2015년부터 바뀐 부동산법에 따라 주택 매매 계약서(오퍼 양식)가 작년 말에 변경되었다.

그간 주택 구매 계약서 안에 불명확한 조항들로 인해 셀러와 바이어 간에 또는 에이전트 간에 법적인 분쟁이 많은 것이 사실이었다.

그래서 이를 방지하고 거래 조건을 명확히 하기위해 변경을 했다고 볼 수 있다. 이번 개정으로 그간 법적 분쟁 소지가 있었던 몇몇 항목들은 빠지거나 더 명확하기 위해 내용이 추가되었다. 또한 필요없는 문서들은 주택 매매 계약서 패키지에서 아예 빼 버렸다.

우선 가장 눈에 띄는 것은 구매 계약서에 ‘Possible representation of more than one buyer or seller ? Disclosure and Consent’ 라는 양식을 첨부한 것이다.

즉 에이전트가 한명 이상의 바이어 또는 셀러를 위해 일을 할 수 있다는 내용을 바이어 또는 셀러에게 미리 고지하는 내용의 양식이다. 인터넷 등 통신 기술의 발달로 한 에이전트가 바이어와 셀러를 위해 동시에 에이전트로서 그 이익을 대변할 가능성이 전보다 늘어났다.

또는 한 에이전트가 두명 또는 세명의 바이어와 동시에 일을 할 경우도 비일비재하다.

이 경우 제대로 셀러와 바이어 양측에 고지가 되지 않은 상태에서 에이전트가 협상을 하다 보니 법적 분쟁이 많이 발생했었다.

그래서 오퍼를 작성할 시 아예 이런 가능성을 미리 바이어와 셀러에게 미리 고지해 서로 이익 충돌로 인한 법적 분쟁이 덜 일어나도록 했다.

두 번째로, 계약을 맺은 후 각종 비용을 누가 부담할 것인지에 대한 항목들을 더 분명히 적시하도록 개정을 했다. 가령 전에는 터마이트 인스펙션과 고치는 것에 대한 비용 분담을 별도의 문서에다 적어서 오퍼와 함께 제출했었다.

그런데 이번에는 이 양식을 아예 없애고 오퍼에 그 내용을 적시하도록 항목을 추가했다. 그리고 Home Owners Association 관련 서류를 구하는 비용을 셀러가 아예 지불하도록 고쳤다. 전에는 바이어가 그 비용을 지불할 수도 있었는데 법 개정으로 이제는 셀러가 반드시 지불해야하는 것으로 수정했다.

또한 주택 판매시 포함되는 항목과 포함되지 않는 항목을 더 자세히 서술하고 있어서 에스크로가 종결된 후 셀러와 바이어 간의 분쟁을 최소화 하도록 했다. 가령 냉장고나 세탁기, 건조기, 커튼 등을 떼갖고 가야 하느냐, 마느냐로 인해 많은 분쟁이 일어났었다.

그리고 요즘 융자를 얻는데 대한 어려움으로 전에는 융자 컨틴전시 기간을 17일로 했었는데 개정된 구매 계약서에는 21일로 변경을 했다.

하지만 이는 서로 구매 협상을 하는 과정에서 서로 변경될 가능성이 많기 때문에 이번 21일로의 변경이 셀러와 바이어간 협상에 큰 영향을 미칠 것 같지는 않다.

다만 융자와 관련해서 주의할 것이 있는데 바이어가 셀러에게 요구한 클로징 코스트에 관한 항목이 추가되었다. 바이어에게 줄 크레딧을 바이어의 모기지 회사가 승인하지 않거나 그 금액을 줄일 경우 애초에 요청한 클로징 코스트 크레딧을 다 받지 못할 가능성이 있기 때문에 바이어 쪽에서는 이 점을 유념해야 한다.

또한 융자 종류나 조건을 계약서에 자세히 적게 되어 있는데 이를 만약 에스크로 중간에 바이어 맘대로 변경하여 융자를 신청하다가 나오지 않을 경우 바이어에게 책임이 돌아가므로 애초에 구매계약서 작성시 융자에 관한 부분은 에이전트로부터 조언을 얻어 제대로 작성하는 것이 필요하다.

이것 또한 분쟁이 잦았던 터라 이번에 명확히 하기 위해 계약서에 추가가 되었다. 마지막으로 카운터 오퍼에 대한 양식이 새로 추가되거나 변경되었다. 거래 협상을 더 분명히 하기위해 카운터 오퍼가 변경되었다. 결국 이번 양식 추가 또는 변경은 이익 충돌을 사전에 줄이기 위해 더 명확히 하기 위함이고 이에 따라 분량도 8 페이지에서 10 페이지로 늘어났다. 서로 믿고 정확하게 부동산 거래가 일어나길 바란다.


문의 (213)703-8957

<이상규 / 뉴스타 부동산 부사장>