금융시장은 그것이 주식시장이든 채권시장이든 항상 오르내림이 있게 마련이다.

최근의 이자율은 2012년에서 2013년 상반기에 걸친 저점대비보다는 다소높지만 2013년 하반기에서 2014년 상반기에 걸친 최근이 고점대비로는 상당히 낮은 상태라고 볼 수 있다.

따라서 2013년 하반기에서 2014년 상반기에 걸쳐 융자를 받은 사람들은 재융자의 혜택을 볼 수 있는지를 한번 확인해 보기를 권한다. 주택융자를 담당하는 사람으로서 손님으로부터 많이 받는 질문중 하나가 내일 이자율이 올라갈 것인지, 내려갈 것인지에 대한 질문이다.

융자상담가는 융자와 관련된 전문가이지 이자율 예측의 전문가는 아니다. 이는 마치 부동산 중개인이 부동산 거래의 전문가이지 부동산가격 예측의 전문가가 아니고 주식거래 중개인이 주식거래의 전문가이지 주식가격예측의 전문가가 아닌 것과 마찬가지이다.

만약 그들이 그것이 주택채권이든, 부동산이든, 주식이든 그 가격 변동의 전문가로의 미래 예측을 정확히 할 수 있다면 손님을 만나서 힘들게 일하지 않고 월스트릿에 진출하거나 직접 투자하여 더 편한 삶을 살 것이다.

그리고 금융시장은 일반인이 생각하는 것보다 훨씬 더 예측이 불가능하고 변동이 심한 무서운 곳이다.

주택융자를 신청하면 수속기간이 짧게는 1개월에서 길어지면 수개월이 걸린다. 이 기간손님들은 이자율 상승위험에 노출되게 된다.

재융자의 경우 이자율이 올라가서 수지타산이 맞지 않게 되면 취소할 수도 있지만 구입융자는 정해진 에스크로 기간에 수속을 마쳐야만 하기 때문에 손님들은 금리상승 위험에 고스란히 노출된다. 이런 위험으로부터 손님들을 보호하기 위한 제도가 ‘이자율 락인’ (Lock-In)이다.

대부분의 렌더들은 손님이 융자를 신청하는 순간 이자율을 락인할 수 있도록 해준다.

이자율을 락인해 놓으면 시중 모기지 금리가 올라가든 내려가든 상관없이 에스크로 종료시 락인된 이자율로 융자를 받을 수 있다.

많은 사람들은 락인 후 시중 이자율이 올라갈 경우에는 보호받아서 좋으나 내려갈 경우에는 손해를 보는 것이 아니냐고 말한다.

위험이 없으면 보상도 없는 법. 락인 후 금리가 내려갔다고 손해봤다는 주장은 억지다.

또 이자율이 내려가면 취소하고 다시 락인하면 되지 않느냐고도 말한다. 이는 갖고 있던 주식을 판 후 주가가 올라갔다고 판 것을 취소하겠다고 떼쓰는 것과 다를 바 없다. 이자율이 많이 내려갈 경우에 이자율 재협상을 해주는 렌더도 있다.

예를 들어 4%에 락인을 했는데 모기지 금리가 폭락해 한 3주후에 3%가 되었다고 치자. 이 경우에는 이자율 차이가 너무 많이 나서 일부 렌더들은 중간정도인 4.5%선에서 재협상을 해주기도 한다. 그러나 2주후에 이자율이 3.875%로 내려갔다고 해서 이를 재협상해주지는 않는다. 이러한 재협상 제도는 이자율 상승 위험으로부터는 100% 보호받는다는 점에서 볼 때 손님에게는 엄청난 혜택이라고 볼 수 있다.

이자율 락인을 할 수 있는 기간은 15일, 30일, 60일, 90일, 180일, 360일 이상 등 다양하며 렌더마다 다르다. 180일 이상 장기락인은 보통 신규주택일 경우에만 허용한다.

일반적으로는 30일, 60일 등 에스크로 진행기간에 맞춰 락인기간을 정한다. 락인을 하는데 들어가는 비용은 따로 없으며, 락인기간이 길어지면 이자율 혹은 포인트가 약간 올라간다고 보면 된다. 예를 들어 30일 락인이 4%에 1포인트(융자금액의 1%)라면, 90일 락인은 4%에 1.125포인트 정도 된다.

그러나 이도 렌더마다, 상품마다 다를 수 있다. 따라서 손님들이 융자브로커나 은행으로부터 이자율을 제시받을 때는 며칠짜리 락인지를 확인하는 것이 중요하다. 왜냐하면 어떤 융자브로커가 45일 에스크로를 열어 놓고 샤핑하는 손님한테 15일 짜리 이자율을 제시해줬다면 이는 말이 안되기 때문이다. 일단 싼 이자율을 손님께 제시하여 융자를 받기위한 속셈일 수 있다.

결론적으로 이자율 락인은 변동이 심한 금융시장으로부터 손님들을 보호하기 위한장치라는 것을 명심하고 융자신청과 동시에 이자율을 락인하는 것이 현명하다. 에스크로 기간이 35일이나 45일이면 60일 락을 하는 것이 좋다. 이자율을 락인하지 않고 융자를 진행하면 손님은 시중 금리변동의 위험과 거래상대방(융자브로커)의 위험에 고스란히 노출될 수 밖에 없다. 이 두 가지의 위험은 시간이 지날수록 손님께 더 불리하게 작용하게 되어 있다. 왜냐하면 손님은 30일 내지 40일안의 어느 순간에 반드시 이자율을 락인해야 하기 때문이다.


문의 (213)393-6334

<스티브 양 / 웰스파고 은행 한인 융자담당>