사람이 살면서 가장 기본적으로 필요한 것이 의식주라고 한다. 여기에 요즘 세대를 반영하듯 스마트폰이 추가되어 의식주 폰이 사람이 살아가기 위한 기본단위가 되었다고들 한다.

이 4가지 중에 지속적으로 그리고 가장 많이 지출하는 것이 주거 구입비이다. 그리고 평생에 한 번 또는 2~3번 구입하는 것이 주택 구입인데 다른 요소들보다 그 규모나 비용이 너무 커서 우리네 생활과 재정에 가장 큰 영향을 미친다.

그런데 최근 발표에 의하면 이 주거비용이 가파르게 상승하고 있어 사회문제가 되고 있다. LA 카운티의 경우 소득은 지지부진하지만 주택 구입비 및 렌트비 등 주거비용이 가파르게 올라 저소득층의 빈곤율이 24%까지 상승했다.

소득 감소보다 오히려 주거비용 상승이 빈곤율을 더 부추긴다는 자료가 발표됐다.

2010년대 초 폭락한 가격으로 깡통주택을 처분하지 못한 주택 소유주들은 최근의 가격 상승으로 주름살이 펴졌지만, 다른 한편으론 주거비용의 상승으로 허리가 휘는 계층이 생겨나는 이중적인 사회 상황이 연출되고 있다.

렌트를 살고 있는 거주자들의 인컴은 2000년 이래 8%가 하락했지만 주거비용은 오히려 21%나 상승해서 상당수의 중산층이 빈곤층으로 추락한 것으로 전망했다.

또한 주거비용으로 전보다 더 많은 고통을 겪는 빈곤층이 늘어날 것으로 예상되어 정부가 공공차원에서 중저가 아파트나 콘도의 공급을 늘려야 할 것으로 정책 입안자들은 제안한다.

하지만 시장에서는 오히려 중·저가의 주택 공급보다는 수요가 많고 이윤이 더 많이 남는 고급 콘도나 아파트를 건설사들이 신축을 앞다투고 있어서 이런 어려움은 당분간 계속될 것으로 사료된다.

특히 밀레니엄 세대인 20대 후반에서 30대 초반의 젊은 세대들은 주거 마련에 더 어려움을 겪고 있다. 재정적으로 준비된 사람들 중에 구입할 수 있는 가격대가 시장에 나온 매물 중 약 25% 정도만 가능한 것으로 나타났다.

그만큼 가격이 올랐기 때문이다.

이를 수치로 나타내는 것이 주택구입 능력지수(Housing Affordability Index)라고 한다.

주택구입 능력지수는 중간 주택가격, 모기지 이자율, 그리고 중간가구 소득과의 상관관계로 결정된다.

즉, 중간 주택가격과 모기지 이자율이 오르면 지수는 내려가고 중간 가구소득이 오르면 주택구입 능력지수가 상승한다.

2013년 2014년 연속해서 주택가격이 상승한 반면 소득은 오르지 않아 주택구입 능력지수가 전국적으로 내려갔다. LA를 중심으로 한 남가주는 다른 어느 지역보다 주택가격이 가파르게 올라서 그 하락폭이 다른주보다 더 컸다.

그럼 나는 현재 내 월수입으로 얼마나 되는 주택을 구입할 수 있을까?

우선 소득 대비 빚 비율(debt to income ratio)을 따져 보는 것이 좋다. 융자를 얻기위해 쓰는 계산법으로 크레딧 점수, 모기지금액 비율(다운페이먼트 비율), 전체 자산 등과 함께 매우 중요한 요소이다.

보통 줄여서 DTI라고 하는데 매달 지불하는 빚에 총 월 소득을 나눈 뒤 백분율로 계산하는 것이다.

이 DTI가 높으면 높을수록 융자를 받기가 더 어려워진다. 보통 DTI가 40% 미만이면 융자에 큰 문제가 없다. 은행이 융자를 할 때 고려하는 한 요소가 또 있는데 ‘Loan to Value Ratio’이다. 주택 감정가격 대비 융자금액 비율인데 보통 80~90% 이상이 되면, 즉 다운페이먼트를 적게 하면 인컴을 철저히 조사를 한 다음 융자를 주기 때문에 거절될 확률이 높다. 미리 본인의 재정을 진단한 다음 주택구입에 나서길 조언한다.

그리고 부디 정책 입안자들이 주택시장을 자유시장에만 맡기지 말고 주거가 필요한 지역과 계층에 필요한 양의 주거 물량을 공급하는 시스템을 마련하여 주택시장이 더 건강하지길 기대한다.


문의 (818)439-8949

<이상규 / 뉴스타 부동산 부사장>