마음에 드는 매물을 골라 오퍼를 제출한 뒤부터는 셀러와 피 말리는 협상이 시작된다. 구입 가격 등 각종 거래 조건에 대한 협상이 끝나면 본격적인 주택 거래가 시작된다. 주택 거래의 시작을 알리는 에스크로를 시작했다고 해서 마음을 놓기는 너무 이르다. 약 30여일 간의 기간에 여러 절차를 거쳐 주택 거래가 완료되는 데 이 기간에 주택 거래를 무산시키는 복병들이 여러 곳에 숨어 있기 때문이다. 주택 거래 장애 요인들은 사전에 감지가 힘들고 원만히 해결되지 않으면 주택 거래가 무산될 뿐만 아니라 자칫 셀러와 바이어 간 법적 분쟁으로까지 이어지기 쉽다. 흔히 주택 거래를 방해하는 요인들을 알아본다.


■터마이트

터마이트 목재를 갉아 먹는 해충의 일종이다. 목재로 건축된 주택의 경우 터마이트로 인해 심각한 피해가 발생하기도 한다. 특히 목재 주택이 많은 가주의 경우 터마이트 피해를 막기 위해 주택 거래 때 반드시 터마이트와 관련된 피해 사실을 조사하도록 규정한다.

터마이트 검사 실시비용은 약 100달러 정도로 거의 대부분 셀러 측이 부담한다. 전문업체를 통해 검사를 실시한 뒤 결과를 보고서 형태로 작성해 바이어 측에 전달하는 것이 일반적인 절차다.

터마이트 검사에서 발견된 지적사항에 대해 적절한 보수작업이 실시되지 않으면 주택 거래가 완료되기 힘들다. 이유는 크게 두 가지다. 모기지 대출 은행 측이 터마이트와 관련된 문제가 발견됐을 경우 대출을 승인해 주지 않기 때문이다.

모기지 대출 없이 전액 현금으로 구입하는 경우도 바이어 측이 터마이트 검사 결과에 따라 주택 거래를 취소할 수 있는 권한이 있다. 터마이트는 오래된 주택의 경우 발견 확률이 높지만 주택 관리 여부에 따라서도 얼마든지 발생한다.

터마이트는 주로 습기가 찬 지역에서 서식하기 때문에 평소 실내 환기가 잘 되지 않으면 터마이트가 발생하기 쉽다. 터마이트 수리비용은 피해 여부에 따라 차이가 나지만 심각한 경우 수천달러까지 들어가기도 한다. 만약 셀러가 수리를 거부하게 되면 주택 거래는 바로 무산될 수밖에 없다.


■감정가

주택 감정가가 적절히 나오지 않으면 주택 거래가 난항을 겪게 된다. 주택 감정 절차는 모기지 대출을 통한 주택 구입 때 반드시 실시되지만 현금으로 구입하는 경우에도 실시하도록 권유된다.

대출 은행 측이 해당 매물의 적절한 감정가를 확인한 뒤 대출 승인을 하기 위한 의도다. 감정가가 셀러, 바이어 간 계약 체결 금액보다 낮게 나오면 주택 거래가 일단 중지되지만 높게 나올 경우도 문제가 발생한다. 감정가가 낮게 나오면 대출 은행 측은 감정가 이상의 대출을 승인하지 않는다.

결국 감정가와 계약 체결 금액 간 차이가 발생하게 되는데 이 차액이 해결되어야 거래가 이어진다. 차액은 셀러나 바이어가 부담하던지 아니면 양측이 원만한 합의를 통해 일정 부분씩 부담해 거래를 이어갈 수 있지만 합의과정이 쉽지 않고 차액이 크면 합의는 거의 불가능해진다. 감정가가 너무 낮게 나오면 셀러와 바이어, 대출 은행 합의하 2차 감정을 실시하거나 아예 대출 은행을 변경하는 방법이 있지만 거래기간이 지연돼 셀러 측에게 피해가 발생하게 된다.


■타이틀

주택 소유권과 관련된 결함도 원활한 주택 거래를 방해하는 장애 요인이다. 흔히 타이틀로 불리는 소유권과 관련된 문제는 워낙 다양해 일반인이 일일이 조사하기 쉽지 않다. 그래서 에스크로를 시작한 뒤 타이틀 보증 보험회사를 통해 전문적인 조사를 실시하는 것이 일반적이다. 타이틀 보증 보험회사 측은 해당 카운티에 등기된 매물 자료를 바탕으로 주택 소유권과 사용권에 영향을 줄만한 각종 사항을 보고서 형태로 작성해 셀러와 바이어 측에 전달한다.

만약 타이틀 보고서에서 향후 소유권과 사용권을 제한할 만한 민감한 사항이 발견되면 주택 거래 완료 전 반드시 깨끗하게 정리된 뒤 바이어 측에 소유권이 양도되어야 한다.

타이틀 보고서에 흔히 기재되는 사항으로는 모기지 대출 은행 측이 등기한 신탁 증서와 각종 정부기관이 필요할 때 주택에 출입할 수 있는 권리 등이다. 그러나 최근 신분도용 범죄가 급증하고 각종 크레딧 부채 연체자가 늘면서 본인도 모르는 ‘선취특권’(lien)이 등기되는 경우가 비일비재해 주의가 필요하다. 이때 타이틀 보증 보험업체를 통해 해당사항이 본인이 아님을 증명해 타이틀에서 삭제를 요청해야 한다.


■모기지

바이어 측이 모기지 대출을 받지 못하면 주택 거래는 무산되기 쉽다. 그래서 셀러는 오퍼를 제출 받을 때 바이어 측으로부터 융자 사전 승인서와 바이어의 크레딧 리포트 등도 함께 제출받아 모기지 대출 가능성을 사전에 점검하는 것이 일반적이다.

셀러 측의 사전 점검에서 바이어의 대출 확률이 높아 보여도 대출 심사기간에 발생하는 변수로 인해서도 대출이 거절되는 경우가 많다. 모기지 대출이 일단 한 차례 거절되면 단시간 내에 대출을 다시 받는 작업이 쉽지 않다. 대출 거절이 확실시되면 양측 모두 할 수 없이 주택 거래 취소에 합의해야 하고 바이어 측은 계약 보증금을 다시 돌려받게 된다.


■보험 가입 불가 매물

주택상태에도 크게 문제가 없고 감정가도 적정하게 나왔지만 정작 모기지 대출을 받기 위한 조건 중 하나인 보험 가입이 안 될 경우도 주택 거래가 무산될 수밖에 없다.

대출을 받기 위해서 대출 은행 측은 바이어로 하여금 대출 승인 조건으로 반드시 적절한 주택 건물 보험에 가입하도록 규정하는데 일부 주택의 경우 보험 업체로부터 보험 가입이 거절되기도 한다. 보험 가입이 거절되는 이유로는 과거에 이미 큰 금액의 보험금을 청구한 사실이 있을 경우 등이다.

규모가 큰 누수 피해나 곰팡이 발생 피해 등으로 보험업체에 큰 금액의 수리비를 청구한 경우 이같은 기록이 남기 때문에 신규 보험가입 때 일부 보험 업체로부터 가입이 거절된다.

모기지 대출이 필요 없는 현금 구매의 경우 주택 보험에 가입해야 하는 의무 규정이 없다. 하지만 차후에 발생할 지도 모르는 피해를 대비한 보험 가입이 불가능하기 때문에 바이어가 주택 구입을 취소할 가능성이 높아진다.


<준 최 객원기자>