[주택 구매 계약서]

본격적인 주택매매 시즌을 앞두고 있다. 해마다 이맘 때쯤이면 집을 사려는 사람과 팔려는 사람 모두 마음이 분주해지기 시작하는 시기다. 특히 집을 팔아야 하는 셀러는 혹시나 경쟁 매물이 많지 않은지 촉각을 곤두세우며 주택거래 현황에도 신경 쓰게 마련이다. 그러나 막상 집을 사겠다는 바이어로부터 오퍼가 제출되면 우왕좌왕하기 쉽다. 흔히 오퍼라고 불리는 주택 구매 계약서를 받아놓고는 무엇부터 살펴봐야 할지 아리송하다. 가장 먼저 눈길이 가는 항목은 무엇보다 바이어가 써낸 호가다. 호가가 얼마에 적혀 있는지가 대부분의 셀러가 가장 먼저 관심을 갖는 항목이다. 그러나 성공적인 주택거래를 좌우하는 항목은 가격뿐만이 아니다. 거래기간, 대출조건 등 살펴봐야 할 항목이 한두 가지가 아니다. 셀러가 주의해서 검토해야 할 주택 구매 계약서 주요 항목을 짚어본다.


■ ‘호가’(구매 가격)

‘호가’는 주택 구매 계약 체결을 결정지을 수 있는 중요한 항목이다. 바이어가 주택 구매를 희망하는 가격을 호가라고 하는데 거의 모든 셀러들의 제 1관심사다. 그래서 구매 계약서 서류중 첫 페이지 앞부분에 호가 항목이 실린다.

오퍼를 전달받은 셀러들이 바로 이 호가 항목부터 살펴보는 것은 당연하다. 가격 조건에 따라 주택 판매 수익이 좌우되기 때문이다. 그렇다고 호가 항목을 오퍼 수락기준으로 삼아서는 안된다. 구매 계약서상에는 호가 항목 외에도 주택 거래 성사를 결정짓는 중요한 기타 항목이 많기 때문이다.

호가를 오퍼 수락기준으로 삼는 일부 셀러들은 냉정한 자세를 유지하기 어렵다. 기타 구매조건이 유리하지만 호가가 낮다는 이유로 주택 계약 체결을 거부하기 때문이다.

만약 기대했던 금액보다 낮은 호가의 오퍼가 제출되면 일단 마음을 가라앉히고 지역 주택시장 주변상황을 파악해야 한다.

셀러보다 바이어가 많은 바이어스 마켓인가, 집을 내 놓은지 얼마나 됐나, 리스팅 가격은 시세를 제대로 반영했나, 그동안 집을 보고 간 바이어가 많았나 등을 꼼꼼히 따져본다.

가격이 기대보다 낮더라도 무조건 거절하기보다는 주변 상황에 따라 거래를 이어갈 수 있도록 협상부터 시도하려는 태도가 필요하다.


■ 구매자금 지불 수단

호가가 아무리 높아도 구매자금이 조달되지 않으면 거래는 이뤄질 수 없다. 그래서 호가 조건과 함께 살펴봐야 할 항목이 바로 ‘구매자금 지불’(financing) 항목이다.

바이어가 주택 구매자금을 지불하는 수단은 크게 2가지다. 대부분의 경우 모기지 대출을 통해 지불하거나 구매자금 전액을 현금으로 지불하기도 한다. 현금으로 지불하는 경우 셀러에게는 더할 나위 없이 좋은 구매조건이다. 대출 은행의 모기지 대출 승인 위험성이 없기 때문에 주택 거래가 훨씬 수월하기 때문이다.

최근 대부분의 바이어가 그렇듯 모기지 대출을 통한 구입일 경우 오퍼를 받은 셀러가 몇 가지 더 살펴봐야 할 항목들이 있다. 대출 은행의 모기지 대출 승인 여부에 따라 주택 거래 성패가 좌우되기 때문에 더욱 신중히 검토해야 할 항목들이다.

우선 바이어의 다운페이먼트 비율이다. 비율이 높을수록 대출 승인율도 높아져 셀러 측에는 유리한 오퍼로 여겨진다. 모기지 대출 승인기간도 눈 여겨봐야 할 사항이다.

바이어 측이 요구하는 승인기간이 길수록 셀러 측의 위험이 높아져 불리한 오퍼로 볼 수 있다. 짧을수록 셀러 측에 유리하지만 대출 은행의 승인 절차를 감안한 현실적인 기간인지 살펴봐야 한다. 대개 모기지 대출 승인에 걸리는 시간은 약 30일 정도지만 약 2, 3주 내에 승인을 확정 짓도록 바이어 측에 요구하는 것일 일반적이다.


■ 주택 상태 점검

바이어와 셀러간 주택 구매계약이 체결되면 바이어가 주택 상태를 점검하는 것은 당연한 절차다. 그러나 계약이 체결되기 전 점검기간과 절차 등에 대해서는 미리 매듭지어야 한다.

바이어가 제출하는 오퍼에 주택 상태를 점검하는 절차 이른바 ‘홈인스펙션’에 대한 항목이 포함되니 이 부분도 유심히 살펴봐야겠다.

대부분의 홈인스펙션은 전문업체를 통해 진행되고 구매계약이 체결된 뒤 일정기간 내에 실시되어야 한다. 역시 이 기간이 짧을수록 셀러 측에게는 유리한 오퍼다.

바이어 측은 합의된 기간 내에 홈인스펙션을 실시해 주택 상태를 점검한 뒤 주택 구매를 지속할지 여부를 셀러 측에 확실히 전달해야 한다. 만약 주택 상태가 바이어 측이 수용할 수 없을 경우 바이어는 주택 구매계약을 취소할 수 있는 권한이 주어진다. 셀러 측에는 부담이 되는 사항이기 때문에 가급적이면 빠른 시일 내에 바이어 측 의사를 확인하는 것이 좋다.


■ 에스크로 기간

주택 거래를 매듭짓는데 바이어 측이 필요한 기간이다. 이 기간에 바이어는 물론 셀러 측도 구매 계약서 상에 정해진 절차를 각각 완수해야 주택 거래가 성사된다. 대개 셀러보다는 바이어 측이 진행해야 할 절차가 많고 복잡해 오퍼 제출 때 바이어 측이 필요한 기간을 셀러 측에 요청하는 것이 일반적이다.

가주의 경우 약 30~45일을 요청하는 것이 가장 일반적이지만 주택시장 상황에 따라 기간이 더 짧아질 수도 있고 60일까지 연장되기도 한다.

에스크로 기간이 짧아 주택 거래를 빠른 시일 내에 완료할 수 있다면 셀러 측에게도 좋지만 셀러 측도 이사 준비 등 일정한 시간이 필요하기 때문에 바이어 측이 요청하는 기간을 검토해야 한다. 에스크로 기간과 관련, 집을 비워 줘야 하는 시기도 반드시 확인해야 한다.

대개 에스크로가 마감되고 소유권 이전이 공식적으로 등기되는 날 집을 비워 주는 것이 일반적이다. 만약 바이어가 제시한 기간이 너무 촉박하다고 여겨지거나 주택 거래 완료를 확실히 한 뒤 집을 비워주고 싶다면 에스크로가 마감된 날로부터 약 3일 간의 기간을 바이어 측에 요청하는 것도 흔한 관행이다.

<준 최 객원기자>