부동산 거래에 있어서 셀러가 해야 할 가장 중요한일 중 하나가 디스클로저를 작성하는 것이다.

디스클로저란 에스크로가 들어간 후 셀러가 주택의 상태나 내력에 대한 내용 중 주택 가치에 영향을 줄 수 있는 것들을 바이어에게 고지하는 것이다. 여기에는 해당 주택 뿐아니라 주택이 놓여 있는 위치, 커뮤니티 및 지역에 대한 정보도 포함된다. 디스클로저 작성 때 집의 상태에 알고 있는한 되도록 숨기지 않고 상세하게 에이전트에게 먼저 알려주어야 한다.

만약 부주의하거나 의도적으로 주택의 가치에 영향을 주는 사실을 숨길 경우 나중에 법적으로 책임을 질 수도 있다. 종종 셀러가 사소하다고 지레 짐작하여 바이어에게 고지를 하지 않아 나중에 낭패를 보는 경우가 있다.

우선 셀러가 알고 있는 집의 상태를 고지하는 Transfer Disclosure Statement를 작성해야 한다. 모르는 것을 고지할 필요가 없다. 하지만 집 상태에 있어서 의심이 될 만한 점이 있다면 미리 인스펙터를 고용해서 점검하고 간단한 것은 고쳐 시장에 내놓는것이 좋다. 집의 상태를 고지했다고 해서 꼭 고쳐주어야 하는 것은 아니므로 숨기지 말고 바이어에게 알려주는 것이 나중에 서로 문제가 안 된다.

다음으로 고지해야 할 사항은 건강이나 안전에 관한 것들을 고지해야 한다. 예를 들어 1971년 전에 지은 집들은 납 성분이 있는 페인트를 사용했는데 이 부분은 법적으로 고지를 해야 한다.

그외 석면, 포름알데히드, 라돈 가스등 여러가지 건강 위해 물질에 대해서도 알려줘야 한다. 만약 침수나 물이 새서 Mold가 발생하여 알게 됐다면 이 또한 고지를 해야한다.

또한 자연 재해에 관한 보고서도 중요하다. 보통 제3기관에서 나오는 보고서를 제공하면서 갈음을 하는데 상시 침수지역이거나 산불지역 또는 힐 사이드, 지진 지역 등은 따로 문서로 언급을 하여 바이어에게 고지하는 것이 좋다. 그리고 주택을 소유하고 있는 동안 수리를 했었거나 문제가 되었던 점들, 특히 퍼밋없이 주택을 개조, 증축을 했을 경우에는 꼭 고지를 하여야한다.

퍼밋이 없다면 바이어에게도 꼭 미리 시청이나 지역 관공서를 통해 어떤 위법 사실 (Violation)이 있는지를 알아보라고 문서로 고지를 해야 한다.

주택 상태 이외에도 고지해야 할 것이 있다. 가령 최근 3년 안에 해당 주택 안에서 누가 작고를 했는지 여부, 이웃 사람 중에큰 소음을 내고 있는지 여부도 고지를 해야한다. 타운홈이면 층간 소음이 있는지 옆집에 개나 사람이 시끄럽게 하는지 등을 고지해야 한다. 또는 주위의 도로,공항,상업 시설등으로 인한 소음이 있는지 여부도 고지해야 한다.

그 외 이웃에 성폭행 범죄자가 있는지 여부 등 범죄율도 주택의 가치에 영향을 주므로 이것도 함께 고지하는 것이 좋다.

주택이 HOA에 속해 있다면 HOA 재정상태 등은 꼭 확인하는 것이 좋다.

마지막으로 주택이 있는 시나 지역에 대한 별도 디스클로저가 있다. 주위에 원자력발전소, 정유 시설, 환경오염을 유발하는 화학 공장등 혐오시설이 있는지, 또는 공항, 터미널, 공장 등 소음 유발 지역 등이 가까이 있는지 고지서를 미리 확보한 다음 고지를 해야 한다.

워낙 법적 분쟁이 많아지다 보니 더 많이 그리고 자세히 고지하는 것이 요즘 추세이다.

성심 성의껏 다 고지를 한다면 오히려 바이어 입장에서는 성의없이 고지서를 작성해서 보내는 셀러보다는 더 신뢰를 할 수가 있다.

이외 고지하는 부분에 대해 법적으로 궁금하신 점이 있으시면 꼭 담당 변호사로부터 법적인 자문을 구하는 것이 좋다. 또한 해당 에이전트의 도움을 받아 주택의 가치에 영향을 준다고 생각되는 모든 부분들에대해서 크든 작든 모두 고지하는 것이 향후법적인 책임에서 자유로울 수 있다.

(213)703-8957

<이상규, 뉴스타 부동산 부사장>