3년 전 주택 가격이 최저점을 지날 때 많은 투자자들이 주택 구입 후 재판매를 통해 단기 차익을 얻는 경우가 많았다.

또는 장기투자를 위해 렌트를 놓기도 했다. 그래서 좋은 지역의 렌트 매물들은 내놓자마자 당일로 렌트가 나가기 일쑤였다. 그런데 아직 완전히 풀리지 않은 경기로 인해 테넌트가 제 때 렌트비를 내지 않아 주택 소유주들이 고스란히 손해를 보는 경우가 아직도 비일비재하다.

세입자가 정해진 날짜에 렌트비를 내지 못할 경우 집주인은 어떻게 해야 하나?

일단 세입자가 렌트비를 내지 못했을 경우 세입자와 주인이 법정에 가지 않고 서로대화와 약속으로 해결하는 것이 모두에게 이익이다.

하지만 선의의 피해자가 있는 법.

대화나 약속으로 해결되지 않을 경우 주택소유주는 본인이 법원에 강제퇴거에 대한 절차를 직접 신청하거나 변호사 및 강제퇴거 대행 서비스 회사를 찾아 도움을 받을 수 있다.

물론 후자가 비용이 더 들어가지만 더 좋은 방법이다. 왜냐하면 주택 소유주가 직접강제 퇴거절차를 진행할 경우 서류를 잘못 작성하거나 절차를 잘 몰라 금전적·시간적 손해를 보는 경우가 잦으므로 전문가를 찾아 조언을 얻는 것이 좋다. 다음은 강제퇴거에 대한 개괄적인 설명으로 필요할 때 참고하시기를 바란다.

우선 세입자가 제 때 렌트비를 내지 않았을 때, ‘3 Day Notice’를 보낸다.

3 Day Notice를 직접 전달할 경우 그 다음날이 제 1일이다. 또 마지막 날이 공휴일인 경우 그 다음 일하는 날이 마지막이 된다.

그리고 우편으로 보낼 수도 있는데, 세입자가 우편을 받은 날부터 계산한다.

어떤 경우는 판사가 세입자에게 5일을 주기도 한다. 충분한 날짜를 기다리지 않고 ‘Unlawful Detainer’를 법원에 종종 제출하는데 나중에 퇴거재판에서 지게 되는 빌미가 된다. 그래서 5일 정도 충분히 시간을 주는 것이 좋다. 3 Day Notice에 세입자가 아무런 조치를 취하지 않으면 주택소유주는 세입자를 퇴거하기 위해서 ‘Unlawful Detainer’를 법원에 제출하고 밀린 집세를 요구한다. 만약 위에서 제시한 3 Day Notice를 받은후 세입자가 밀린 돈을 지불할 경우 집주인은 강제퇴거를 할 수 없다.

이 서류를 작성할 때 법원으로부터 도움을 받아 작성을 하는데 많은 분들이 잘못기재해 시간을 소비하거나 재판에서 지는 경우가 있다. 특히 해당 주택에 살고 있는 18세이상 성인 모두를 기재해야 하는데 렌트 계약자만 적어서 퇴거재판을 처음부터 다시하는 경우가 종종 있다. 현재 거주하는 모든 성인을 꼭 적어야 완전히 퇴거시킬 수 있다.

다음으로 Unlawful Detainer를 세입자에게 직접 또는 제3자 성인을 통해 전달해야되는데 3 Day Notice는 집주인이 전달할 수 있지만 소환장과 고소장은 어떤 성인이든지 이 소송과 관계가 없는 사람이 해당주택에 있는 모든 성인에게 전해야 한다.

세입자는 직접 전달의 경우 5일, 우편 전달일 경우 15일 이내에 응답을 해야 한다. 만약 세입자가 재판 전에 스스로 퇴거했더라도 집주인이 재판 취소를 하지 않을 경우에는 꼭 나와서 갚아야 할 돈이 없다는 것을 밝히고 판결을 받아야 한다. 궐석재판의 경우 집주인의 손을 들어주어 나중에 크레딧에 나쁜 영향이 미치거나 집주인이 부당하게 요구하는 금액을 내는 경우가 종종 있다.

한편 반대로 세입자가 집주인의 채무 불이행으로 차압되어 퇴거 당할 위기에 있을때에는 해당 주택의 새 주인과 통화를 하여 자신의 상황을 설명하고 새 주인과 새 렌트계약을 맺어 계속 있을지, 아니면 일정기간 지난 후에 나갈지를 상의한다.

일반적으로 은행이 소유하게 될 경우에는 은행과 딜을 통해 이사비용을 받도록 한다.

보통 은행이 아닌 일반 주인일 경우 변호사를 통해 바로 3 Day Notice를 보내는 경우가 있다. 이럴 때에는 당황하지 말고 부동산 에이전트나 변호사와 상담하여 적절하게 대처하는 것이 바람직하다.

문의 (818)439-8949

<이상규 / 뉴스타 부동산 부사장>