[주택 구입 시기]

올해 생애 첫 주택구입자들의 주택 구입 열풍이 기대된다. 첫 주택 구입자들을 위해 대출조건이 완화됐고 모기지 이자율도 매우 낮다. 주택 구입에 나서기 전 준비할 것이 많다. 주택 구입에 필요한 구입자금을 모아야 하고 대출자격도 갖춰야 한다. 그러나 무엇보다도 주택 구입 꼭 필요한 지 먼저 점검해야 한다. 주택 구입에 유리한 시기가 찾아왔다고 해서 무조건 주택 구입에 나서면 후회를 불러오기 쉽다. 주변에서 너도나도 쉽게집을 산다고 해서 주택 구입 열풍에 휩쓸리는 것도 위험하다.


■ 미래 소득이 불안정할 때

소득이 안정적이지 못한 경우 섣불리 주택구입에 나서면 안 된다. 현재는 고소득을 올리고 있지만 주로 보너스나 수수료 수입에 의존하는 경우나 이제 막 대학을 졸업하고 첫 직장을 잡은 경우 등이다. 자영업자도 경기에 영향을 많이 받아 소득이 일정치 못한 경우로 주택구입에 앞서 적어도 향후 10년간 소득 상황부터 가늠해야 한다.

주택 구입 때 받는 모기지 대출의 만기는 15~30년이 대부분으로 이 기간 소득이 일정해야 모기지 대출을 갚아나갈 수 있기 때문이다.

현재 몸담고 있는 회사 사정이 좋지 않아 향후 구조조정, 폐업 등이 예상되거나 종사하는 분야가 쇠퇴하는 분야라면 주택 구입을 미루고 일단 안정적인 직장을 얻을 때까지 기다리는 편이 안전하다.


■ 향후 거주기간 불확실할 때

구입한 주택에서 앞으로 얼마나 살게 될지 확실하지 않다면 주택 구입을 미뤄야 한다. 주택을 구입한다는 것은 구입한 장소에서 장기간 거주할 것을 전제로 하는 결정이다.

만약 1~2년만 살다가 타 지역으로 이사갈 것이 확실한 데도 주택을 구입하는 것은 무리한 행위다. 집을 구입하는 것도 그렇지만 파는 일이 더욱 힘들기 때문이다.

주택시장 상황이 악화돼 주택 처분이 지연되면 집도 못 팔고 이사도 못하는, 이러지도 저러지도 못하는 상황이 발생하기 쉽다. 결국 헐값에 집을 처분할 수밖에 없어 금전적인 손해까지 발생한다. 집을 사고파는 일에는 항상 비용이 따르게 마련이다. 집을 살 때 들어간 비용이 회수되기까지는 적어도 4~5년이 걸리는데 이 기간 내에 집을 팔고 이사해야 한다면 주택 구입에 따른 금전적인 손해가 확실하다.


■ 가계 부채 많을 때

이미 이런저런 가계 부채가 많은 경우도 주택 구입이 현명한 선택이 될 수 없다. 부채가 많으면 주택 구입에 필요한 모기지 대출을 받기도 힘들지만 설사 대출이 가능해도 주택 구입 후 가계부 사정이 악화될 것이 뻔하기 때문이다. 이미 부채가 많지만 주택을 반드시 구입해야 한다면 주택구입에 앞서 부채를 최대한 정리하는 것이급선무다.

대부분의 경우 주택구입 후 발생하는 모기지 대출 부채가 가계 부채 중 가장 높은 비중을 차지한다. 기존의 크레딧카드 부채나 가전제품 구입 할부금등을 미리 정리한 뒤주택 구입에 나서야 큰 부담이 없다.


■ 현금 자산 충분치 않을 때

현금 자산이 부족다면 굳이 주택 구입에 나설 필요 없다. 주택을 구입하려면 구입하는데 들어가는 비용이 만만치 않을 뿐더러 구입 후에도 이래저래 비용이 많이 필요하다.

주택 구입 때에는 다운페이먼트와 클로징 비용 등을 현금으로 내야 한다. 구입 후에도 재산세, 보험료, 수리비, 각종 고지서 비용 등을 매달 정기적으로 내야 하기 때문에 주택 구입 때현금 자산이 어느 정도 두둑해야 한다.


■ ‘홈 오너’가 될 준비 안 됐을 때

내 집을 마련하면 주택 소유주가 된다는 뿌듯함이 있지만 책임감도 동시에 따라온다. 주택을 임대하는 동안 고장이 발생하면 집주인에게 연락해 수리를 요청했지만 주택 소유주가 된 다음부터는 직접 수리해야 한다.

수리에 자신이 없고 앞으로 발생할 수리비도 걱정이라면 주택 구입이 신중한 선택은 될 수 없다.

주택 구입에 앞서 인터넷 등을 통해 주택 관련자주 발생하는 고장 등을 알아보고 간단한 수리 요령등을 익힌 뒤에 주택 구입에 나서는 편이 훨씬 낫다.


■ 다운페이먼트 비율 낮을 때

모기지 대출을 통한 주택 구입 때 다운페이먼트 자금 마련이 필수다. 일반 모기지 대출의경우 주택 구입금액의 약 20%를 다운페이먼트로 마련해야 대출이 가능하다.

다운페이먼트 비율이 낮아도 대출을 받을 수 있지만 모기지 보험을 의무적으로 가입해야 하기 때문에 별도의 비용이 발생한다.

주택 가격이 급등한 시기라면 모기지 보험규정이 삭제되기도 하지만 주택 가격이 이미 지난해부터 상승이 둔화되기 시작해 다운페이먼트 비율이 낮으면 반드시 모기지 보험에 가입해야 한다.

올해부터 다운페이먼트 비율을 최저 3%까지 낮춘 모기지 프로그램이 실행될 예정이지만 낮은 다운페이먼트 프로그램도 나름대로의 장단점이 있다.

다운페이먼트 마련에 대한 부담은 적지만 모기지 페이먼트 부담이 높아진다.

3% 프로그램과 관련, 일부 전문가들이 지적했듯 다운페이먼트 금액이 낮으면 연체 확률도 높아진다. 주택 구입을 앞두고 있다면 다운페이먼트 자금을 최대한 마련하는 것이 중요하다.

<준 최 객원기자>