아직도 많은 사람들이 잘 알지 못하는 부분이 주택 다운페이먼트 출처에 대한 내용인 것 같다. 이른바 풀닥 융자시대인 요즘 까다롭지 않은 것이 없지만 주택융자 담당자로서 보기에 가장 힘든 것은 다운페이먼트의 출처와 ‘시즈닝’(Seasoning)에 관한 내용이다.

집을 사기 위해 융자를 신청하면 렌더들은 다운페이먼트는 반드시 바이어 자신의 돈이기를 요구한다. 바이어 자신의 은행계좌에 3개월(2개월 치 스테이트먼트 해당기간) 이상 예치되어 있었을 경우에 렌더는 그 돈을 바이어의 돈으로 인정해 준다.

반면 최근 3개월 안에 입금된 돈에 대해서는 그 출처와 관련, 서류 즉 디파짓한 체크의 사본과 돈이 나온 계좌의 거래내역서등을 요구하면서 손님 자신의 돈인지 아니면 어디서 빌려온 돈인지를 파악하기 위하여 끝까지 따져본다. 그러면 왜 렌더는 다운페이먼트 출처에 이렇게 신경을 쓰는가?왜냐하면 다운페이먼트 조차도 어디서 빌려온 돈이라면 위험은 더 증가하기 때문이다.

이러한 출처에 대한 근거서류를 렌더가 요구하는 형식에 맞는 서류를 제출하는 일은 힘든 일이다. 따라서 집을 사기 2~3개월 전부터는 출처가 불분명한 돈의 은행계좌에 입금은 자제하는 것이 좋다. 그리고 자신의 계좌 간에도 가능하면 자금 이동을 삼가는 것이 서류준비를 쉽게 하는 길이다. 그런데 주택구입을 앞둔 손님 가운데 2~3개월 전에 미리 자신의 계좌에 입금하거나 옮겨놓지 못한 사람들이 이용할 수 있는 재미있는 방법이 증여(Gift)이다.

가족으로부터 받은 증여를 많은 렌더들은 정당한 다운페이먼트의 출처로 인정해 주기 때문이다. 20% 이상 다운을 할 경우에는 다운페이먼트와 에스크로 클로징 비용 전체에 대하여 증여를 인정해주기 때문에 자신의 자금은 하나도 없이 100% 증여를 통해서도 주택을 구입할 수가 있다.

또한 증여금을 제공하는 자, 즉 Donor의 자금출처에 대해서는 따로 서류를 요구하지 않기 때문에 자금 시즈닝이 부족한 사람들이 증여를 유용하게 쓸 수 있다.

물론 모든 융자프로그램이 다 증여를 쉽게 쓸 수 있는 것은 아니다. 만약 다운페이먼트가 20% 이하인 경우 5%는 반드시 자신의 돈이어야 한다.

다시 말하지만 여기서 자신의 돈이란 자신의 계좌에 3개월 이상 있었던 자금을 말한다. 예를 들어 40만달러짜리 집을 사는 사람이 15%인 6만달러를 다운하고 34만달러 융자를 신청할 경우 40만달러의 5%, 즉 2만달러는 반드시 자신의 자금이어야 하고 나머지 4만달러는 증여를 쓸 수 있다. 하지만 20%, 즉 8만달러를 다운하고 32만달러 융자를 신청할 경우에는 8만달러 모두 증여자금을 써도 된다는 말이다.

반면에 FHA 융자의 최소 다운페이먼트인 3.5% 다운에 대해서는 전체 자금에 대하여 증여를 정당한 출처로 인정해준다. 이렇게 다운페이먼트 출처로 증여가 많이 인정되다 보니, 기간과 출처를 확보하지 못한 돈을 갖고 있는 사람들이 거꾸로 증여를 이용하여 상황을 모면하기도 한다.

어쨌든 주택융자에 있어서 정당한 다운페이먼트 출처로 인정되는 증여는 친척이나 약혼자 등으로부터 무상으로 받은 돈을 말하며 주택거래와 관련된 자, 즉 셀러, 부동산 에이전트, 융자담당자, 에스크로 오피서 등은 증여자(donor)가 될 수 없다.

증여와 관련, 손님은 렌더가 정해 놓은 형식과 내용을 갖추고 증여자와 수령자(융자 신청인)가 사인을 한 gift letter를 반드시 렌더에게 제출해야 한다.

이 gift letter는 보통 렌더가 만들어 준다. 그리고 자금이 증여자에게서 수령자에게로 넘어온 증빙서류들도 제출해야 한다. 즉 자금이 전송되었다는 관련 서류와 그 자금이 바이어의 계좌에 들어왔다는 증빙서류도 동시에 제출해야 한다. 그러나 모든 자금을 다 증여로 쓸 수 있는 것은 아니므로 조심해야 한다.

특히 FHA 융자는 증여자의 자금 출처도 같이 확인하므로 유의해야 한다. 또한 투자용 주택 구입 때에는 증여가 허용되지 않는다.

문의(213)393-6334

<스티브 양 / 웰스파고 은행 한인 융자담당>