1. 에스크로의 필요성

글로벌 시대가 되면서 한국에서도 미국 부동산에 대한 관심이 높아가고 있다. 부동산 투자를 하게 되면 자연히 ‘에스크로’라는 말을 자주 듣게 된다. 최근 한국에서도 에스크로 제도를 도입하려고 연구 중이지만 한국에서는 아직 없는 제도이기에 생소할 수밖에 없다.

미국인들은 매매가격과는 관계없이 사업체를 매매할 경우 에스크로 수속을 하는 것이 철칙으로 되어 있다. 부동산이나 사업체를 매매할 경우는 에스크로 수속을 하는 것을 당연시 한다. 왜냐하면 에스크로 회사에 의뢰하면 당사자들이 해야 할 많은 법적사항을 처리할 필요가 없어 편리하고, 법적으로 보호를 받기 때문이다. 부동산이나 리커스토어 등 사업체를 매매할 경우에는 자동차를 살 경우와는 달리 매우 복잡한 문제들이 있다.

예를 들면 부동산이나 사업체가 담보로 잡혀 있는지, 현재 융자금이 얼마인지, 체불이 되어 있는지, 소유주가 분명한지, 명의는 누구인지, 보험관계, 재산세 납부관계 등등 많은 사항을 확인하고 해결해야 한다.

이러한 사항들을 확인하기 위해 판매자나 매입자가 관련 카운티 등기소 등을 포함한 여러 기관이나 단체들을 찾아다니기에는 너무나 힘들다. 그리고 법적인 사항들이 많아 전문가가 아니고는 처리하는데 문제가 있다.

이 같은 전문적인 사항을 판매자나 매입자 중간에서 객관적으로 처리해 주는 곳이 바로 에스크로 회사이다. 에스크로 회사는 판매자나 매입자 어느 편도 아닌 중립적인 위치에서 독립적으로 처리한다. 각 주마다 이것을 법으로 규정하고 있다.


2. 에스크로의 당위성

부동산을 매매할 때 에스크로 수속을 하는 것은 법이 정해서가 아니라 필요하기 때문이다.

에스크로를 의무적으로 실시하는 사항은 주류면허 이외에 부동산 담보물을 매매할 때나 법원 판결로 인한 경우다. 법원 명령으로 부동산이나 사업체를 팔아야 할 경우는 에스크로를 거쳐야 한다.

일반적으로 부동산이나 사업체 매매 때 또는 융자를 받을 경우에도 대부분 에스크로를 실시한다. 그 외에도 세금 연기를 위해 부동산을 교환할 때도 에스크로를 행한다.

에스크로에 관한 업무를 전문적으로 취급하는 기관이 바로 에스크로 회사이다. 에스크로 회사는 매매 당사자들의 돈을 보관했다가 나중 결산해 지불하는 관계로 은행처럼 신용이 있어야 한다.


3. 에스크로의 양심

에스크로 회사 사무실에서 매매 당사자들이 보이는 태도에서 각자의 인격이 나타난다. 어떻게 보면 에스크로 사무실은 양심의 바탕이라고 볼 수 있다.

부동산이나 사업체를 매매할 때에 판매자 측에서 지켜야 할 기준이 있다. 그 중 한가지로 주택을 팔고자 하는 판매자는 자신의 집의 역사에 대해 설명할 필요가 있다. 이를 부동산 용어로는 디스클로즈라고 한다.

예로써 이 집이 언제 화재를 당한 적이 있는지와 사고로 사람이 사망한 경우, 그리고 지진 때 어느 정도 피해를 입었는지 내역 등을 밝히는 것이다. 제대로 밝히지 않고 에스크로를 진행하다가 이 사실이 탄로 나면 그 에스크로는 취소당할 수 있다.

마찬가지로 사업체를 매매할 때에도 판매자는 업소의 일정기간 매상 실적과 서브 리스 여부 그리고 업소 크레딧 또는 부채 관계 등 운영에 관련된 사항을 매입자에게 알려야 한다. 만약 그 업소의 매상을 속인다거나 부채 내용을 제대로 밝히지 않고 매매가 진행될 경우, 에스크로 과정에서 취소당할 수도 있다.

사업체를 매매할 때, 판매자가 정확하고 양심적으로 매출이나 기타 사항을 꼼꼼히 알려주면 매입자가 판매자에게 고마움을 느낀다. 또 이런 계기를 통해 매입자와 판매자 간에 돈돈한 신뢰가 형성돼 상호 동업을 바탕으로 업체를 더욱 성공시키기도 한다.


4. 에스크로의 선택

주정부 사업 감독국(Dept. of Business Oversight) 통제 하에 있는 독립적 에스크로 회사는 최고 400만달러의 보석금(fidelity bond)을 지급하는 보험을 갖고 있어야 하며 만약의 사태 발생 때 고객이 입금한 매매대금을 보호받을 수 있다.

마치 은행이 망하더라도 고객이 예금한 돈을 정부에서 보증하는 것과 같다. 하지만 부동산 회사에 속한 에스크로와 타이틀 보험회사(title insurance company)는 이런 보호장치가 없는 것이 약점이다.

부동산 회사가 부설로 만든 에스크로 부서는 일반 고객의 에스크로를 담당할 수 없다. 부동산 회사 부설 에스크로는 그 부동산에서 중개하는 부동산이나 사업체의 에스크로만을 수속할 수 있다.

또 다른 에스크로 부서로는 타이틀 회사 소속 에스크로가 있는데 이는 독립적 에스크로 회사가 아니고 주 보험국(Dept. of Insurance)의 감독 하에 있다. 타이틀 회사 소속 에스크로 부서도 부동산 회사 소속처럼 보호막이 없다.

주정부 사업 감독국이 독립적인 에스크로 회사만을 승인하고, 부동산 회사나 타이틀 회사의 에스크로 부서를 승인하지 않는 것은 이들이 중립을 지키지 않을지도 모르는 위험성이 있기 때문이다.

부동산 회사를 통해 거래된 매매 계약이 그 회사에 소속된 에스크로 부서에서 진행될 경우, 자칫하면 이해관계로 중립적이고 객관적인 수속을 하지 못할 위험성이 있기 때문이다.

과거 발생한 부동산 회사 소속 에스크로 부서의 사기행위는 독립적인 에스크로 회사에서는 발생하기가 사실상 불가능하다. 이런 면에서 에스크로 회사를 선택할 때 여러모로 고려해야 한다.

전문가들은 믿을 만한 에스크로 회사 선택을 위해 다음과 같은 조건을 고려하는 것이 좋다고 조언한다.

- 커뮤니티에서 오랜 기간 에스크로 업무를 맡아온 회사.

- 에스크로 담당자들의 전문성과 신용도가 높은 회사.

- 커뮤니티에서 좋은 평판을 지니고 있는 회사.

- 부동산 업계에서 인정을 해주는 회사.

문의 (323)735-4000, www.hanmiescrow.net