[집마련 마지막 기회?]

주택시장에 대한 엇갈린 전망이 나오기 시작했다. 여전히 장밋빛 전망이 대세인 가운데 조만간 주택가격이 떨어질 수도 있다는 전망이 조심스럽게 제기됐다. 치솟는 주택가격에 비해 소득 증가가 따라주지 않고 모기지 이자율이 오를 경우 주택 수요가 위축될 것이라는 전망이다. 그렇지만 아직 주택시장에서 이 같은 분위기를 찾기 힘들다. 주택시장 회복 후 대출조건 강화, 투자자 구매 등으로 내 집 마련 기회를 놓쳤던 구입자들이 올해 드디어 대거 주택구입에 나서고 있는 상황이다. 일부 전문가들은 올해 실수요 주택구입의 마지막 기회가 될 것이라면 주택구입을 적극 권유 중이다. 올해 주택구입에 나서야 하는 이유를 알아본다.


■ 이자율 4% 시대

모기지 이자율이 드디어 4%(30년 만기 고정)를 돌파했다. 국책 모기지기관 프레디맥의 지난 11일 발표에 따르면 30년 만기 고정 이자율의 전국 평균은 연중 최고 수준인 약 4.04%로 집계됐다. 전주 대비 상승폭이 가파른 편으로 주택구입자들이 바짝 긴장하고 있다. 전주 약 3.87%였던 이자율이 불과 1주일 사이에 무려 약 0.17%포인트나 치솟았다.

그래도 일부 전문가들은 주택구입을 서둘러야 한다고 조언한다. 모기지 이자율이 최근 상승세로 돌아섰지만 주택시장 직전 활황기였던 2000년대 중반에 비해 현저히 낮고 지난해 수준보다도 낮다. 지난해 6월19일 기준 30년 만기 고정 이자율의 전국 평균은 약 4.17% 수준이었다. 최근 모기지 이자율 반등에 놀라지 말고 이자율이 더 오르기 전에 주택을 구입하기에 적절한 시기다.

올해 안에 모기지 이자율이 지속적인 상승세를 유지할 것이라는 전망이 높지만 상승폭은 그다지 높지 않을 것으로 전망된다. 주택구입 타이밍을 놓쳤다면 올해를 낮은 이자율을 장기간 묶어 둘 수 있는 마지막 기회로 삼고 주택구입에 적극 나서도 좋겠다.


■ 저소득층 주택지원책 여전히 유효

특히 저소득층에게는 올해가 내 집 마련의 적기다. 주택시장 침체 뒤 한동안 매우 까다롭던 모기지 대출기준이 올해 초부터 하나 둘씩 완화되기 시작했다. FHA 융자의 모기지 보험료가 대폭 낮아져 저소득층의 주택구입의 문이 활짝 열렸다.

FHA 융자는 다운페이먼트 비율이 최저 3.5%로 저소득층이나 첫 주택구입자들의 주택구입 때 주로 활용되는 융자다. 반면에 다운페이먼트 비율이 낮기 때문에 대출은행 보호목적의 모기지 보험에 반드시 가입해야 하는 의무규정이 있다. 저소득층들에게는 이 보험료 비용이 만만치 않았다. 올해 초 FHA 융자에 적용되던 모기지 보험료가 연간 융자액의 약 1.35%에서 0.85%로 대폭 인하됐다.

약 80만명의 기존 FHA 융자 대출자들이 융자액에 따라 연간 수백~수천달러의 모기지 보험료를 절약할 수 있을 것으로 금융당국은 기대하고 있다. 금융당국은 보험료 인하 실시로 향후 약 25만명이 FHA 융자를 통해 주택구입에 나설 것으로 보고 있다. 모기지 보험료는 수시로 변경되는 편으로 경제여건과 FHA 재정상황에 따라 향후 얼마든지 다시 인상될 수 있다.


■ 저다운페이먼트 프로그램

올해 실수요자들이 평생 꿈꿔온 보금자리를 마련해야 할 이유가 하나 더 있다. 낮은 이자율, 모기지 보험료 외에도 주택구입의 가장 큰 장벽인 다운페이먼트 비율도 대폭 낮아졌다. 프레디맥과 패니매는 올해 초부터 마치 FHA 융자와 경쟁이라도 하듯 다운페이먼트 비율을 3%로 낮추는 프로그램을 시행 중이다.

두 기관의 기존 최저 다운페이먼트 비율은 주택구입 금액의 5%였다. 만약 30만달러짜리 주택을 구입할 경우 기존에는 약 1만5,000달러의 다운페이먼트 자금을 마련해야 했지만 이제 9,000달러만 있으면 내 집 마련이 가능해졌다. 사상 최저 수준이라고 해도 좋을 다운페이먼트 비율이 다시 제자리로 돌아가기 전 주택구입에 나서야 할 때다


■ 집값 급등 더 이상 없다

집값이 이제 오를 만큼 올랐다는 인식이 많다. 2012년부터 시작된 주택가격 상승은 약 3년간의 급등을 거쳐 이제 상승 탄력이 많이 약해졌다. 일부에서는 1~2년 뒤부터 주택가격이 정체기에 들어갈 것이라는 전망을 제시하기 시작했다. 만약 전망대로 주택가격이 1~2년 더 오르다가 떨어지더라도 장기보유 목적의 주택구입에 적합한 시기다. 아직도 사상최저 수준으로 볼 수 있는 이자율 수준을 30년간 적용받을 수 있는 기회가 올해뿐이다.

주택가격은 언제나 상승과 하락을 거듭하는 순환기를 가져왔다. 지금 집을 사서 몇 년 뒤 집값이 하락해도 처분하지 않고 잘 보유하고 있다가 보면 언젠가 오를 시기가 돌아온다. 만약 지금 모기지 이자율이 높아 주택구입과 보유비용이 높다면 주택가격 하락 때에 연체 등의 어려움이 있을 수 있다. 그러나 아직도 모기지 이자율이 워낙 낮아 주택가격이 떨어지더라도 보유에 따르는 큰 어려움이 없을 것으로 보인다.


■ 임대료 고공행진 지속 중

주택가격 상승이 잠시 주춤한 사이 주택임대료는 고공행진을 계속 이어가고 있다. 많은 지역에서는 이미 주택구입이 임대보다 훨씬 유리한 것으로 나타나고 있다. 그동안 엄격한 대출기준에 막혀 주택을 구입하지 못했다면 올해 높은 임대료 부담을 떨쳐내고 주택구입에 나설 적절한 시기다. 주택구입이 임대보다 유리한 점은 가계 재정을 안정적으로 꾸려나갈 수 있다는 것이다. 임대료는 집주인에 의해 항상 조정되는데 지금은 임대료가 매년 오르는 추세다. 반면 모기지 대출을 장기간 받으면 매달 일정 페이먼트 금액을 납부하기 때문에 예상치 못한 비용 상승위험이 사라진다.

<준 최 객원기자>