[3년간 주택가격]

주택가격이 3년째 상승 중이다. 최근 발표된 1월S&P 케이스 실러 20대 도시 주택가격 지수는 전년 동기 대비 약 4.6% 오른 것으로 집계됐다. 주택가격 상승폭은 상당히 둔화됐지만 올해도 오름세를 유지될 것이라는 전망이다. 일단 집값이 오르면 시장 안팎에서는 호재로 받아들인다. 아무래도 주택가격이 떨어질 때보다 주택 거래가늘고 관련 산업이 살아나기 때문이다. 그러나 지난 3년간 오른 주택가격에 서서히 거품이 끼고있다는 우려와 함께 주택가격 상승세를 재조명해야 한다는 목소리가 나오기 시작했다.


■ 인위적 주택가격 상승

지난 3년간의 주택가격 상승세가 경제회복을 기반으로 한 것이라 아니라 연방 정부 부동산 시장 지원책에 힘입은 인위적이라는 지적이다. 2008년 발생한 서브프라임 사태 이후 연방정부는 사상 초유의 저금리 정책을 이어가며 주택시장 견인에 최선을 다했다.

초기 저금리 정책은 주택시장 침체를 막기 위한 목적이었으나 3년 전 주택시장이 회복된 후에도 저금리가 이어지면서 오히려 주택가격 급등으로 이어지고 있다.

저금리 정책과 함께 시중에 대규모 자금을 풀어 주택구입을 장려한 양적완화 정책 역시 인위적인 주택가격 상승 요인으로 지목된다. 부동산 뉴스 정보사이트 ‘인맨 뉴스’에 따르면 벤 버냉키 전 FRB 의장은 2013년 7월 “FRB가 기준금리 인상 결정을 쉽게 결정하지 못할 것”이라며 “경제가 약하고 인플레이션이 낮아 금리가 오르면 경제가 위협받을 것”이라는 취지의 발언을 한 바 있다.

FRB는 최근까지도 경제회복에 자신감을 보이지 못하고 있어 인위적인 저금리 정책에 따른 주택가격 상승은 당분간 예상된다. 주택가격이 경제성장으로 인한 소득 상승에 따라 오를 경우 상승세가 비교적 오래 지속될 수 있지만 인위적인 가격 상승은 언제든지 멈출 수 있다.


■ 주택구입 여건 최악

최근 일자리가 늘어나서 다행이지만 임금상승은 신통치 않다. 특히 주택시장에서 구입 수요로 이어지기까지는 임금 상승률이 주택가격 상승에 비해 턱없이 낮아 문제다.

부동산 매물 정보업체 리얼티 트랙의 최근 발표에 따르면 2012년 2분기~2014년 2분기 중간 임금이 약 1.3% 오른 반면 같은 기간 주택중간가격은 평균 무려 약 17%나 치솟았다. 집값 상승이 임금 상승의 13배나 된다는 기가 막힌 조사다.

올 들어 고임대료에 허덕이는 세입자들의 주택구입이 기대되지만 갈수록 악화되는 주택구입 여건으로 인해 주택구입을 포기하는 구입자들이 다시 늘고 있다.

서민들의 임금이 더디게 오르고 있음에도 불구하고 주택가격이 치솟는 것은 낮은 시중이자율을 활용해 임대용 주택을 구입하려는 투자자들의 구입이 많았기 때문이다.

또 그동안 국내 임금수준에 별 영향을 받지 않은 외국인들의 주택구입이 밀려들면서 집값상승 요인으로 작용했다.


■ 재산세 인상

집값이 오르면 따라 오르는 것이 있다. 주거비용 중 가장 높은 비중을 차지하는 재산세 비용이다. 주택시장 침체기 동안 주택시세 폭락으로 재산세 인하가 줄을 이었지만 이제부터는 재산세 인상을 대비해야 할 때다. 주택가격 하락에 따른 재산세 인하로 세수가 감소한 각 지방 자치 단체들이 최근 주택가격 급등에 따른 재산세 인상에 나설 채비중이다.

재산세가 오르면 가계부에는 큰 부담이 아닐수 없다. 가계소득 증가 없이 재산세가 대폭 인상되면 자칫 원치 않는 주택 급처분 사태가 나타날 수도 있다.

지방자치 단체의 경우 재산세 인상으로 인한 세수증가로 낙관적인 예산을 수립하기 쉬운데 만약 재산세가 기대만큼 징수되지 않으면 각종계획에 차질을 빚기 쉽다.


■ 건전한 회복 방해

지난 3년간 주택가격이 과도하게 오르면서 정작 살 집이 필요한 주택 구입자들이 다시 주택시장에서 ‘열외’되는 현상이 발생하고 있다. 실수요 구입자들의 주택시장 진출이 막히면 장기적으로 주택시장에는 독이 된다. 주로 저가대의 주택구입층이 첫 주택 구입자와 젊은층의 주택구입이 원활하게 이뤄져야 각 가격대 별 원활한 주택거래로 이어지는 선순환이 가능하다.

그런데 젊은층의 주택구입이 막히면 각 가격대별 주택거래가 이뤄지지 못해 주택시장 수급이 비정상적인 구조가 될 수밖에 없다. 임대수요를 노린 투자자들의 주택구입 수요만 주택시장에 유입돼 주택시장 주변 여건에 민감한 반응을 보이는 기초 체력만 약해진다.


■ 집값에 발목잡혀 좋은 직장 놓쳐

지난 10년간 집값이 요동치면서한 지역에 발목이 잡히는 바람에 필요할 때 이사를 못하는 경우가 많이 발생했다. 고용기회가 주어지는 지역으로 노동력 이동이 원활해야 경제도 사는데 집값 등락에 사로잡혀 원활한 노동력 이동이 이뤄지지 않았다.

지역 고용시장이 취약해 타지로 옮겨가고 싶지만 주택시세 하락으로 주택 처분이 쉽지 않거나 반대로 좋은 일자리가 제공됐음에도 불구하고 집값이 너무 올라 아쉽게도 일자리를 포기해야 하는 경우가 아직까지 빈번하다.


■ 매물부족에 따른 상승

최근 3년간 주택가격 상승을 주도한 요인은 인위적으로 낮춰진 모기지 이자율 외에도 절대적으로 부족한 주택매물 때문이다. 2012년부터 시작된 경제 회복세와 함께 주택수요가 폭발적으로 증가했음에도 주택매물이 턱없이 부족해 수요와 공급의 원리에 따라 주택가격이 3년째 오름세다. 주택 매물은 주택 재고와 상관없이 항상 증감을 거듭한다.

현재 매물 부족사태가 상당부분 해결됐지만 언젠가는 수요가 줄고 공급과잉 현상을 보일 시기가 반드시 찾아온다는 것이다.

만약 모기지 이자율이 조금만 올라도 수요가 사라질 것이 뻔하고 경제가 하락세를 나타내면 집을 사려는 사람은 다시 감소한다. 2008년 승승장구하던 주택가격이 서브 프라임이라는 악재 하나 때문에 하루아침에 폭락한 것이 불과 6년 전이다. 현재 주택가격 상승이 달갑지만은 않은 이유다.

<준 최 객원기자>