최근 들어 수년전에 숏세일을 한 경험이 있는 손님들로부터 주택융자가 가능한지를 물어오는 문의를 부쩍 많이 받는다. 이는 아마도 서브프라임 사태이후 집값이 하락하여 숏세일을 단행한 후 시간이 2~3년이 지나면서 이제 융자가 가능하지 않을까라고 생각하며 다시 주택구입을 고려하는 사람들이 늘어나기 때문일 것이다.

또한 그때 당시 숏세일을 권유한 부동산 에이전트들로부터 숏세일 후 2년만 지나면 다시 주택융자를 받는데 문제가 없다는 말을 많이 들었기 때문일 수도 있다. 하지만 결론부터 말하자면 숏세일을 경험한 사람들은 4년이 지나야 정상정인 주택융자를 받을 수 있다.

융자금액 62만5,500달러 이상에 해당하는 넌컨포밍 점보융자의 경우에는 7년을 기다려야 한다. 파산, 차압과 동일한 시간이 경과하기를 요구한다. 이러한 숏세일을 경험한 사람들이 주택융자를 받을 길이 전혀 없는가? 오늘은 이에 대하여 좀 더 자세하게 살펴보기로 한다.

우선 숏세일이란 융자를 받아 주택을 구입했는데 주택가격이 융자금액 이하로 하락하면서 주택을 팔아도 융자금액도 갚지 못하는 이른바 깡통주택이 되어 집주인이 모기지 렌더와 노트 투자자에게 승인을 받아 그 차액을 탕감 받으면서 주택을 매각한 경우를 말한다. 이런 숏세일을 경험한 사람들은 신용보고서에 ‘settled for less than full amount(balance) owed’로 표현되며 숏세일을 진행하는 과정에서 모기지를 늦게 낸 경우가 있으면 이 또한 고스란히 기록으로 남아 지속적으로 신용점수에 영향을 준다.

이러한 숏세일의 기록이 있는 사람들은 다시 주택을 구입하기 위해 주택융자를 신청할 경우 승인을 받기가 까다로운데 융자금액이 62만5,500달러 이상인 경우와 이하인 경우가 달라 나누어서 살펴보기로 한다.

먼저 융자금액 62만5,500달러 이하인 컨포밍 융자의 경우에는 만 4년이 지나야 융자승인을 받을 수 있다. 숏세일, 즉 HUD-1에 나타난 매각일부터 만 4년이 지나고 나서 융자를 신청해야한다.

예외적으로 ‘extenuating circumstance’, 즉 불가항력적인 일이 발생하여 모기지 페이먼트를 못하게 되어 숏세일을 하게 된 경우에는 2년만 지나도 융자승인를 받을 수 있다.

불가항력적인 경우란 자연재해나 교통사고, 혹은 큰 병에 결려 수입이 없어진 경우를 말한다. 이러한 경우는 이와 관련된 각종서류들을 제출하여 불가항력적인 일이 발생되었다는 것을 보여주어야만 한다. 하지만 경기가 나빠져 장사가 되지 않아 수입이 줄었거나, 해고를 당한 경우는 불가항력적인 경우에 해당되지 않는다. 따라서 대부분 숏세일의 경우는 이에 해당하지 않는다고 볼 수 있다. 그런데 4년이 지났다고 해도 융자를 무조건 승인해 주는 것은 아니다.

숏세일 이후에는 늦게 낸 기록이나 컬렉션 등 나쁜 기록이 없어야만 된다. 결국 4년이 지났다고 해도 신용보고서 그 이후 또 다른 나쁜 기록이 있으면 융자승인을 못 받을 확률이 높다.

융자금액이 62만5,500달러 이상에 해당하는 넌컨포밍 점보융자의 경우는 심사기준이 더 까다롭다. 숏세일 기록을 파산이나 차압과 동일하게 취급하여 만 7년이 지나야만 융자를 신청할 수 있다.

불가항력적인 경우에는 만 4년이 지나면 융자승인을 받을 수 있다. 넌컨포밍 점보융자의 심사기준이 일반적으로 컨포밍 융자인 경우보다 덜 까다로운 편인데 유독 숏세일과 파산에 대해서만 까다롭게 다룬다.

하지만 넌컨포밍융자의 경우는 예외승인을 많이 받을 수가 있으므로 수입, 직업, 은행잔고 등 다른 조건이 좋다면 만 7년이 되지 않아도(만 4년이 지났다면) 융자승인 시도를 해 볼 수 있다. 또한 융자를 1, 2차로 나누어서 컨포밍 융자로 돌려서 융자를 받는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.

어쨌든 위에서 살펴본바와 같이 숏세일 기록이 있는 사람들은 기본적으로 만 4년이 지나야 정상적인 주택융자를 고려해 볼수 있는데, 다른 방법은 없는가? 하나가 있다.

바로 FHA 융자이다. FHA 융자란 신용상태가 다소 좋지 않거나 다운페이먼트가 부족한 사람들을 위해서 HUD의 FHA가 보증을 서주는 융자를 말하는데 주 거주용 주택만 가능하다.

하지만 많은 사람들이 잘 못알고 있는 것처럼 첫 주택구입자나 저소득층만을 위한 융자는 아니다. 주 거주용으로 주택을 구입할 경우에는 아무나 받을 수 있다. 하지만 융자금액은 62만5,500달러가 한도이다.

문의(213)393-6334, (714)808-2491

<스티브 양 / 웰스파고 은행 한인 융자담당>