경제가 회복되면서 상업용 부동산에 대한 임대 및 투자 수요가 급증하고 있다. 남가주의 경우 중국인 등 외국인 투자자들이 상가 건물 구입에 높은 관심을 보이고 있다.

■부동산 금리

[상업용 부동산 시장 분석]

경제 회복 속도가 빨라지면서 상업용 부동산 시장도 활기를 띠고 있다. 상업용 부동산 거래가 증가하고 가격도 빠르게 상승하는 등 회복세가 뚜렷하다. 주택 시장에 대한 전망이 불투명한 것과 달리 상업용 부동산 시장은 긍정적인 전망을 유지중이다. 중국인을 비롯한 외국인 투자자금이 유입되면서 상업용 부동산에 대한 투자 수요가 그 어느 때보다 높아졌기 때문이다. 2분기에 이어 3분기에도‘국내총생산’(GDP)이 기대보다 높은 실적을 보이면서 상업용 부동산에 대한 국내 임대수요도 다시 살아나고 있다. 회복 속도가 더욱 빨라진 상업용 부동산 시장을 진단한다.


■ GDP 실적 양호 → 회복 밑거름

3분기 ‘국내총생산’(GDP) 예상치가 당초 시장 예측대로 약 3.5%의 양호한 실적을 기록했다. 공실 발표를 앞두고 월가에서는 GDP 예상치에 대한 의견이 엇갈렸지만 기존시장의 기대치에 부응하는 실적을 보였다. 경제 회복세에 자신감을 얻은 정부의 지출이 증가하고 무역활동도 늘어나면서 미국 경제성장에 시동이 걸린 것이다.

GDP 상승은 상업용 부동산 시장 회복에 호재로 작용한다. 기업 지출이 늘면 상업용 부동산에 대한 수요가 증가하고 투자 수요도 동반 상승하기 때문이다. ‘전국 부동산중개인협회’(NAR)가 상업용 부동산 중개인을 대상으로 실시한 설문조사에서 향후 상업용 부동산 거래와 관련된 중개업 기회가 높아질 것이라는 응답이 전분기보다 약 3% 증가했다.

2008년 이후 지속적인 감소세였던 상업용 부동산 거래는 올해 3분기 뚜렷한 증가세를 나타냈다.

NAR의 보고서에 따르면 올해 3분기 상업용 부동산 거래는 전년 동기 대비 약 7.4% 늘어나 활발한 투자가 이뤄지고 있음을 반영했다. 상업용 부동산 거래가 증가하면서 가격도 상승 탄력을 받고 있다. 2012년 중반 이후 상승세로 돌아선 상업용 부동산 가격은 올해 3분기 지난해 대비 약 4.8% 오른 것으로 집계됐다.


■ 가격 상승 → 수익률 악화

상업용 부동산 거래 가격이 상승하면서 수익률은 다소 떨어졌다. 상업용 부동산의 수익률을 나타내는 ‘캡 레이트’(CAP Rate)가 지난해보다 소폭 하락했다.

NAR의 집계에 따르면 올해 3분기 상업용 부동산 평균 캡 레이트는 약 8.3%로 지난해(약 8.2%)보다 약 0.1%포인트 떨어졌다.

캡 레이트는 상업용 부동산의 임대수익 대비 거래가격을 나타내는 비율로 가격이 오르거나 임대료가 하락하면 낮아진다. 지난 1년간 상업용 부동산의 거래 가격이 큰 폭으로 올랐음에도 캡 레이트 하락폭이 낮은 것은 같은 기간 임대료 상승이 이뤄져 수익률을 뒷받침했기 때문이다.

올해 3분기 상업용 부동산의 캡 레이트는 건물 유형별로 약 6.8%에서 10.5%에 이르기까지 큰 차이를 나타냈다. 3분기 호텔 부문의 평균 캡 레이트는 약 6.8%로 상업용 건물 중 가장 낮은 수익률을 나타냈다. 이는 호텔 건물에 대한 투자 수요가 높아 가격이 급등했기 때문으로 분석된다.

경제가 개선되기 시작하면 소비자들은 여행, 기업은 출장 등에 대한 지출을 늘리기 때문에 호텔 사업의 수익이 증가할 것으로 기대된다. 이에 따라 호텔 구입에 관심을 보이는 투자자가 일시에 증가하면서 상대적으로 캡 레이트가 낮아지고 있다.

아파트 부문의 수익률도 호텔과 비슷한 추세를 보이고 있다. 수년간 임대주택 공급이 매우 제한적으로 이뤄진 반면 임대수요는 치솟아 임대료가 고공행진을 지속 중이다.

이미 수년 전부터 상업용 부동산 투자자금이 아파트 부문으로 밀려들기 시작해 가격을 크게 올려 놓았다. 일부에서는 최근 아파트 신축 물량이 풀리고 공실률이 서서히 높아지면서 아파트 투자시장이 거의 정점에 이르렀다는 분석을 내고 있다.

상가 건물의 캡 레이트는 전국적으로 평균 약 8.1% 수준으로 집계됐지만 지역별로 큰 차이를 보인다. 중국인 투자자들의 구입 열풍이 거센 가주의 경우 상가건물의 캡 레이트는 최근 약 5%, 일부 우량건물의 경우는 4%대까지 떨어졌다.

캡 레이트 급락(가격 급등)으로 일부에서는 건물주와 투자자 간의 가격대 격차가 벌어질 경우 향후 거래 감소에 영향을 미칠 것으로 우려하고 있다. 최근 구입 및 임대수요가 지속적으로 증가 중인 산업용 건물의 캡 레이트는 약 8.5%를 기록했고 사무실 건물의 캡 레이트는 약 10.5%로 집계됐다.


■ 가격 급등 → 거래 불발 증가

올해 3분기 중 상업용 부동산에 대한 평균 거래가는 약 140만달러로 3분기 연속 변동이 없는 가운데 최근 가격 오름세 따른 거래 불발이 늘고 있는 것으로 나타났다.

NAR가 상업용 부동산 전문 에이전트를 대상으로 실시한 설문 조사에서 셀러가 내놓은 가격과 바이어의 오퍼가격 사이의 격차 때문에 거래 중개에 어려움을 겪었다는 답변 비율이 높았다.

특히 최근에는 상업용 부동산에 대한 수요가 치솟자 매물이 감소하는 현상이 두드러지고 있다. 더 높은 가격을 받으려는 셀러들이 이미 내놓은 매물을 거두는 현상까지 나타나자 투자자는 물론 부동산 에이전트 마땅한 매물 찾기에 애를 먹고 있다. 기존 보유건물을 매각한 뒤 발생한 양도 소득세를 유예하기 위한 절세 수단 ‘1031 교환’에 차질을 겪는 건물주도 많다.

보유건물 매각 뒤 일정기간 내 교환 구입할 투자용 건물을 지정해야 하는데 가격이 치솟아 수익성이 크게 떨어지고 매물 또는 급감해 결국 울며 겨자 먹기 식으로 거액의 양도 소득세를 납부해야 하는 건물주들이 속출하고 있는 것이다.

한편 상업용 부동산 대출이 거래를 지연한다는 에이전트의 답변 비율은 크게 줄어 상업용 부동산 대출이 한층 원활해 졌음을 나타냈다.


■ 임대 증가 → 공실률 하락

상업용 건물에 대한 신규 공급이원활해짐과 동시에 임대 수요도 증가세여서 향후 활발한 임대활동이 기대된다.

2분기 중 신규 상업용 건물 공급은 전 분기 대비 약 4.3% 증가한 데이어 3분기에도 약 4.1% 추가됐다. 같은 기간 상업용 건물에 대한 임대 실적도 약 2.7% 증가, 신규 공급된 물량이 임대시장에서 원활히 소화되고있는 것으로 나타났다.

임대수요 증가로 공실률은 전 부문에 걸쳐 하락세다. 3분기 중 사무실부문의 공실률은 약 15.7%로 전 분기보다 소폭 하락했지만 여전히 높은편이었다.

산업용 건물 부문의 경우 공실률하락폭이 가장 컸는데 전분기 대비약 0.3%포인트 하락, 약 9.9%를 기록했다. 상가 건물에 대한 공실률도 소매 경기가 개선되면서 하락세를 나타낸 약 13.8%로 집계됐다.

반면 아파트 부문의 경우 신축이증가하면서 공실률이 전분기 대비 소폭 상승한 약 6.1%를 기록했다. 공실률이 하락하면서 임대 시장에서는건물주의 입김이 조금씩 강해지고있다. 3분기 중 무료 임대 등 테넌트에게 제공되는 혜택은 2분기보다 약3.4% 줄었다.