매물이 부족한 가운에 이자율이 오르기 전에 주택을 구입하고자 하는 많은 바이어들로 인해 셀러가 주도권을 잡고 있는 부동산 시장이다. 하지만 이미 많이 오른 가격 때문에 어렵게 진행되는 에스크로가 늘고 있다.

팔고 나서 이사 갈 곳을 정해야 하는 셀러들에게는 또하나의 큰 어려움이다.

매물이 부족해 마땅히 구매할 집이나 임시로 살 집을 찾기가 쉽지 않다. 더욱이 에스크로가 성공적으로 끝난다는 보장이 없다. 30일이나 45일 등으로 정해진 에스크로 기간 내내 불안한 셀러들이 취할 수 있는 방법을 알아보자.

일단 에스크로를 열게 되면 그 성공 여부는 바이어에게 달려있다. 계약금을 잃지 않고 에스크로를 취소할 수 있는 권리가 있다.

일반적으로 세 가지이다. 첫째, 전문가를 고용해 주택의 상태를 조사하고 검토한다.

캘리포니아주 부동산협회에서 인준하고 대부분의 매매 과정에서 사용하는 표준 계약서에 이 기간은 17일로 표기되어 있다.

17일은 셀러와 바이어가 계약을 체결한 다음날부터 시작된다. 3일날 서로 합의를 했다면 같은달 20일까지 바이어는 모든 조사를 끝내고, 이 조건을 해제할 것인지 여부를 셀러에게 알려줘야 한다. 어떤 하자가 있다면 이 기간 내에 수리 요청을 할 수 있고, 수리 요청 시 이 기간은 연장된다. 그 기한은 서로 합의를 할 때까지가 된다.

둘째, 융자를 얻기 위한 과정에 필요한 감정가이다. 셀러와 바이어가 합의한 매매가보다 감정가가 낮을 경우 계약을 취소할 수 있는 조건이 있으며 이 기간 역시 표준 계약서에는 17일이다. 전문 감정사에 의한 감정가가 매매가와 동일하거나 높지 않고 낮은 경우 바이어가 다시 재 흥정을 요구 매매가를 낮춰달라거나 혹은 계약금을 잃지 않으면서 계약을 취소할 수 있다.

셋째, 융자를 얻을 수 있는지, 없는지의 조건이 있다. 이 기간은 계약 합의 다음날부터 21일이다. 이상의 17일, 21일 등의 기간은 처음 계약서를 작성할 때 더 짧거나 길게할 수 있으니 바이어는 이를 본인의 에이전트와 사전에 상의하게 된다.

낮은 이자율로 인해 증가한 융자 신청 때문에 은행의 업무 진행이 늦어지고 있어 이 기간을 충분히 늘리는 것이 안전하다.

하지만 좋은 매물의 경우 이를 너무 길게 한다면 다른 바이어에게 매물을 빼앗길 수 있다.

셀러는 기간이 짧을수록 계약이 취소될 수 있는 개연성이 줄어드는 간결한 좋은 오퍼가 되기 때문에 이를 선호한다.

바이어의 오퍼를 검토할 때 가격 이상으로 이 기간에 주목할 필요가 있다. 이에 따라 셀러 본인의 이사 일정을 정해야 한다.

이 기간이 지나기 전에는 에스크로가 안전하게 클로즈 된다는 보장이 없다. 만약 17일이나 21일이 지나도 바이어측에서 이상의 조건들을 해제하지 않고 있다면 일단 빨간등이 켜지는 것으로 해석해도 무리가 없다.

이 때 불안한 셀러는 어떤 행동을 취할 수 있을까? 바이어에게 해제 요청을 정식으로 할 수 있다(Notice to Buyer to Perform).

표준 계약서에는 2일을 시한으로 주게 되어있다.

2일 안에 계약 취소 조건을 해제하지 않으면 계약을 취소할 수도 있다는 셀러측의 경고장이다. 바이어 역시 바이어의 요청에대해 셀러측에서 뚜렷한 의사 표시가 없는 경우 이를 보낼 수 있다(Notice to Seller to Perform).

이를 보내기 전에 에이전트들은 각자의 손님 입장에 대해 의사 교환을 하게 된다.

이를 보낼 정도의 상황이라면 어느 한쪽에서 계약을 계속 진행할 수 없는 큰 이유가 있을 수 있다. 이 경고 서한 때문에 서로 감정이 상해 원만한 진행이 더욱 어려워지곤 한다. 거의 마지막 카드라고 보는 것이 마땅하다.

이 기간 내에 바이어가 주택 상태 검사, 은행 감정가 및 융자 성공 여부 등의 조건을 해제하지 않는 경우 가능하면 빨리 계약을 취소하고 다른 바이어를 찾는 것이 바람직하다.

문의 (818)249-4989

<써니 김 / SK 부동산>