[클로징 서류]

주택 거래의 마지막 절차인 ‘클로징’과 관련된 규정들이 오는 8월1일부터 대폭 개정된다. 주택구입자들의 클로징 서류에 대한 올바른 이해를 돕기 위해 ‘소비자금융보호국’(CFPB)은 주요 관련 서류를 수정하는 등 개정된 규정을 시행할 예정이다. 주택 구입자들이 클로징 서류를 충분히 검토할 수 있는 시간을 제공받지 못해 주택 구입 뒤 연체, 숏세일, 차압 등의 피해 원인을 제공했던 기존 클로징 관련 규정의 폐해를 보완하기 위한 목적이다.


■ 서류 간소화

모기지 대출과 관련된 주요 서류들이 대폭 간소화 된다. 융자비용 내역서인 ‘Good Faith Estimate’ (GFE)와 일명 클로징 서류로 불리는 최종 비용내역서 ‘HUD-1’ 등의 현행 서류들이 오는 8월1일 이후부터 사라지고 대폭 간소화된 새 서류로 대체된다.

모기지 대출 신청 직후 발급되는 GFE와 초기 ‘대출 서류’ (Truth-In-Lending Statement)는 ‘융자 견적서’(Loan Estimate)란 이름의 하나의 양식으로 통합된다.

융자 견적서는 기존 서류와 마찬가지로 요약된 대출 조건과 예상되는 융자 비용 등의 내용을 담고 있지만 내용이 훨씬 간소화돼 소비자들의 이해를 돕게 된다.

최종 비용 내역서인 ‘HUD-1’과 최종 대출 서류 역시 ‘마감 공개서’(Closing Disclosure)란 새 이름의 양식으로 대체된다. 마감 공개서는 주택 거래와 관련된 각종 항목의 최종비용을 일목 요연하게 정리한 서류로 역시 기존 서류에 비해 내용이 간략해 소비자들의 이해가 쉬울 것으로 기대된다.


■ 현행 규정 검토 시간 부족 단점

현행 클로징 규정은 주택 구입 대출자들이 수십장에 달하는 클로징 서류를 검토하는데 충분한 시간을 제공하지 못한다는 지적을 받아 왔다. 클로징 서류 서명 하루 전이나 심지어 서명 당일 서류를 발급하는 것이 관행처럼 시행되어 오고 있는데 복잡한 내용의 대출 서류를 제대로 이해하지 못할 경우 모기지 연체 또는 차압 등의 원인이 되기 쉽다.

클로징과 관련, 그동안 잘못 시행되어 온 규정들이 주택 시장 침체 원인 중 하나로 지적돼 CFPB가 이번 개정안 내놓게 된 배경이다.

CFPB측은 “주택 구입자들의 복잡한 대출 조건 이해를 돕기 위해 개정안을 마련했다”며 “시행 초기 부동산업계와 구입자들의 적응 기간이 다소 필요하겠지만 소비자들에게 유익한 개정안이 될 것”이라고 전망했다.


■ 3일 규정

개정안 중 서류 간소화와 함께 가장 눈에 띄는 내용은 주택 구입 대출자의 ‘알 권리’가 강조된다는 점이다. 개정안이 시행되면 대출 은행측은 대출 신청 후 3일내에 융자 견적서를 제공해야 하고 주택 거래 마감3일 전에 마감공개서를 발급해야 한다. 따라서 앞으로 대출자들은 대출신청서와 최종 마감 서류에 서명하기 전 충분히 검토할 시간을 가지게된다.

융자 견적서의 경우 대출자가 대출신청을 위해 개인 정보와 재정 관련내용을 은행측에 전달한 뒤로부터 3일내에 발급되어야 한다.

대출자는 융자 견적서 내용을 검토한 뒤 큰 이상이 없다고 판단되면 대출 신청 의향서에 서명을 해야 본격적인 대출 심사 과정이 시작된다. 대출 은행은 융자 견적서가 발급되고 대출자가 의향서에 서명하기 전까지는 크레딧 리포트 발급비 외의 기타비용을 부과할 수 없다.

현재까지도 클로징 서류가 주택 거래 마감 하루 전에 발급되는 것이 관행처럼 시행되고 있다. 개정안이 시행될 경우 대출자들은 클로징 서류를 충분히 검토할 수 있고 오류나 의문 사항이 있을 경우 담당자에게 문의할 수 있는 시간을 갖게 된다.


■ 시행 초기 거래 지연 우려

개정안 시행에 따른 일부 부작용도 우려된다. 투명한 모기지 대출과 소비자 알권리 보호 등의 취지에도 불구하고 시행 초기 주택 거래가 지연되는 등의 혼란이 불가피할 것으로 예상된다. 클로징 서류에서 오류가 발견돼 정정이 필요할 경우 ‘3일 규정’에 묶여 주택 거래 마감이 다시 3일 더 연장될 수도 있다는 지적이다.

새 규정에 따르면 대출 은행은 클로징 서류를 수정한 뒤 다시 대출자에게 3일간 검토할 수 있는 시간을 제공해야 하기 때문이다.

만약 셀러가 새로 구입할 주택에 대한 구매 계약을 체결한 상태로 거래 마감을 앞두고 있는 상황이라면 기존 주택 거래 지연에 따른 새 주택거래가 지연되는 등 ‘도미노 지연’ 현상까지 우려된다. 클로징 서류 발급 뒤 모기지 이자율이 급격히 변동하거나 대출자가 고정 금리에서 변동금리로 변동을 결정할 경우에도 클로징 서류를 새로 발급해야 하고 다시 3일을 기다려야 하는 등 지연이 불가피하다.


■ 타이틀 보험 ‘선택 사항’ 문구 삭제해야 한다는 지적

새 양식에 사용된 타이틀 보험 관련 용어와 관련, 소비자들의 오해를 일으킬 수 있다는 지적도 제기됐다. ‘미국보험감독관협의회’ (NAIC)와 타이틀 보험업계에 따르면 마감공개서에 ‘주택 소유주 타이틀 보험’(Owner’s Title Insurance) 가입이 ‘선택 사항’(Optional)이라는 내용이 포함되는데 이에 따른 타이틀 보험 미가입이 우려된다는 지적이다.

주택 구입시 가입하는 타이틀 보험은 소유권 분쟁 발생을 대비한 보험으로 대부분 가입이 권유되는 보험이다.

타이틀 보험은 모기지 대출자가 대출 은행을 보호하기 위해 가입하는 타이틀 보험과 주택 소유주를 보호하기 위한 보험 등 2종류가 있다. 가주의 경우 일반적으로 셀러가 바이어를 대신해 주택 소유주 보험 가입비를 납부하는데 만약 선택 사항이라는 문구로 인해 미가입자가 늘어날 수 있다는 지적이다. 타이틀 보험은 소유권과 관련된 분쟁이 발생할 경우 주택 구입자나 대출 은행을 보호해주는 보험이다.


■ 거래 지연 막으려면 소비자 노력도 필요

주택 구입자들 역시 개정안 시행에 따른 불필요한 주택 거래 지연을 막기위한 세심한 주의가 필요하다. 주택 거래가 자꾸 지연될 경우 거래 불발에 따른 위험이 발생하기 때문에 주택 구입자들의 협조가 절실하다. 마감 공개서가 발급되면 대출 신청 때 제공받은 융자 견적서와 바로 비교해 큰 비용차이가 없는지 확인한다.

만약 이상이 발견되면 은행측에 지체 없이 정정을 요구한다. 주택 거래 절차가 진행되는 동안 대출 은행, 타이틀 보험 업체와 긴밀한 연락을 취하며 클로징 서류에 오류나 변동사항이 발생하지 않도록 준비하는 것도 중요하다.

<준 최 객원기자>