[주택관련 소득공제]

세금보고 마감일이 약 일주일 앞으로 다가왔다. 아직까지 세금보고를 마치지 못한 납세자들이 분주해지는 시기다. 마지막까지 합법적인 절세전략을 짜내기 위해 세무 전문가들과의 상담이 폭주하는 시기이기도 하다. 절세전략 중에서 주택을 활용한 절세전략이 가장 보편적으로 마지막까지 관련 소득공제 항목으로 점검할 필요가 있다. 주택관련 각종 소득공제 항목을 살펴보고 올해 세금보고 때 적극 활용해 본다.


■ 모기지 포인트

세금보고 때 대표적인 소득공제 항목이 모기지 대출이자와 모기지 포인트다.

이 중 모기지 포인트는 모기지 이자율을 낮추기 위해 대출 신청 때 선납하는 일종의 수수료 비용으로 주택 구입 때 납부한 비용만 소득공제 항목에 해당된다.

지난해 재융자 신청이 급증한 바 있는데 재융자 이자율을 낮추기 위해 지급된 포인트도 소득공제 항목에 포함되지만 일부 제한규정이 적용된다. 지난해 주택 구입과 재융자 때 이자율을 조금이라도 낮추기 위해 포인트를 지불한 구입자가 있다면 일주일 앞으로 다가온 세금보고 때 지난해 납부한 포인트 비용을 반드시 포함시켜 소득공제 혜택을 받도록 한다.

1포인트는 모기지 대출액의 약 1%에 해당하는데 1포인트를 지불하면 모기지 이자율을 약 0.25%포인트 낮출 수 있다. 만약 30만달러를 대출 받으면서 모기지 포인트로 1포인트를 지불했다면 약 3,000달러에 해당하는 비용을 세금보고 때 소득공제 항목에 포함시킬 수 있는 것이다. 이처럼 주택 구입 때 납부한 포인트는 전액 소득공제 항목에 포함시킬 수 있다.

반면 재융자 때 납부한 포인트는 일부만 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 재융자 신청 때 납부한 포인트는 주택 구입 때와는 달리 모기지 대출 만기동안 매해 나눠서 소득공제 항목에 사용될 수 있다. 만약 지난해 재융자(30년 만기)시 3,000달러를 포인트로 납부했다면 포인트 비용을 30년으로 나눈 100달러씩 매해 소득공제 항목에 포함시킬 수 있다.


■ 자가발전 에너지 절약형 주택 설비

에너지 절약형 주택 설비에 대한 대대적인 ‘세액공제’(tax credit) 혜택 프로그램은 주택 소유주들의 비교적 높은 참여를 끌어낸 뒤 지난 2013년 말 종료한 바 있다.

프로그램 종료와 함께 에너지 절약형 단열재, 창문, 지붕 등의 설비와 각종 가전제품 구입 때 제공되던 세액공제 혜택은 이제 더 이상 받을 수 없게 됐다.

그러나 자가 발전장치를 설치한 경우 아직 세액공제 대상에 포함되고 공제금액도 높기 때문에 세금보고 전 해당 항목을 확인해 볼 필요가 있다.

올해 세금보고 때 세액공제 대상이 되는 에너지 절약형 주택 설비로는 태양열 온수기, 태양열 발전기, ‘풍력발전 장치’(wind turbine), ‘지열 냉난방 시설’(geothermal heat pump) 등 주로 자가 발전형 장치들로 2016년 말까지 유효하다. 자가 발전장치 관련 세액공제 항목은 기존 에너지 절약 관련 세액공제가 거주용 주택에만 제한된 것과 달리 투자용 2차 주택 등 주택형태에 구분 없이 적용이 가능하다.

기존 프로그램의 세액공제 한도가 최고 500달러였지만 자가 발전형 장치 관련 공제액은 설치비의 최고 30%로 훨씬 높다.

만약 공제액이 납부해야 할 세금액을 초과할 경우 차액을 다음해 세금보고 때 공제액으로 활용할 수 있다. 만약 지난해 자가 발전형 장치를 설치한 경우 올해 세금보고 때 연방 국세청 양식 ‘Form 5695’(에너지 절약형 주택 세액공제 양식)을 통해 세액공제를 신청할 수 있다.


■ 모기지 보험료

2006년 시행된 세금 구제법에 따라 주택 구입과 관련된 모기지 보험료에 대한 소득공제가 적용됐지만 2013년 말 연장 없이 폐지됐다. 그러나 일부 모기지 보험에 한해 소득공제 혜택이 여전히 유효하기 때문에 절세전략으로 활용할 수 있다. 올해 소득공제 대상에 포함되는 모기지 보험으로는 2006년 이후 발급된 융자 중 ‘VA’(연방 재향군인회) 융자, FHA 융자, ‘연방 농무부’(USDA) 융자를 대출 받으면서 가입한 모기지 보험이다.

소득 규정과 관련해서는 부부 합산 연간 소득이 10만달러(별도 보고 때 1인당 연간 5만달러)를 초과할 경우 모기지 보험 관련 소득 공제액이 축소됐거나 아예 삭제됐기 때문에 세무 전문인과 확인토록 한다. 만약 부부 합산 연간 소득이 10만9,000달러를 초과하면 모기지 보험과 관련된 소득공제 혜택을 받을 수 없다.


■ 홈 오피스 비용

납세자가 주택 중 일부 공간을 사무실로 사용하고 있다면 관련 비용도 소득공제 항목에 포함된다. 2013년 신설된 소득공제 규정으로 주택 소유주는 물론 세입자까지 혜택을 받을 수 있다. 납세자의 주 사업체 주소지가 반드시 해당 주택이어야 하고 정기적으로 사무실을 사용하고 있음을 증명하기만 하면 소득공제를 받을 수 있다.

사무실 공간 평방피트 당 5달러씩 소득공제를 받을 수 있고 소득공제 대상 홈오피스 크기는 최대 300평방피트로 최고 1,500달러까지의 소득공제 혜택이 주어진다.


■ 재산세

주택 보유 비용 중 가장 높은 비용인 재산세는 소득공제 효자항목이다. 다양한 재산세 납부 방식에 따라 세금보고 방식이 조금씩 다르다. 재산세를 1년에 2차례에 나눠 분납하는 방식이 가장 일반적으로 재산세 납부 증명서를 세금보고 양식에 첨부한다. 재산세를 두 차례에 나눠 납부하기 부담스러운 주택 소유주는 매달 나눠서 분납할 수 있다.

에스크로 업체를 통해 ‘임파운드’ 계좌를 개설한 뒤 재산세를 분납하고 에스크로 업체는 주택 소유주를 대신해 1년에 2차례 관할 카운티에 재산세를 일괄 납부한다.

임파운드 계좌를 통한 재산세 납부의 경우는 에스크로 업체가 해당 카운티에 재산세를 완납했다는 증명이 있어야 소득공제 항목에 포함시킬 수 있다. 만약 재산세 환급신청 등을 통한 환급분이 있다면 이 금액은 소득공제 항목에서 제외된다.


■ 모기지 이자

모기지 대출을 받아 주택을 구입했다면 다달이 납부하는 모기지 이자금액이 소득공제 항목에 해당된다. 대부분의 경우 모기지 이자금액 전액이 소득공제 항목으로 인정돼 절세에 큰 도움이 되는 항목이다. 모기지 이자 중 공제되는 금액은 모기지 발급 시기, 모기지 총액 등에 따라 결정된다.

만약 투자용 2차 주택을 보유한 경우 2차 주택 구입 때 대출받은 모기지 이자부분도 소득공제 항목에 포함될 수 있다. 2차 부동산의 형태가 숙식공간을 갖춘 보트나 레저용 차량일 경우도 모기지 이자부분이 세금보고 때 공제될 수 있다. 만약 보유 주택이 2채 이상이더라도 나머지 주택의 모기지 이자 부분을 소득공제 항목으로 활용할 수 있기 때문에 자세한 절차는 세무 전문가와 상담하도록 한다.

<준 최 객원기자>