주택은 대부분 주거할 목적으로 매입하는 것이 통례로 되어 있는 것에 반해 상업용 부동산은 본인이 직접 사용하는 것보다는 임대용으로 매입하는 경향이 있어서 이를 구분하여 투자용 부동산이라고 말하게 된다.

이 투자용 부동산에 속하는 것은 아파트, 상가, 창고, 또는 모텔, 호텔, 사업체를 포함하는 부동산이 여기에 속한다고 볼 수 있다. 물론 주택도 자신이 주거할 목적이 아니라 주택을 매입해 임대를 하는 경우도 있는데 이러한 경우에는 주택일지라도 투자용 부동산으로 구분하여 세제상으로도 같은 혜택을 받도록 규정하고 있다.

우선 부동산 투자의 가장 큰 장점은 부동산은 실제 우리 눈으로 확인할 수 있는 유형자산 (Tangible asset) 이기 때문에 주식이나 증권보다 수익과 지출 등을 확인할 수 있는 숫자나 조건이 훨씬 투명하고 확실하다는데 있다.

그러므로 많은 금융기관들이 다른 투자나 비즈니스 보다는 부동산을 담보로 쉽게융자를 허락하고 있는 것이다.

특별히 이민 1세대들이 오랫동안 종사해오던 사업체에서 차츰 손을 떼고 은퇴를 하였거나, 앞으로 은퇴를 계획하시는 고객들이 노동시장에 적게 참여하거나 전혀 노동력을 제공하지 않고도 고정된 수입원을 확보하려고 계획하는 고객들에게는 투자용 부동산이 이들에게 관심의 대상이 되는 것은 당연한 일이다.

수년 전에 만났던 한 고객과 주고받은 이야기가 기억이 새롭다.

이 고객은 미국에 오신 후로 부동산과는 거리가 멀었던 고객이었다. 그 당시에 200만달러라는 거액을 소유하고 있던 고객이라 이 돈을 은행에 적금을 하고 연 이자 6%의 수입으로 편안한 생활을 하던 고객이었다.

세월이 변해 은행이자가 점점 내려가서 이제 1%로 조정 되었다는 통보를 받게 된 것이다.

연 1% 이자 수입이면 연 2만불의 수입에 해당한다. 연 6%로 연 12만불 수입으로 편안하고 안정된 생활을 하시던 70세 고객이 그 때까지는 관심에도 없던 부동산에 관심이 생기게 된 이유다.

그 고객의 첫마디는 “부동산을 매입하면 그 수입이 얼마나 되나요?”였다.

이 고객이 소유한 200만달러에 해당하는 부동산을 매입해 연 5~6%의 현금 투자 수익률로 계산하면 연 10만달러 내지 12만달러 정도의 수입이 발생할 수 있다고 답변하였다.

결국 부동산에 관심이 없었던 이 고객도 투자용 부동산을 매입하게 되었다.

그리고 가능하면 좋은 사업체일수록 현금 수익률이 다소 낮더라도 부동산을 포함한 사업체에 투자하실 것을 권하고 쉽다. 필자의 한 고객은 800만달러 정도 되는 카워시를 매입하면서 아주 쉽게 투자 여부를 결정하시던 그 고객의 투자 판단기준을 소개하고자 한다.

이 고객은 부동산이 포함된 카워시 사업체을 매입하면서 하는 질문이 300만달러 캐시를 다운하고 800만달러짜리 사업체를 매입하면 은행 융자를 지불하고 생활할 수있는 수입이 발생하느냐하는 것이었다.

그 사업체는 실제로 16%의 현금투자 수익률이 가능한 사업체였다. 다시 말하면 70%에 해당하는 은행융자를 지불하고도 연 48만달러의 순수익이 발생하는 사업체였던 것이다.

그 고객의 계산 방법은 300만달러를 투자하고 편안하게 생활하고도 25년 후에 이사업체의 가격이 오르지 않는다고 가정해도 500만달러 은행융자가 25년 후에는 모두 지불 될 것이니 800만달러의 순자산이 확보될 수 있는 안정된 투자라는 것이다.

필자는 35년간 부동산업에 종사하면서 필자의 이러한 방식의 권고를 고객들이 받아들이든, 그렇지 않든, 이 방법을 소개하는 것을 주저하지 않고 있다.

그리고 은퇴할 시기에 이르면 노동력이 쇠퇴하게 됨으로 사업체는 매매하고 부동산은 그대로 소유할 수 있어서 은퇴 후에도 필요한 수입원으로 활용할 수 있는 투자가 되는 것이다.


문의 (213)272-6726

<조셉 김 / 뉴스타부동산 부회장>