일반 주택과 달리 아파트, 샤핑센타, 오피스 건물 등의 투자용 건물에서 매매가격의 상당부분은 철저하게 인컴에 의해 결정되는 것이 보통이다.

요즘같이 매물이 많지 않은 경우 구입에만 너무 신경을 쓰다 보면 구입 결정에 가장 우선이 되어야 하는 인컴 검증을 소홀히 할수 있으나 투자용 건물에서는 인컴이 가장 핵심이라는 것을 놓치면 안 된다.

투자용 건물 구입에는 일반주택 구입과 달리 여러가지 전문용어들이 등장하게 된다.

이러한 용어의 정확한 개념과 계산방법을 모르면 투자에 낭패를 볼 수 있다. 좋은 매물일수록 투자결정의 신속성이 매입을 좌우하기 때문에 무엇보다도 투자가치를 빠르게 판단해내는 방법을 잘 알고 있어야 원하는 건물을 손에 넣을 수있게 된다. 앞으로 2번에 걸쳐 투자용 부동산에서 가장많이 사용되는 용어 10가지와 계산방법을 통해 투자수익을 가름해 보는 방법을 알아보고자 한다.

Gloss Potential Income(GPI)or Potential Rental Income(PRI) 테넌트가 100% 차 있을 경우를 가정해 건물주가 올릴 수 있는 최대 인컴 수입을 말한다. 예를들어 10유닛 아파트의 경우 한 유닛당 렌트비가 월 1,500달러라고 가정한다면 1,500 X 10유닛을 계산하면 한 달에 1만5,000달러, 1년에 18만달러의 렌트 수입을 기대할 수있다.

Gloss Operating Income(GOI)모든 투자용 부동산은 테넌트의 리스 종료, 혹은 이사 등으로 렌트에 공백이 생길 수 밖에 없다. 따라서 테넌트의 이동여부에 따라 일정부분 렌트 수입의 손해를 예상해야 한다.

이때 생기는 렌트 손실을‘공실률’ (Vacant Rate)이라부르며 지역에 다른 적정공실률을 고려해 렌트 인컴을 조정해야 한다.

또 테넌트로부터 렌트를 받지 못하는 경우 렌트비 손실(Credit Loss)부분도 고려해 인컴을 조정해야 바른 인컴 계산법이 된다. 위의 예의 경우 공실률과 렌트손실을 모두 합쳐 5%라고 한다면 18만 X 5%인 연간9,000달러를 일년 렌트 수입인 18만달러에서 빼야한다.

따라서 이 경우 GOI(Gross Operating Income)은 17만1,000달러가 된다. 가끔 현재 100% 임대상태라고 렌트 손실률을 전혀 고려하지 않는 매물이 있는데, 투자자 본인들이 적당한 공실률을 적용하여 인컴에서 조정한 후 투자판단을 해야 후에 낭패를 면할 수 있음을 주지해야한다. 특히 아파트는 반드시 공실률을 염두에 두어야 한다.

Gloss Rental Multiplier(GRM) GRM은 이해도 쉽고 계산방법도 비교적 간단하지만 정확한 투자판단을 하기에는 GRM만 갖고는 부족하다. 그럼에도 불구하고 아파트 등의 인컴유닛 투자 시 GRM을 자주 사용하는 이유는 짧은 시간에 구입대상 부동산의 가치를 대략 판단해 볼 수 있기 때문이다. 위의 예를 해 GRM을 매매가격이 150만달러라고 한다면 GRM=매매가격/GOI 즉 150만/17만1,000달러를 하면 GRM은 8.77이 된다.

GRM의 숫자가 적을수록 투자가치가 좋다고 보면 된다. 현재 한인타운의 아파트의 GRM은 최소 12이상으로 상당히 높은 편이다.

GRM이 높아질수록 매입가격이 커져 수익률이 떨어지게 된다. 한 가지 조심해야할 것은 GRM은 투자용 도구로 사용할 수 있지만 이것만으로 투자 결정을 하면 안 된다는 것이다.

NOI(Net Operating Income) NOI는 건물 유지에 필요한 모든 발생경비를 다 제한 순수익을 알려주는 숫자이므로 투자용 부동산에서가장 눈여겨보아야 한다. 투자용 부동산의 경우도 건물을 유지하는데 필요한 경비인 건물재산세, 보험료, CAM(공동구역 관리비)등의 총경비를 GOI에서 빼야 순수입인 NOI를 알 수 있게 된다. GOI가 17만1,000달러이고 경비가 5만4,000달러라면 실제 수입인 NOI는 11만7,000달러다. 다음 순서에서 계속해서 나머지 6개의 숫자들에 대해 알아보고자한다.

(213)590-5533

<스티븐 김 / 파이오니아 부동산 대표>