2015년이 시작 된지도 벌써 한 달이 지났다. 새해를 맞을 때마다 받는 질문이 ‘올해 부동산 경기는 어떻게 전망하는가‘ 이다. 우리 모두가 경험하고 있듯이 살아온 과거의 결과와 또 그렇게 된 원인은 비교적 정확하게 규명이 될 수 있지만 미래에 대한 전망을 하는 것은 쉬운 일이 아니다.

세계가 한 지붕 아래에 있다는 것을 실감할 수 있는 사건들이 예기치않은 순간에 발생하고 또 그 영향이 모든지역으로 전파 될 수도 있기 때문에 이러한 돌발적인 사건에 민감한 영향을 받을 수밖에 없는 것이 경기의 흐름이요 또한 부동산경기도 이런 변화와 함께 영향을 받게 되기 때문이다.

그러나 최근에 매매가 이루어진 현황을 통계수치로 살펴 보면 다음과 같다.

부동산 중에서도 주택의 거래현황이 부동산 경기를 대변할 수 있다고 볼 수 있는데 가주부동산협회에서 밝힌 주택 거래건수는 작년 말 기준으로 37만6,480채로 전년도 거래건수 39만7,400채보다 5.3% 줄어든 수치를 보여주고 있다.

또한 주택이 매매시장에 나와서 거래가 성사 돠는 평균 기간도 43.9일로 2013년의 42.2일보다 더 지체된 결과를 보여 주고 있다.

그러나 주택거래에 많은 영향을 주고 있는 30년 고정 모기지 금리는 4.0%로 그 전년도의 4.04%보다 큰 변동이 없었던 것이 현재의 상황이라고 볼 수 있다.

또 다른 각도에서 주택거래 상황을 살펴보면 은행 매물이 2009년도에는 60%에 달하던 것이 해를 거듭하면서 줄어 현재에는 4.8%로 주택거래의 대부분을 차지하던 은행매물 시대는 지나간 셈이다.

이와는 반대로 표준거래(equity sales) 주택 수는 같은 2009년도 30% 정도에 불과하던 것이 매년 증가해 현재는 주택 거래수의 90%를 차지하고 있는 실정이다.

그러면 2015년도는 어떻게 전망할 수 있을까?

주택 가격이 상승하게 될 것이라는 것이 일반적인 견해이다. 부동산 전문 기관별로 예상치를 내놓고 있는 것을 보면 Zillow.com에서는 2.5%상승을 예측하고 있고 Realtor.com에서는 4~5% 상승할 것으로 보고 있다.

주택거래수도 당연히 전년도에 대비해 Realtor.com에서는 약 8%, Trulia.com에서는 이보다 더 높게 예측하고 있다.

앞에서도 언급했듯 주택 거래에 크게 영향을 미치는 은행이자는 어떻게 변할까? 연방준비제도이사회(FRB) 이자가 금년 중반기에 상승하리라는 예측 아래 은행 모기지 금리도 4.5~5.0%로 현재보다 0.5~1.0% 정도 상승할 것으로 예측하고 있다.

은행이자가 오르면 구매 심리가 감소할수도 있지만 모기지 금리가 5.0% 미만에서는 아직도 은행이자의 부담이 적다고 생각되기 때문에 오히려 은행이자가 더 상승하기 전에 내집 마련을 하겠다는 심리도 있을수 있다는 것이다.

앞에서 언급한 주택시장의 전망이 곧 상업용 부동산 거래에도 같은 영향을 받게 될것이라는 예측을 할 수 있다. 상업용 부동산에서는 렌트의 상승이 곧 인컴을 상승시키는 결과를 초래하게 되므로 당연히 인컴의상승은 가격을 상승시키는 결과를 가져오게 된다.

상업용 부동산을 찾는 많은 고객들이 과거에는 아파트보다는 커머셜 부동산을 선호하는 경향이 있었으나 아파트의 렌트비가 상승하고 또 상업용 부동산의 공실률을 감안할 때 투자의 안전성을 고려해 오히려 아파트를 매입하는 고객 수가 증가할 것으로 보인다.

부동산을 현금으로 매입하는 경우를 제외하고는 매입한 부동산에 공실률이 증가하면 렌트 수입이 감소하게 되고, 부동산 수입이 감소하여 은행융자에 개한 부담이 증가하게 되는 것은 당연한 일이 되기 때문이다.

따라서 상업용 부동산을 소유하고 있는 고객들은 부동산에 입주된 입주자들에 대한 의존도가 그만큼 높아지게 된다고 볼수 있다.

문의 (213)272-6726

<조셉 김 / 뉴스타부동산 부회장>