[상업용 부동산 시장]


글로벌 경제위기 속에서도 상업용 부동산 전망은 ‘쾌청’함을 유지 중이다. 안정된 국내 경제 회복세를 바탕으로 최근 고용시장이 성장하면서 상업용 부동산을 찾는 수요가 많아졌다. 소비심리 개선의 직접적인 영향으로 상가건물에 대한 수요가 높아졌다. 신규 사업을 시작하거나 기존사업을 확장하려는 중소규모 업체들이 늘면서 한동안 비어 있던 상가 자리가 하나둘씩 채워져 가고 있고 이에 따라 임대료도 오름세다. 고용시장 회복으로 신규채용이 늘면서 사무실 자리를 찾은 기업도 증가를 나타내고 있다. 완연한 회복세에 접어든 상업용 부동산 시장 전망을 알아본다.


■ 아파트 제외 전 부문 공실률 하락

고용을 늘리며 투자 확대에 나서는 회사가 늘면서 사무실에 대한 수요가 급증하고 있다. 사무실 건물에 대한 공실률은 고용 증가에 힘입어 향후 1년간 약 0.1%포인트 하락할 전망이다.

경제가 안정궤도에 진입하면서 공장 가동률을 높이는 제조업체가 늘고 국제 교역량 증가로 창고 및 공장 건물에 대한 수요 전망 역시 매우 밝다.

최근 수년간 가장 안정적인 성장세를 유지해 온 산업용 건물 공실률은 앞으로 1년간 약 0.4% 더 하락하면서 건물주 위주의 시장으로 빠르게 전환할 것으로 보인다.

소비자 신뢰회복으로 소매 지출이 늘 것으로 전망되면서 새로 문을 여는 소매업소도 빠르게 증가하고 있다. 상가건물에 대한 공실률도 향후 1년 동안 약 0.3% 하락하면서 빈자리가 서서히 감소할 전망이다.

반면 수년간 강한 회복세를 탔던 아파트 등 다가구 임대주택 부문은 서서히 부진이 예상된다. 최근 아파트 신축이 감소세를 나타내고 있음에도 불구하고 공실률은 향후 1년간 약 0.1% 오를 것으로 전망됐다.


■ 글로벌 경제위기 악재

로렌스 윤 ‘전국부동산중개인협회’(NAR)는 상업용 부동산 시장의 주변 여건이 매우 우호적이어서 전망이 매우 밝은 것으로 보고 있다. 직원 채용을 늘려가는 회사가 증가하면서 상업용 부동산 시장에 대한 수요와 신규 물량에 대한 수요가 끊이지 않고 있다는 분석이다.

최근 저유가가 지속되고 일자리가 늘면서 소비자들의 지출심리가 꿈틀대고 있는 점도 상업용 부동산 시장에는 희소식이다. 아파트 신축이 최근 급감세를 보이고 있지만 임대용 주택이 여전히 부족해 임대료 상승 등 임대주택 시장의 강세도 예상된다.

국내 경제여건이 상업용 부동산 시장에 매우 우호적인 반면 글로벌 경제위기 여파에 따라 상업용 부동산 시장도 영향을 받을 수 있다는 우려도 지적됐다. 글로벌 경제둔화로 미국 달러 강세가 계속될 경우 미국 무역적자가 불가피한데 결국 상업용 부동산 시장에는 부정적인 요소다.


■ 사무실 건물 부문

사무실 건물 부문의 공실률은 현재 약 15.8%로 여전히 높은 편이지만 수 분기 동안 지속적인 하락세를 이어오고 있다. 지난해부터 고용시장이 개선되는 등 기업들의 사업 확장이 이어지면서 사무실 건물 공실률도 줄어들 전망이다. 사무실 부문 공실률은 내년 1분기에 현재보다 약 0.1%포인트 하락한 약 15.7% 수준을 기록할 것으로 예상된다.

전국에서 사무실 공실률이 가장 낮은 지역은 정부기관과 관련기관이 밀집한 워싱턴 DC 지역으로 전국 공실률의 절반 수준인 약 8.7%로 집계됐다.

이어 뉴욕시와 아칸소주 리틀락의 공실률도 약 9%대로 매우 낮은 편에 속했다. 사무실 건물 임대 수요 폭증으로 임대료는 급등할 전망이다.

사무실 임대료는 전국적으로 올해 약 3.3% 상승하고 내년에도 약 3.6% 오르며 상승세를 이어갈 것으로 전망됐다. 사무실 건물의 순 임대면적으로 올해 약 4,770만평방피트에서 내년 약 5,830만평방피트로 대폭 확대될 것으로 NAR는 전망했다.


■ 산업용 건물 부문

공장 및 창고 등 산업용 건물은 앞으로도 안정적인 회복세를 유지할 것으로 기대된다. 산업용 건물의 올해 1분기 공실률은 약 8.7%로 집계됐으며 내년 1분기에는 약 8.3%까지 하락할 전망이다. 미국 ‘국내총생산’(GDP)이 올해 약 3%대를 초과할 것으로 예상되는 등 제조업 부문의 약진이 기대되고 국제 교역량이 꾸준히 증가하면서 공장과 창고에 대한 수요는 폭발적인 증가세다.

전국에서 산업용 건물 공실률이 가장 낮은 지역은 남가주 오렌지카운티 지역이다. 오렌지카운티의 산업용 건물 공실률은 약 3.4%로 집계됐다. 오렌지카운티는 산업용 건물 재고물량이 적고 공급이 매우 제한적으로 이뤄지고 있는 반면 기업환경이 뛰어나 수요는 항상 높은 편이다.

한인 업체가 밀집한 LA 지역의 공실률은 약 3.7%로 전국에서 두 번째로 낮다. 마이애미와 팜비치, 시애틀 등도 공실률이 약 5.5%대로 낮은 지역에 속했다. 산업용 건물 임대료 역시 상승세가 예상된다. 올해와 내년 각각 약 3%씩 임대료가 오를 것으로 전망됐다.


■ 상가 건물 부문

최근 소비심리가 개선되는 등 소비지출이 증가할 것으로 기대되면서 상가건물 부문의 회복세도 가속될 전망이다. 한동안 비어 있던 가게 자리들이 최근 들어 속속 채워지고 있는 가운데 상가건물에 대한 공실률은 올해 1분기 약 9.7%에서 내년 1분기 약 9.5%로 하락할 것으로 예측됐다.

상가건물 공실률이 전국에서 가장 낮은 지역은 샌프란시스코로 올해 1분기 현재 약 3%로 매우 낮다. 인근 샌호제 지역의 공실률은 약 4.5%, 남가주 오렌지카운티의 경우 약 5%로 가주 지역의 상가 공실률이 대체적으로 낮은 것으로 조사됐다. 상가건물 임대료 역시 오름세가 예상되고 건물주 위주 마켓에 진입할 전망이다. 임대료는 올해와 내년에 걸쳐 각각 약 2.5%, 약 3.1%씩 오를 것으로 보인다.


■ 아파트 건물 부문

아파트 건물 부문만 유독 공실률 상승이 예상된다. 현재 약 4.1%인 아파트 부문 공실률은 내년 1분기 약 4.3%로 상승하고 이후에도 지속적인 상승이 예상된다. 그러나 공실률이 여전히 5% 미만으로 공급보다 수요가 많은 건물주 시장이다. 수요가 여전히 뒷받침되고 있어 임대료 하락은 기대하기 힘들다.

NAR는 임대료가 올해 약 3.7% 오른 뒤 내년에도 약 3.6% 상승할 것으로 예측했다. 아파트 공실률이 전국에서 가장 낮은 지역 중 한인 세입자가 많은 오렌지카운티 등이 포함됐다. 오렌지카운티의 공실률은 약 2.6%로 낮은 수준을 나타내고 있다.

<준 최 객원기자>