모기지 신청이 급감해 융자업계가 울상이다. 신규 구입 대출은 물론 재융자 신청이 큰 폭으로 줄면서 융자업계에 비상이 걸렸다. 주택 거래가 예상 밖으로 저조한 데다 이자율이 지난해보다 올라 재융자 수요는 더욱 크게 떨어졌다. 지난해 모기지 이자율이 불과 한두 달 사이에 무려 약 1%포인트나 치솟으며 재융자 업계가 직격탄을 맞은 바 있다. 그런데 그 여파가 올해까지 이어져 재융자 수요가 살아나지 못하고 있다. 지난해 재융자 신청 기회를 놓친 주택 소유주들은 어영부영 연말을 맞으며 올해도 기회를 잡지 못하는 상황이다. 올해가 지나면 이자율이 5%대를 훌쩍 넘길 것이라는 전망이 많아 재융자 기회를 영영 놓칠 수도 있다. 만약 지난해 재융자 기회를 놓쳤다면 이자율이 아직 낮고 더 오르기 전인 올해 다시 한 번 시도해 볼 만하다. 재융자 타이밍은 이자율 변동과 깊은 연관이 있다. 이자율 변동에 따라 재융자 혜택의 폭도 좌우되기 때문이다. 이자율 변동에 따라 가장 적절한 재융자 타이밍을 잡는 요령을 알아본다.


◇기준금리 영향 미치는 국제 정세

올라야 할 모기지 금리가 오르지 않고 있다. 올 초부터 모기지 금리 상승에 대한 전망이 많았지만 뚜렷한 상승세는 아직 없다. ‘연방준비제도이사회’(Fed)가 양적완화 종료를 전격 발표했지만 금리는 발표를 비웃듯 오히려 뒷걸음질이다. 미국 경제가 어느 정도 회복세 접어들고 실업률도 개선돼 Fed의 저금리 정책에 변화가 생겼지만 낮은 금리가 꿈쩍하지 않는 것은 국제 정세와 오히려 관련이 깊다.

러시아, 우크라이나 사태로 국제 금융시장이 바짝 긴장하던 중 아르헨티나까지 디폴트를 선언하면서 그야말로 금융시장이 풍전등화와 같은 상황이다. 국제 투자자금이 다시 안전 자산인 국채로 몰리면서 올라야 할 금리가 다시 하락세를 보이고 있다.

하지만 아르헨티나 디폴트로 인한 여파는 우려만큼 크지 않고 러시아, 우크라이나 사태도 진정 기미를 보이게 되면 조만간 금리가 오르고 모기지 이자율 역시 상승세로 돌아설 것이 확실시돼 재융자 기회를 다시 놓칠 수 있다. 재융자가 절실한 주택 소유주들은 금리 변동은 물론 영향을 주는 국제 정세에도 촉각을 곤두세워야 한다.


◇금융정책 모기지 금리에 직접 영향

인터넷 상에 시중 각종 금리시세를 제공하는 웹사이트가 우후죽순이다. 웹사이트 자체별로 집계한 평균 모기지 금리가 매주 발표되고 각 은행별로 제시하는 금리 정보도 쉽게 얻을 수 있다. 시중 금리는 여러 가지 요인으로 등락을 거듭한다. 그 중에는 정부의 정책이나 각종 경제지표에 영향을 많이 받는다. 금융정책 발표나 경제지표 발표를 분석하면 금리가 어느 방향으로 움직일 것인지를 미리 예측할 수 있다.

시중 금리는 물론 모기지 금리에 직접적인 영향을 미치는 연방준비제도이사회는 매 6주마다 회의를 갖고 금리와 관련돼 회의 결과를 발표한다. 연준의 회의 결과만 접해도 모기지 금리의 향방을 가늠할 수 있다.

이보다 더 앞서 연준의 금리정책에 깊숙이 관여하는 경제지표가 실업률 발표다. 매달 첫째 금요일마다 발표되는 실업률 통계를 바탕으로 연준이 금리정책을 짜고 이에 시중 금리가 영향을 받는 식이다. 모기지 금리 변동과 관련 또 한 가지 눈여겨봐야 할 것은 10년짜리 국채 금리변동이다.

국제 금융과 시중 경제흐름에 따라 대규모 자금이 유입을 반복하는 채권시장 금리에 따라 모기지 금리가 직접적인 영향을 받는다. 시차가 조금 있지만 모기지 금리는 10년짜리 채권 금리를 따르는 경향이 있어 채권 금리 변동만 파악해도 모기지 금리 변동에 따른 재융자 타이밍을 재는데 도움이 된다.


◇ 최저 이자율 잡으려면 ‘변동’ 옵션

주식 투자자 중 단기 매매차익을 노리고 하루에도 수차례씩 ‘사고팔고’를 거듭하는 ‘데이 트레이더’가 있듯, 재융자 실시로 인한 혜택을 극대화 하려는 주택 소유주들은 모기지 이자율 변동에 매우 민감하다. 모기지 이자율 0.1%가 재융자 신청 타이밍을 좌우하는 경우라면 재융자 신청 깨 이자율은 ‘변동’(float) 방식을 고려해 본다.

재융자 신청부터 최종 승인까지 이르면 30일에서 60일까지 소요되는데 이 기간에도 모기지 이자율은 끊임없이 등락을 거듭한다. 재융자 신청기간에라도 최저 이자율을 적용 받고 싶다면 이자율 변동 방식을 택해 모기지 이자율 등락을 세심히 추적해야 한다. 재융자 신청 후 은행 측이 주택감정, 소득 확인, 타이틀 점검 등의 절차를 진행하는 동안 이자율이 내려갔다 싶을 때 ‘고정’(lock-in)시키는 방식이다.

이자율을 조금이라도 낮춰서 재융자를 받으면 그에 따른 모기지 원리금을 낮출 수 있는 혜택이 있다. 더 큰 혜택은 이자율 고정기간이 짧으면 짧을수록 은행 측이 제공하는 리베이트 금액이 커지는데 이에 따른 혜택이 더 크다. 예를 들어 재융자 신청 초기부터 이자율을 60일 동안 고정시킬 때보다 변동으로 시작했다가 최종 마감 전 이자율로 10일 정도 고정시키면 이에 따른 리베이트 혜택이 훨씬 높아진다.


◇3~5년 내 집 처분할 계획 없어야

유능한 융자 전문인이라 해도 최저 금리를 예측할 수 없고 재융자의 최적 타이밍이라는 것은 존재하지도 않는다. 아무리 유리한 이자율로 재융자를 받았다고 하더라도 재융자 후 곧바로 집을 팔면 재융자 효과는 물거품이 되고 만다. 오히려 재융자 실시로 들어간 수수료 비용도 찾지 못해 손해만 보게 되는 셈. 모기지 이자율 변동을 바탕으로 한 재융자 타이밍을 재는 것도 중요하지만 재융자 후 예상되는 거주기간이 더 중요하다.

재융자에 들어가는 수수료 비용은 대출 금액의 약 3~5%로 적지 않은 금액이다. 수천달러에 달하는 수수료 비용이 회수되는 시점은 재융자 후 절약되는 모기지 페이먼트 금액에 따라 다르지만 적어도 3~5년 후다. 이전에 주택을 처분하게 되면 재융자에 들어간 수수료를 다 건지지 못해 손해를 보게 된다. 전문가들은 모기지 이자율 변동에 재융자 타이밍을 맡기기보다 장기적으로 절약되는 모기지 원리금에 초점을 두는 것이 현명하다고 할 수 있다.


<준 최 객원기자>