지난회에 이어 주택융자와 관련, 손님들이 잘못 알고 있는 내용들을 뽑아서 살펴본다.


7. 변동금리 상품은 무조건 위험하다.

변동금리 상품이 무조건 위험하다는 생각은 반드시 옳은 것은 아니다. 변동금리 상품이지만 7/1, 10/1 ARM 상품은 초기 7~10년 동안 이자율을 고정으로 받기 때문에 이 기간에 주택을 처분할 계획이 있거나, 재융자를 할 계획이거나, 많은 금액을 상환할 계획이 있는 사람들은 변동상품을 고려해 볼 필요가 있다.

변동상품은 고정상품보다 이자율이 낮다. 특히 융자금액이 큰 사람들이나 15년 고정으로 융자자격이 안 되는 사람들은 변동상품을 잘 이용할 경우 15년 고정의 효과도 보면서 금융(이자)비용을 많이 줄일 수 있는 효과도 동시에 볼 수가 있다.


8. FHA 융자는 첫 주택구입자나 저소득층을 위한 융자이다

FHA 융자란 다운페이먼트와 크레딧이 부족한 사람들도 주택융자를 받을 수 있도록 연방 정부기관인 HUD 산하 FHA에서 보증을 서는 융자를 말한다. 3.5%의 적은 다운페이먼트, 600점 이하의 낮은 신용점수, 포클로저, 뱅크럽시, 숏세일 등의 기록에 대한 관대한 기준, 그리고 신용점수와 상관없이 낮은 이자율 등을 FHA 융자의 장점으로 들 수 있다. 하지만 주거주용(primary residence) 주택만 가능하고, 콘도의 경우는 단지 전체가 FHA의 승인을 받아야 하고, 비싼 융자비용 등을 단점으로 들 수 있다.

그리고 FHA 융자가 첫 주택구입자나 저소득층을 위한 융자라는 말은 틀린 말이다.


9. 모기지를 얻으려면 반드시 20%를 다운해야 한다

반드시 그런 것은 아니다. 융자금액 41만7,000달러 이하 컨포밍 융자의 경우 5% 다운으로도 가능하다. 또한 융자금액 62만5,000달러까지의 컨포밍 하이밸런스의 경우에는 10% 다운으로도 융자가 가능하다.

물론 신용점수, DTI(Debt to Income ratio), 잉여자금 보유여부, PMI 납부 등의 제약조건은 당연히 따른다. 더 나아가 융자금액 100만달러까지도 10% 다운으로 융자가 가능하다.

융자금액이 큰 점보융자의 경우에는 다운을 적게 한다고 해서 이자율이 특별히 비싸지지 않고 PMI을 요구하지 않는 경우도 있다. 다만 수입 대비 부채 비율, 즉 DTI 비율을 강화함으로써 적은 다운페이먼트의 위험을 회피하는 경우가 많다. 결국 융자금액에 상관없이 적은 다운페이먼트로도 주택구입이 가능하도록 다양한 융자상품과 제도가 있어서, 다운페이먼트가 부족해서 집을 못 사는 경우는 거의 없다고도 볼 수 있다.


10. 다운페이를 많이 하면 소득관련 서류 없이도 융자를 받을 수가 있다.

크레딧과 소득은 충분한데 다운페이먼트가 부족한 경우에는 위에서 살펴본 바와 같이 융자를 받을 수 있는 길이 많으나 반대로 소득이 충분하지 않거나 크레딧이 좋지 않으면 다운페이먼트를 아무리 많이 하더라도 융자를 받을 수 없는 경우가 많다.

물론 일부 소형 커뮤니티 은행에서 다운페이먼트를 많이 할 경우에는 세금보고서 등 소득관련서류를 간소화하고 융자를 해주는 경우가 있을 수 있으나, 이는 그 은행 자체의 포트폴리오 상품으로서 변동상품에 국한해 높은 이자율로 해주는 융자로 정상적인 모기지 상품으로 보기 힘들다. 패니매나 프레디맥을 통해 융자를 하는 컨포밍 융자나 대형 렌더들이 직접 월스트릿에 매각하는 점보융자나 FHA 등 모든 융자는 세금보고서 등 소득관련 서류를 요구하고 거기에 나타난 소득 수준은 심사기준에 충족되어야만 한다.


11. 모기지 이자율은 하나로 모든 사람에게 동일한 이자율이 적용된다.

융자 문의를 해오는 많은 손님들로부터 듣는 소리가 왜 필자가 제시한 이자율이 언론에 발표되는 이자율과 다른 가이다. 손님들이 접하는 신문방송이나 광고에 발표되는 이자율은 보통 최상의 조건을 가진 경우에 해당하는 이자율인 경우가 많다.

결국 모기지 이자율은 손님 각자의 조건과 경우, 즉 위험의 정도에 따라서 다르게 적용된다. 포인트 지불 여부, 손님의 신용점수, 다운페이먼트 정도 혹은 LTV, 융자의 금액과 형태 즉 일반융자(conforming 융자)인지, non-comforming(jumbo) 융자인지, FHA 융자인지. 구매융자인지, 재융자인지, 재융자 중에서도 rate & term인지, 현금 인출 재융자인지, 융자상품, 주택형태, 주택에 대한 거주용도, 락인 기간, impound 여부 등에 따라서 이자율은 달라진다.

문의(213)393-6334

<스티브 양 / 웰스파고 은행 한인 융자담당>