 은행은 해당 대출자의 소득과 비용, 기타 대출 등을 점검해 페이먼트 부담을 낮춰주고 있다. 뱅크 오브 아메리카(BOA)는 깡통 주택 소유자들을 대상으로 1차 만기 기간을 15~25년까지 연장해줌으로써 연체가 발생하지 않도록 돕고 있다.

<준 최 객원기자>