어느 부동산에 투자하는 것이 좋을까요? 자주 받아보는 질문이지만 투자하려는 고객에 대한 사전지식이 없이는 간단하게 답변하기가 쉽지 않은 질문이다.

한 고객이 자신이 직접 살기 위하여 주택을 매입하는 것이 아니라 임대 수입을 목적으로 투자를 한다면 주택도 물론 투자 부동산 중에 하나라고 볼 수 있으나 일반적으로 투자 부동산이라고 하면 임대를 주로 하는 아파트나 상업용 부동산을 지칭하여 하는 말이다.

어느 고객이나 투자할 수 있는 금액에 대한 제한을 받고 있기 때문에 자신이 소유한 투자액에 대한 소득이 높은 투자 부동산에 더 많은 관심을 가지게 되는 것은 당연한 일이다.

일반적으로 상업용 부동산일 경우에는 부동산과 사업체를 동시에 매입하는 경우가 있고 사업체 없이 부동산만 매입하여그 부동산에서 발생하는 임대 수입만 기대하는 투자방법이 있을 것이다.

물론 사업체가 포함된 부동산은 사업체를 운영할 수 있는 능력과 노동력을 필요로 하기때문에 설사 투자회수율이 부동산만 매입하는 경우보다 높다고 할지라도 부동산을 사업체와 동시에 매입하는 일은 재고되어야 할 것이다.

사업체와 부동산을 동시에 매입하는 경우와 부동산만 매입하는 경우 과연 연간투자 회수율에는 어떤 차이가 있을까?

물론 사업체의 종류에 따라서 또 사업체가 위치한 장소에 따라서 그 투자 회수율이 다를 것이다. 예를 들면 모텔에 투자할 경우에는 연 투자 회수율이 남가주인 경우에 10~11% 정도로 현재 모텔가격이 형성되고 있는 실정이라고 볼 수 있으며 주유소나 마켓, 그리고 리커스토어 등과 같은 소매업종의 부동산은 12~14% 정도로 추정해 볼 수 있다.

이는 부동산만 매입해 임대료 수입만 기대하는 것보다는 배 이상으로 투자 회수률이 높다고 볼 수 있다.

현금 100만달러를 소유한 고객이 투자회수율이 10%인 모텔을 남가주에서 매입하였을 경우를 예로 들어보면 고객이 미국 내 체류신분으로나 신용(credit) 면에서 나쁘지 않다면, 매입가의 70% 정도는 융자가 가능할 것으로 본다.

다시 말하면 300만달러 상당의 모텔을 100만달러 다운하고 200만달러를 융자 받았다고 가정하면 이 고객은 100만달러 현금을 모텔에 투자하여 은행 융자금 약 200만달러에 대한 은행융자 상환액을 현행 5%의 이자로 지불한다고 할지라도 연 16만달러의 순수입이 산출될 수가 있다. 이 경우 고객의 현금투자 수익률은 약 16%라는 계산이 나온다.

이에 반해 100만달러를 임대 수입만 기대되는 부동산을 매입하였을 경우에는 연간 5만달러의 수입, 즉 5%의 수입만 기대할 수 있어서 모텔에 투자한 경우가 이보다 약 3배에 해당하는 수입을 기대할 수 있다는 말이 된다.

그러나 투자 수익률이 높으면 투자에 대한 위험률도 높아질 수 있다는 점은 고려되어야 할 것이다. 다시 말하면 비록 투자 수익률이 높다고 해도 운영할 수 있은 경험이나 노동력이 없으면 가능하지 않다는 것을 명심해야 할 것이다.

그러므로 투자에 참여하는 고객들은 자신이 가지고 있는 경험과 노동력을 고려해 투자방향을 선정해야 할 것이며 같은사업체라 할지라도 지역에 따라서 투자회수율에 차이가 있다는 점도 부동산 투자에 고려하여야 할 사항이다.

앞에서 예로 든 모텔인 경우 남가주에서는 투자 회수율이 10%이지만 다른 주에서는 12% 정도로 높기 때문에 같은100만달러를 현금으로 투자한 경우라 하더라도 현금 투자 수익률은 22%까지 높아질 수 있다는 것도 고려해야 할 것이다.

이와 같이 투자 회수율이 2% 높은 지역에 투자하면 현금 투자 수익률은 6% 만큼 높아지고 있는 사실을 앞에서 언급한 예에서 살펴 볼 수가 있었다.

이러한 투자 상담을 해당분야의 전문가와 상담하여 투자에 효율성을 높이는 것은 물론 투자에 대한 안전성도 높여야 할 것이다.

문의 (213)272-6726

<조셉 김 / 뉴스타부동산 부회장>