점보 론은 컨포밍 융자보다 액수가 커 렌더 입장에서는 더 까다롭게 대출자의 자격을 심사한다. 하지만 많은 장점이 있어 고가의 주택구입을 고려하는 바이어라면 고려해 볼만하다.

[점보 론 장단점]

대부분의 홈바이어들은 주택구입 때 모기지 융자를 필요로 한다. 모기지 규모는 다운페이먼트를 얼마나 하느냐에 따라 달라지는데 대체로 융자액수가 41만7,000달러가 넘으면 이를 ‘점보 론’(jumbo loan)이라고 부른다. 그러나 캘리포니아주처럼 주택가격이 전국 평균보다 훨씬 비싼 지역의 경우 점보 론은 60만~70만달러대부터 시작하기도 한다. 점보 론은 일반 융자와 성격이 흡사하지만 액수가 더 크다는 이유로 얻기가 매우 까다롭다. 당장 낼 수 있는 다운페이먼트가 제한적이지만 크로 비싼 집을 구입하길 원할 경우 점보 론은 필수이다. 점보 론의 장단점을 살펴보자.


【장점】

과거보다 신청 더 쉬워
2개 이상 융자 필요없어

■ 필요한 만큼 융자를 얻을 수 있다

점보 론의 가장 큰 장점은 비싼 집을 살 수 있는 자금을 마련할 수 있도록 도와준다는 것이다. 좋은 동네의 주택일수록 가격이 높은 것이 현실이다. 미국 내 주택구입자 10명 중 7명은 주택구입 때 모기지 융자를 얻는다는 통계도 나와 있다. 점보 론은 홈바이어가 모든 세이빙스를 탕진하지 않고 높은 가격대의 집을 장만할 수 있는 도우미 역할을 한다.


■ 2개 이상의 모기지가 필요 없다

점보 론은 주택구입 절차를 간편하게 만들어준다. 과거에는 홈바이어가 다소 비싼 주택을 원할 경우 2개 이상의 모기지 융자를 얻어야 했었다. 한 개의 융자도 골치가 아픈데 2개 이상의 융자를 굴려야 하는 것은 그야말로 악몽 같은 시나리오가 될 수 있다. 점보 론은 두 개 이상의 융자를 하나로 합친 것이라 다름없다.


■ 이자율이 계속 내려간다

지난 2009년 이후 모기지 금리는 계속 하락세를 보이고 있다. 지난주 현재 30년 만기 모기지 금리는 3.69%를 기록, 꽤 오랫동안 4% 미만에서 맴돌고 있다. 점보 론도 마찬가지이다.


■ 과거보다 신청하기가 쉬워졌다

갈수록 점보 론을 제공하는 융자업체가 늘어나고 있어 홈바이어들에게 다양한 초이스를 제공한다. 점보융자는 액수가 크기 때문에 41만7,000달러 이하의 컨포밍 융자보다 심사기준이 더 까다롭다. 하지만 과거에 비해서는 점보융자 신청이 더 용이해졌다는 분석이 지배적이다.


■ 렌더들이 경쟁적으로 매력적인 조건을 제시한다

은행을 비롯한 많은 렌더들이 점보 론 고객을 유치하기 위해 여러 가지 ‘미끼’를 던진다. 낮은 융자 수수료, 개인 메디칼 인슈런스, 신속한 프로세싱 등이 고객들이 받을 수 있는 혜택 중 일부이다.

렌더들은 융자액수가 커질수록 오랜 기간에 걸쳐 짭짤한 이자 수입을 올릴 수 있기 때문에 적극적으로 점보 론 고객 유치에 나서고 있는 것이다. 단, 크레딧 기록이 A급이고 적잖은 규모의 자산을 보유한 바이어라 금융기관들의 매력적인 오퍼 적용대상이 된다.


■ 이자 온리 론이 가능하다

이자 온리 론은 모기지 융자발급 후 일정기간 원금을 갚을 필요가 없고 이자 금액만 납부하는 모기지 론이다. 이자만 납부하기 때문에 매달 납부하는 페이먼트 금액이 다른 모기지 프로그램에 비해 매우 낮은 것이 장점이다.

이자 온리 론은 서브프라임 사태 이전 대출금액과 상관없이 무분별하게 발급되었던 것과는 달리 최근에는 모기지 대출금액이 높은 이른바 점보 론 대출자에게만 선별적으로 발급되고 있다.

【단점】

일반 융자보다 이자율 높다
1년치 잉여자금 추가 요구

■ 더 높은 이자율

컨포밍 융자처럼 점보 모기지 이자율도 과거에 비해 매우 낮은 수준이다. 그렇지만 바이어의 크레딧 점수에 관계없이 점보 론은 컨포밍 론보다 이자율이 높다.

금융기관들은 더 큰 돈을 빌려줘야 하기 때문에 더 높은 이자율을 책정할 수밖에 없다. 일반적으로 점보 론의 이자율은 컨포밍 론보다 0.5%포인트가 높다.


■ 타내기가 어렵다

만약 컨포밍 융자보다 더 높은 금리가 점보 론의 가장 큰 단점이라면 두 번째 단점은 심사기준이 까다롭다는 점이다. 점보 론을 신청하게 되면 렌더는 대출 희망자에게 꽤 높은 수입을 요구하며 적잖은 규모의 자산이 있어야 한다고 강조한다.


■ 잉여자금을 요구한다

점보 론의 가장 중요한 가이드라인 중 하나는 금융기관이 리저브(잉여자금)를 요구한다는 것이다. 즉, 주택구입 때 들어가는 다운페이먼트와 에스크로 종결에 들어가는 비용 이외에 추가로 최소한 일년 치 PITI(Principal, Interest, Tax, Insurance)에 해당하는 자금을 보유하고 있기를 요구한다.

<구성훈 기자>