부동산 매매시 리스팅 계약이라 함은 셀러가 에이전트에게 본인을 대신하여 매매 임대 및 교환을 위한 모든 협상을 할 수 있도록 권한을 위임하는 고용 계약서를 작성하는 것이다.

일반적인 형태로는 독점권한(Exclusive Right to Sell), 독점 에이전시(Exclusive Agency Listing), 오픈 리스팅(Open Listing), 그리고 넷 리스팅(Net Listing) 등이 있다.

독점 권한 리스팅은 특정 에이전트 및 그 에이전트가 소속이 되어있는 회사를 고용하고 매매에 필요한 모든 일을 시키는 대신 상대방 에이전트는 수수료를 보장받게 된다.

다른 에이전트가 바이어를 소개하거나, 셀러 본인이 바이어를 찾는 경우까지 포함한다.

이 때 에이전트와 그 회사는 셀러에게 가장 큰 이익을 줄 수 있도록 최선을 다해야 할 의무가 있다. 독점 권한 리스팅시 반드시 그 계약 만료 기간을 계약서에 명시해야 하며 이를 위반하면 부동산 법에 위배된다. 통상 6개월이다. 충분히 일할 수 있는 기간을 보장해 주는 셈이다.

다음으로 독점 에이전시 리스팅은 독점권한 리스팅과 거의 비슷하지만 셀러 본인이 바이어를 찾아 매매가 형성되는 경우 본인의 에이전트에게 수수료를 주지않는 경우를 예외로 한다. 셀러가 에이전트에게 팔수 있는 권리를 부여하지만 셀러 자신도 스스로 팔 수 있는 권리를 유보해두는 것이다.

오픈 리스팅의 경우 한 에이전트를 지정하지 않고 어느 에이전트든지 바이어를 발굴하여 매매를 완료하는 에이전트에게 수수료를 지불하는 리스팅이다.

비즈니스 매매시 자주 이용되지만 주택 및 상업용에서는 쉽게 찾아 볼 수 없다.

왜냐하면 독점 리스팅시 받을 수 있는 보호를 기대하기 힘들기 때문이다. 넷 리스팅의 경우도 마찬가지이다. 셀러가 받을 수 있는 가격 이상으로 얼마든지 받아서 그 모든 차액이 수수료로 지불되는 형식의 리스팅이다.

부동산 시세가 정확하지 않다고 볼 때 셀러가 너무 많은 액수를 원하는 경우 바이어가 없고 그 반대로 셀러가 너무 적은 액수를 기대하고 있다면 과다하게 수수료가 지불될 수 있기 때문이다. 이 때문에 주택매매시 역시 활용되지 않고 있다.

실제로 셀러인 본인에게 15만달러를 보장하는 대신 나머지는 알아서 하라는 주택소유주가 있었다. 막상 집을 시장에 내놓고 보니, 모든경비를 제하고 18만달러가 남게 되었다. 그러나 일반적으로 통용되는 독점 권한 리스팅 계약에 따라 리스팅 에이전트는 일정한 수수료를 받게 되었고 셀러는 18만달러를 가져가게 된다.

다음으로 일반적이지 않으며 자칫 부동산법에 어긋나기 쉬운 ‘포켓 리스팅’ (Pocket Listing)이 있다. 특정 에이전트와 계약을 하지만 광고를 하지 말라는 내용이거나 혹은기존의 한국 내 부동산 매매형식을 취한다.

아파트 단지, 혹은 동네 부동산 사무실 몇군데에 매매 의사를 밝히고 바이어가 있으면 연락을 달라는 것이다. 조용히 팔고 싶다거나 혹은 바이어의 에이전트에게 지불하게 되는 수수료를 절약할 수 있다고 생각하기 쉽지만 반대로 잃을 수 있는 점들을 주의한다.

독점 권한을 특정 에이전트에게 주고 셀러는 본인의 에이전트를 통하여 많은 다른 에이전트 및 그들의 바이어, 그리고 거대한 부동산 매매 시스템을 이용할 수 있게 된다.

포켓 리스팅의 경우 본인이 의뢰하는 한두 명의 에이전트와 연결이 되는 단지 몇 명의 바이어들을 기다리는 셈이 된다. 공정 거래 가격을 찾기 어렵다. 수수료를 절약하기보다는 많은 바이어들을 찾아 더 높은 가격을 받을 기회를 스스로 차단하는 결과를 가져올 수 있음을 주의해야 한다.

많은 바이어들이 집을 방문하는 번거로움을 싫어하고, 프라이버시를 지키고 싶은 경우라고 해도 본인의 에이전트를 정해 독점 계약을 하고, 함께 상의하는 것이 안전하며, 또한 현재 처한 상황에서 최고가를 받을 수 있다.

독점 계약 없이는 에이전트가 최선을 다해서 일을 할 수 없게 되며, 책임을 최소화할 가능성이 있다. 큰돈이 움직이는 만큼 복잡한 부동산 매매 절차에 있어서 수수료를 지불하면서 받을 수 있는 전문적인 서비스를 이용하지 못하게 될 수 있다.

문의 (818)249-4989

<써니 김 / SK 부동산>