[주택시장 회복세 요인]

봄철 주택 구입 시즌이 시작됐다. 1월 말까지만 해도 잠잠하던 주택 구입 수요가 2월로 접어들자 서서히 들썩이는 모습이다. 지속적인 낮은 금리로 주택 구입 여건이 개선되자 주택 구입 문의가 늘고 있다. 자취를 감췄던 오픈하우스 간판이 하나 둘씩 눈에 띄면서 본격적인 주택 구입 시즌을 알리고 있다. 올해 주택시장은 중요한 기로에 놓여 있다. 2012년부터 시작된 급격한 회복세가 지난해 후반부터 냉각됐기 때문이다. 주택시장이 올해도 회복세를 타야 장기 회복기로 접어들 수 있다는 진단이다. 올해 주택시장 전망이 나쁘지 않다. 올해 주택시장 전망을 밝게 하는 요인들을 짚어본다.

■ 주택 신축 급증

주택 건축업계의 출발이 좋다. 지난해 12월 주택 신축이 7년 만에 최고치를 기록했다. 연방 상무부가 지난달 발표한 주택 신축자료에 따르면 지난 12월 주택 신축은 전달보다 약 4.4% 증가해 연율 기준 약 109만채로 집계됐다.

시장전문가들이 당초 예상했던 연율 약 104만채를 훌쩍 넘어섰고 2013년도 신축과 비교해도 약 9%나 급증한 수치다.

그동안 부진을 보였던 단독주택 신축이 크게 증가했다. 단독주택 신축은 전년 대비 약 7.2% 급증, 연율 환산 약 72만8,000채로 집계됐는데 2008년 3월 이후 가장 높은 신축량이다. 한동안 주택시장 침체가 경제회복 걸림돌로 여겨졌다 그러나 이제 주택 건축업계가 경제 회복 견인차 역할을 해줄 것으로 기대된다.


■ 신축 허가 건수 안정적 증가

주택 건축업계의 전망도 매우 밝은 편이다. 향후 주택 수요를 나타내는 신규 주택 건축허가 건수가 꾸준히 100만건 이상을 유지 중이다. 지난 12월 허가 건수는 약 전달 대비 약 1.9% 감소한 약 103만2,000건을 기록했지만 지난해 7월 이후 매달 100만건 이상의 허가가 발급되고 있다.

12월 중 건축허가 건수가 하락한 이유는 아파트 등 다가구 주택 신축 허가가 감소했기 때문이다. 다가구 주택 허가 건수는 전월 대비 약 11.8% 감소한 반면 단독주택 허가는 약 4.5% 증가, 주택시장 회복세가 지속되고 있음을 나타냈다.


■ 소비자 심리 개선

소비심리 개선도 주택시장에 훈풍을 불어넣고 있다. 지난달 발표된 소비자 심리지수는 약 98.1로 11년래 최고치로 집계됐다. 일자리가 꾸준히 증가하고 최근 유가가 하락하면서 소비자 심리가 크게 개선된 것이다. 소비자 심리는 주택 수요를 좌우하는 중요한 요소다.

주택 구입 여건이 아무리 개선돼도 소비심리가 살아나지 않으면 주택 구입으로 연결되지 않는다. 최근 여러 전문가들이 주택시장 회복을 위해서는 모기지 대출기준 완화보다 소득 개선이 우선이라고 지적했듯이 소비자 심리 개선으로 인한 주택 거래 증가가 기대된다.


■ 집값 오름세 지속

주택 가격 오름폭이 둔화됐지만 오름세는 여전하다. 가장 최근 발표된 S&P케이스 실러 주택 가격지수에 따르면 지난해 10월 주택 가격은 전년 동기 대비 약 4.6% 오른 것으로 집계됐다. 일부에서는 가격 상승이 전달보다 둔화되는 등 실망스러운 실적을 나타냈다고 지적했지만 장기 회복을 위해서는 호재라는 반응도 있다. 주택 가격 단기 급등에 따른 조정기로 주택 가격이 급등락할 때보다 주택 수요가 오히려 안정적으로 증가하는 효과를 기대할 수 있다는 분석이다.


■ 건축업계 향후 전망 최고조

주택 건축업계의 신뢰도가 살아나고 있는 것도 주택시장 전망이 밝은 이유다. ‘전국 주택건축업협회’(NAHB)의 조사에 따르면 주택 건축업체들이 내다보는 주택시장 향후 전망이 지속적으로 ‘긍정’을 유지하고 있다. NAHB가 집계하는 주택시장지수는 지난달 약 57로 전달보다 소폭 하락했지만 전망이 긍정적임을 나타내는 지수 50을 웃돌았다.

주택시장지수는 2014년 초와 비교해도 높은 수준으로 주택시장 전망이 지난해 초보다 개선됐음을 의미한다. 월스트릿 저널에 따르면 최근 라스베가스에서 개최된 주택 건축박람회에서 건축업계의 열기가 뜨겁게 입증된 것으로 알려졌다. 참가업체 관계자들은 저마다 밝은 전망을 내놓았고 ‘전국 부동산중개인협회’(NAR) 측은 올해 신규주택 판매가 약 41% 급증할 것이라는 장밋빛 전망까지 밝혔다.


■ 첫 주택 구입 장벽 낮아져

올해 저소득층과 첫 주택 구입자들의 주택 구입 증가에 대한 기대감이 높다. 주택시장에서 밀려났던 저소득층과 첫 주택 구입자들의 주택 구입을 지원하기 위한 프로그램이 올해부터 줄줄이 실시된다. 무분별한 융자 발급으로 침체된 주택시장을 바로 잡기 위해 그동안 각종 모기지 대출기준이 필요 이상으로 엄격하게 시행되어 왔다.

높아진 대출기준으로 첫 주택구입자와 저소득층은 주택 구입시장에서 한동안 제외되는 등 부작용이 적지 않았다. 일부에서는 모기지 대출기준을 너무 낮출 경우 연체율 증가 등을 우려하고 있다. 그러나 적어도 올 한해 첫 주택 구입자, 저소득층에 의한 주택 거래 증가가 기대된다.


■ 저가 주택 분양 증가

연방 정부뿐만 아니라 건축업계도 저소득층의 주택 구입을 지원하기 위해 팔을 걷어붙였다. 정부의 모기지 대출기준 완화 움직임에 맞춰 주택 건축업계는 저소득층을 겨냥한 저가대의 주택을 줄줄이 출시 중이다.

모기지 대출기준 완화와 함께 저소득층의 주택 구입에 파란불이 켜졌다.

MSN 닷컴에 따르면 주택 건축업체 D.R. 호튼사는 첫 주택 구입자를 겨냥, 전국 주택 중간 가격의 절반 수준인 약 12만~15만달러대의 주택을 지어 올 봄부터 공급할 계획이다.

대형 건축업체 레나 역시 저소득층용으로 약 17만5,000~20만달러 가격대의 주택을 분양할 계획인 것으로 알려졌다.


■ 주택 차압 지속적 감소

주택 차압률은 주택시장 침체 이전 수준으로 낮아졌다. 주택 가격 상승 등 주택시장이 회복되면서 건전성도 회복된 것으로 풀이된다. 부동산 정보업체 리얼티 트랙이 최근 발표한 자료에 따르면 2014년 차압신청 건수는 2013년보다 약 18%나 급감, 2006년 이후 최저 수준으로 집계됐다. 또 지난해 차압 후 은행에 압류된 주택 숫자는 전년 대비 무려 약 69%나 감소해 차압사태가 상당히 진정됐음을 보여줬다.

<준 최 객원기자>