80만달러의 주택을 구입하면서 다운을 40만달러 가까이 하여 융자금액을 41만7,000달러 이하로 낮추면 이자율이 더 싸질 것이라고 생각하는 손님들이 많이 있다.

이는 당연한 생각일 수 있다. 그러나 요즘은 융자금액 기준 41만7,000달러 이하의 컨포밍 융자보다 41만7,000달러 이상의 점보융자 이자율이 더 낮게 형성되고 있다.

따라서 이자율만 낮출 목적이라면 굳이 다운을 많이 할 필요가 없이 융자종류만 점보융자로 바꿔서 융자를 받으면 된다. 어떻게 이런 일이 발생했고 이자율이 더 싼 점보융자는 어떤 특징이 있는지를 한 번 살펴보자.

먼저 컨포밍 융자와 넌컨포밍 융자가 뭔지 먼저 살펴보자.

컨포밍 융자란 패니매, 프레디멕 두 기관의 가이드라인에 부합하는 융자로 렌더가 이들 두 기관에 주택융자 대출증권을 처분할 계획으로 일반인들에게 해주는 융자를 말한다. 컨포밍 융자는 융자금액 기준으로는 LA와 OC의 경우에 41만7,000달러까지 해당한다.

여기에 추가로 수년 전부터 경기부양을 목적으로 62만5,500달러까지 일시적으로 한도를 늘려 패니매, 프레디맥을 통한 융자가 가능한데 이를 따로 구분하여 컨포밍 하이밸런스(컨포밍 HB)라고 부른다. 컨포밍 하이밸런스를 포함한 이러한 컨포밍 융자는 어떤 렌더에게서 융자를 받든 이자율이나 가이드라인이 비슷하다.

왜냐하면 어차피 모두 두 기관에 팔리기 때문이다. 반면 넌컨포밍 융자란이들 두 기관에 팔아넘길 수 없는 융자로 렌더가 직접 월스트릿에서 투자자를 찾아 매각을 하거나, 혹은 자기은행의 자금을 사용해 일반인들에게 해주는 주택융자를 말한다.

속칭 점보 융자라고 부르기도 한다. 융자금액 기준으로는 하이밸런스에 속하는 41만7,000달러 이상이면 넌컨포밍 융자로 받을 수 있다.

이러한 점보융자는 렌더가 직접 소화를 해야 하는 만큼 가이드라인과 이자율이 각 렌더마다 차이가 많이 날 수 있다. 이 점이 컨포밍 융자와 넌컨포밍 융자의 가장 큰 차이점이라고 볼 수 있다.

그러면 왜 이런 이자율 역전 현상이 나타난 것일까. 여러 가지 이유가 있지만 첫째로 패니매, 프레디맥이 융자비용을 올린 데서 이유를 찾을 수 있다.

패니매, 프레디맥은 렌더들로부터 모기지 노트를 사들이는 대표적인 투자기관들로 연방 정부 에이전시들이다.

이 두 기관이 서브프라임 사태 이후 재정상태가 나빠지면서 노트를 싸게(이자율을 비싸게) 사 들일 수밖에 없게 된 것이다.

반면에 지난 수년동안 초저금리가 유지되면서 금융시장에 돈이 넘쳐나는 와중에 마땅히 투자할 곳이 없는 보험회사, 연기금, 뮤추얼펀드. 투자은행 등 기관투자가들에 모기지 채권 중에서도 우량에 해당하는 점보융자는 좋은 투자처가 아닐 수 없게 되었다.

이 기관투자가들이 사들이는 점보융자 모기지 채권의 가격은 정부 에이전시가 사들이는 가격보다 높게(이자는 싸게) 형성되게 되었는데 이것을 둘째 이유로 볼 수 있다.

마지막으로 대형 은행들이 대부분인 점보융자 렌더들이 주택융자를 해주면서 우량 고객들을 확보할 수 있기 때문에 이들을 유치하기 위하여 마진을 줄이면서(이자율을 낮추면서) 적극적인 마케팅을 하게 되었다. 그 결과 점보융자와 컨포밍 융자기간의 이자율이 역전되는 현상이 발생한 것이다.

그런데 점보융자는 융자금액이 크기 때문에 많은 사람들이 다운페이먼트도 많이 해야 하고 심사기준도 더 까다로울 것이라고 생각하는데 반드시 그렇지만은 않다. 점보융자도 융자 금액에 따라 최소 10% 다운으로도 가능하다. 융자 심사기준은 오히려 더 유연하다고 볼 수 있다.

렌더가 직접 투자자에게 직접 판매할 뿐만 아니라 최악의 경우에는 자신의 자산 즉 포트폴리오로 보유할 수도 있기 때문에 심사기준이 더 유연하게 적용되는 경우가 많다.

신용점수나 자산 즉 여유자금과 관련, 더 요구사항이 많지만 주택의 형태, 감정기준, 부채비율 등에 있어서는 점보융자가 컨포밍 융자보다 심사기준 적용에 더 융통성이 있다고 볼 수 있다.

문의 (213)393-6334, (714)808-2491

<스티브 양 / 웰스파고 은행 한인 융자담당>