지난번에는 GOI(Gross Operating Income)와 NOI(Net Operating Income)등을 살펴보았다. 계속해서 투자용부동산 투자가치를 측정해 보는 여러 가지 방법과 숫자들에 계속 알아보겠다.


▲ CAPRate(Capitalization Rate).

투자용 부동산에서가장 보편적으로 사용되는건물의 가치를 계산하는 방법이다. CAPRate 방법을 사용하려면 사고자 투자용 건물 인근에서 팔린 다른 건물의 팔린 가격과 NOI를 잘 따져보아야 한다. 예를들어 구입하고자 하는 투자용 건물이 10 유닛아파트라면 먼저 인근에서 최근 6개월 내에 비슷한 크기와 상태의 아파트 건물이 팔렸는가를 알아보아야 한다.

근처에 팔린 아파트 건물이 경비를 모두 제한 NOI가 5만6,000달러/년이고 가격이 80만달러에 팔렸다면 CAPRate는 5만6,000달러를 80만달러로 나눈 7이된다. 이 CAPRate 7이라는 숫자의 의미는 어떤 투자자가 80만달러를 투자해서 연 7% 순수입을 올린 것 같다.

제반경비를 제하고 연 5만6,000달러의 순수입을 올렸다고 생각하면 된다.

만약 주변의 비슷한 크기와 상태의 건물들이 대략 7% CAPRate으로 팔렸다면 본인이 사고자 하는건물도 최소 7% CAPRate에 근접하도록 구입을 해야 주변시세에 비해 비싸게 구입하는 실수를 피할 수 있게 된다.

CAPRate은 지역에 따라 다르며 변두리보다는 비즈니스와 인구밀도가 조밀한 다운타운근처로 올수록 떨어지게 된다.

따라서 LA, 오렌지카운티내의 투자용 부동산의 수익율은 샌버나디노나 리버사이드에 비해 낮은 CAPRate이 적용되는 것이 보통이다. 현재 리버사이드나 샌버나디노 지역은 평균 7%정도이며 LA, 오렌지카운티는 5-6%선을 유지하고 있다.


▲ CFBT(Cash Flow Before Tax).

NOI에서 매달 내는융자상환금을 제외한 실제로 투자자 본인들이 가지고 갈 수 있는 실제 수입을 말한다. 예를 연 5만6,000달러의 수입이 있고(모든 경비를 뺀 후 융자금 상환전) 일 년에 융자상환금으로 3만달러/년이 내고 있다면 CFBT는 2만6,000달러가 되게 된다.

즉 매년 융자금 상환 후남게 되는 2만6,000달러가 실제로 사용가능한 세금 내기전의 수입금이 되는 것이다. 여기에 건물 감가상각분을 더하면 실제 세금내기 전의 총수입을 알 수 있게 된다. 건물 감가상각분에는 건물 매각시 그동안 감가상각혜택을 본 부분에 대해서 25%의 세금이 적용된다.


▲ CFAT(Cash Flow After Tax).

위의 CFBT에서 개인의 연방, 주정부세금을 제한 금액이다. 예를 연 5만6,000달러의 수입이 있고(모든 경비를 뺀 후 융자금상환 전) 일년에 융자상환금으로 3만달러가 필요하다면 이 경우의 CFBT는 2만6,000달러다. 2만6,000달러에 대한 연방, 주정부의 세금이 5,000달러라고 한다면 CFAT는 1만9,000달러가된다.


▲ Break-Even Ratio.

이 방법은 일반투자자들도 사용하지만 보통 은행에서 융자결정시 많이 사용하는 방법이다. 이 Break-Even은 숫자가 높으면 높을수록 투자에 따른 위험도가 증가한다. 계산 방법은 비교적 간단하다. 먼저 모든 경비(융자금상환분은 제외한)와 일년 융자상환금액수를 더한 후 일 년 GOI로 나누면 된다. 만약 Break-Even 숫자가 100%라면 이 투자용 부동산은 전혀 인컴이 나오지 않게 된다.


▲ Return on Equity.

본인이 실제 투자한 액수(보통 다운페이먼드)에 대한 수익률 계산방법이다. 세금공제 후 수입금이 일 년에 1만1,000달러(A)고 다운페이로 17만달러(B)를 투자했다면 (A)/(B)로 나눈 6.5%가 연수익률이 된다.

물론 은행에 예금하면 안전하지만 원금이 불어나지않고 인플레이션에 취약하다는 약점이 있다. 반면 건물에 투자한 경우는 수익률은 높지만 건물 관리여부에 따라 매각 시 투자 원금의 손실도 볼 수 있다.

(213)590-5533

<스티븐 김 / 파이오니아 부동산 대표>