[부동산시장 동향]

주택시장 회복이 4년째를 맞고 있는 가운데 부정적인 전망이 서서히 제기되고 있다. 조만간 주택가격이 하락세로 돌아설 수 있다는 경고가 나오는가 하면 국민들이 주택시장이 여전히 위기 중이라고 생각한다는 설문조사 결과도 발표됐다. 여름철 성수기로 접어들면서 일부 주택시장은 과열현상을 나타내며 우려를 낳고 있다. 최근 주택시장 동향을 짚어 본다.


■ 집값 하락 대비해야 할 때

2017년부터 주택가격이 떨어질 수도 있다는 전망이 나왔다. ‘뱅크오브아메리카’(BOA)의 크리스 플래너건 애널리스트는 주택가격이 올해와 내년 소폭 오른 뒤 2017년부터 3년 연속 소폭 하락할 것이라는 보고서를 최근 발표했다.

보고서에 따르면 주택가격은 올해 약 3.7% 오른 뒤 내년에는 상승폭이 약 0.8%로 대폭 둔화될 전망이다. 그러나 이듬해인 2017년부터 가격이 하락세로 돌아서고 3년간 매해 약 1.7%, 약 2.1%, 약 0.9%씩의 하락률을 기록할 것으로 플래너건 애널리스트는 예측했다.

플래너건 애널리스트가 지목한 주택가격 하락요인은 소득 정체와 최근 주택가격 급등이다. 2011년 이후 주택가격이 약 25%나 급등한 반면, 소비자 소득이 늘지 않아 결국 주택가격 상승세의 발목을 잡는 요인이라는 지적이다.

주택가격 상승폭이 다소 둔화되겠지만 상승세를 지속할 것이라는 전망이 지배적인 가운데 나온 부정적인 전망에 시장에서는 다소 의외라는 입장이다. 그러나 플래너건 애널리스트는 서브프라임 사태 직전 해인 2007년 금융위기로 주택시장이 침체 영향을 받을 것이라는 정확한 전망을 내놓은 바 있다.


■ 주택시장 너무 ‘뜨겁다’

여름철과 함께 주택시장이 과열되고 있다는 진단이다. 온라인 부동산 업체 레드핀의 대표가 지금 주택시장 상황을 ‘초강력 셀러스 마켓’으로 진단했다. 글렌 켈맨 레드핀 대표는 지난달 CNBC와의 인터뷰에서 오마하, 애틀랜타 등의 지역에서 자사 매물이 나온 지 45분 만에 팔리는 진풍경이 연출됐다며 주택시장 과열현상을 설명했다.

레드핀은 온라인을 통한 부동산 중개 서비스를 제공하는 업체로 부동산 에이전트를 고용해 매물등록 및 검색 서비스 등을 대행하는 업체다. 고용시장 지표가 꾸준히 호전되고 있는데다 올해 안에 금리 인상 전망이 나오면서 주택구입 수요가 일시에 쏟아져 나온 것이 주택시장 과열 현상의 원인이라고 켈맨 대표는 분석했다.

켈맨 대표는 “매물은 부족한데 바이어가 홍수를 이루고 금리가 오를 것이라는 불안감까지 겹쳐 주택수요가 폭등하고 있다”며 “향후 2~3개월간 2006년과 2007년에 나타난 가격 급등 현상이 발생할 수도 있다”고 내다봤다.

수요 급증, 가격 급등의 현상이 나타나고 있지만 가격 버블에 대한 우려는 아직 많지 않은 편이다. 최근 주택가격은 아직도 2007년 수준을 회복하지 못한 상태다. 그러나 전망대로 금리가 오르기 시작하면 주택 구입 수요도 타격을 받을 것으로 우려된다. 켈맨 대표는 만약 모기지 대출을 통한 주택 구입이 아니라면 주택 구입시기를 서두를 필요가 없고 주택가격 하락시점을 기다려보는 것도 좋다고 조언했다.


■ 신규 주택거래, 가격 동반상승

신규 주택시장에서도 거래가 늘고 가격이 급등하는 등 본격적인 회복세가 나타나고 있다. 연방 상무부 발표에 따르면 지난 4월 신규주택 판매는 전달보다 약 6.8% 증가, 연율기준 약 51만7,000채로 집계됐다. 시장 전문가들의 당초 예상치인 연율 약 51만채를 훌쩍 넘어선 수치다. 지역별로는 중서부 지역의 신규주택 판매 증가율이 가장 높았다.

중서부 지역 신규주택 판매 증가율은 7년래 가장 높은 약 36.8%를 기록했다. 서부 지역과 북동부 지역의 신규주택 판매는 각각 약 2.3%, 약 5.6%씩 감소한 것으로 조사됐다. 판매가 늘면서 신규주택 가격도 치솟았다. 4월 신규주택 중간가격은 지난해보다 약 8.3% 상승한 약 29만7,300달러로 집계됐다.


■ 여론 ‘주택시장 위기 진행형’

주택시장 지표 호조에도 불구하고 일반인들의 주택시장에 대한 시각은 여전히 부정적이다. 최근 실시된 설문조사에서 주택시장 위기가 아직 끝나지 않았다고 본다는 답변이 많은 것으로 나타났다.

월스트릿 저널이 맥아더 재단의 설문조사 결과를 인용한 바에 따르면 미국인 중 약 40%가 주택시장이 아직 침체 중이라고 답변했다. 답변자 5명 중 1명은 주택시장 최악의 위기가 아직 오지 않은 것으로 본다고 답변, 주택시장 대해 매우 부정적인 시각을 나타냈다.

주택시장 위기수준을 묻는 질문에서는 매우 심각하다는 답변이 약 36%, 심각하다는 답변이 약 24%, 약간 심각하다는 답변은 약 21%로 거의 대부분의 답변자가 주택시장을 아직도 침체상태로 인식하고 있었다.

대다수가 주택시장을 위기로 판단하는 가장 큰 이유로 주택 구입 및 임대여건 악화로 꼽았다. 약 60%의 답변자가 주택 구입 능력 악화를 심각한 문제로 지적했다. 한편 이번 조사에서 답변자 중 절반이 넘는 비율이 주택 보유비용, 또는 임대비용을 마련하기 위해 은퇴비용을 준비하지 못하거나 1개 이상의 직업을 갖고 있는 것으로 나타났다.


■ 역시 큰 집이 좋아

큰 집 선호현상이 다시 찾아왔다. 한동안 작은 집이 주를 이뤘던 신규주택 분양시장에 다시 큰 집이 돌아왔다. 연방 상무부에 따르면 지난해 신축주택 중 침실 4개 이상, 욕실 3개 이상, 차량 3대 주차 가능한 차고 등의 규모를 갖춘 주택비율이 껑충 뛰어 올랐다.

지난해 신축된 단독주택 중 침실 4개 이상을 갖춘 주택은 약 46%, 욕실 3개 이상은 약 36%로 모두 전년도보다 큰 폭으로 증가했다. 주택 크기 역시 3분기 연속 조금씩 작아졌지만 올해 1분기 다시 커지기 시작한 것으로 조사됐다.

지난해까지 주택 건축업체들이 대출기준이 우수한 이른바 우량 대출자들을 겨냥한 주택개발에 나서면서 큰 집을 뜻하는 ‘맥 멘션’ 시대가 다시 부활한 것이다.

그러나 올해부터 첫 주택구입자 등 초기 가격대 주택에 대한 수요가 높아지면서 주택 크기가 다시 줄어들 것이라는 전망이다.

대형 개발업체 D.R. 호튼사는 이미 규모가 작은 대신 가격을 낮춘 실용주택 건설에 돌입했고 경쟁사인 메리타지 홈스와 라일랜드 그룹 등도 조만간 작은 규모의 주택단지를 개발할 예정인 것으로 알려졌다.

<준 최 객원기자>