부동산 붕괴와 불경기가 이어지면서 주택 소유율이 떨어져 렌트를 사는 사람들이 크게 늘어났다.

주택시장 붕괴와 최근의 불경기로 인해 렌트를 살고 있는 미국인들이 늘어났다. 이에 따라 주택 소유율은 감소추세를 거듭해 올 1ㆍ4분기 미국 가정이 주택 소유율은 64.8%에 그쳤다. 이는 1995년 이래 가장 낮은 수치이며 최고치를 기록했던 2006년의 69%에 크게 뒤진다. 다음은 주택이나 아파트 렌트를 할 때 세입자들이 알아둬야 할 점과 유의할 사항을 정리한 것이다.


▲집 소유주가 월스트릿 투자자일지 모른다.

주택소유 비율이 떨어지면서 많은 미국인들이 렌트를 살고 있으며 이에 따라 집 주인들은 렌트 가격을 올리고 있다. 부동산 연구회사인 ‘액시오 메트릭스’에 따르면 미국의 아파트 렌트는 올해 가장 빠르게 상승하고 있어 공실률이 불과 5.2%에 지나지 않는다. 다시 말해 주거용 주택이나 건물의 94.8%에 세입자들이 입주해 살고 있다는 것이다. 사실 렌트비는 지나치게 올라 많은 미국인들이 감당하기 힘든 상태다. 질로우의 데이터에 따르면 월 수입의 평균 30%를 렌트비로 사용하고 있어 최근 30년 내 최고치를 기록했다. 1985~2000년 평균은 25%였다.

이같은 주택시장 붕괴와 그에 따른 렌트비 인상 등이 계속되면서 주택 투자에 눈을 돌린 월스트릿 투자자들이 크게 늘었다. 이들이 인수한 주택만도 전국적으로 20만채에 달한다. 문제는 관리가 제대로 안 된다는 점이다. 겉은 멀쩡한데 막상 입주하면 각종 문제가 드러나는 경우가 많다. 입주 전 사전 정보가 필요하다.


▲사생활을 보장 받을 권리가 있다.

사생활 보장이 제대로 되지 않는 경우가 많다. 집주인은 항상 열쇠를 가지고 있다. 집주인은 파이프가 터지는 등의 비상상태 또는 입주 희망자에게 집을 보여주거나 수리를 위해 거주자에게 통보한 후 집으로 들어갈 수 있다.

미국 대부분의 주 정부는 집주인이 테넌트 거주지로 들어가기 24~48시간 전 테넌트에게 합당한 통보를 하도록 규정하고 있다. 전국 10만명의 회원을 둔 독립소유주협회의 트레이시 벤슨은 집주인이 마음대로 임대주택에 들어가 테넌트의 물건을 뒤졌다는 말도 들었는데 이는 명백한 테넌트 사생활 권리를 침해한 행위이며 테넌트가 소송을 제기할 빌미를 제공하는 것이라고 말했다.

벤슨은 “주택 소유주의 재산인 것은 맞지만 렌트를 줄 때 누군가가 살 수 있도록 허락하고 이에 양쪽이 동의한 것이므로 주인이 아무 때나 들어갈 수는 없다”고 설명했다.


▲렌트 컨트롤 여부를 확인해 본다.

많은 도시들이 임대료를 높게 책정하지 못하게 한다. 렌트 컨트롤 때문이다. 미국 내 대략 100만채의 아파트가 렌트비를 함부로 올릴 수 없도록 규정하는 렌트 컨트롤 대상이다. 집주인이 매년 법으로 정한 수준에서만 렌트비를 인상할 수 있다.

도시마다 조금씩 다르지만 대개 1947~1973년에 건설된 아파트로 6유닛 이상 주거 아파트가 대상이 된다. 또 어떤 주는 테넌트가 1971년 7월 이전부터 입주한 유닛에 대해서도 렌트 컨트롤 규정을 적용한다.

뉴욕의 나소, 록클랜드, 웨스트체스터 카운티, 캘리포니아의 샌프란시스코, LA, 오클랜드, 버클리, 샌호제, 샌타모니카 등에서 렌트 컨트롤 규정이 시행되고 있다. 그렇다고 소유주가 이런 사실을 공지할 의무는 없다. 테넌트들이 스스로 알아봐야 한다.

요즘 뉴욕이나 캘리포니아의 렌트 컨트롤 아파트가 줄어들고 있다. 뉴욕 대학에 따르면 뉴욕시의 렌트 컨트롤 아파트는 1981~2011년 17%가 감소했다.


▲자녀가 있다고 차별할 수 없다.

연방 공정주거법(federal Fair Housing Act)은 자녀들이 있다고 렌트를 제공하지 않는 행위를 차별로 간주해 금지시킨다. 하지만 예외는 있다. 대부분 유명 은퇴 주거단지에서는 예외다. 또 아파트의 크기와 규모에 따라 거주인들의 수를 제한하는 점유-제한 조닝규정을 시행하는 도시도 있다.

대부분의 경우 건물주들은 자녀들이 있으면 최소한의 베드룸 이상 유닛을 선택하도록 한다. 예를 들어 가족 3명은 법적으로 2베드룸 유닛에서 살 수 있는데도 소유주는 아들과 딸이 있는 가족은 3베드룸 유닛을 얻어야 한다고 말할 때가 있다. 불법이다. 소유주가 가족들의 방까지 배정할 수 없다.


▲협상이 가능하다.

마켓상황에 따라 렌트 사는 사람들은 소유주와 시큐리티 디파짓 또는 리스기간, 애완동물 등을 포함한 리스조항을 협상할 수 있다. 렌트를 들어가는 사람들이 많지 않은 마켓상황에서는 이런 협상이 가능하다.

경우에 따라 렌트비를 협상할 수도 있는데 주로 재계약할 때 가능하다. 처음 렌트 들어갈 때와 재계약 할 때의 시장 렌트비 변동이 없다면 집주인에게 렌트비 조절을 요청할 수 있다. 렌트비를 낸 기록이 양호하다면 재계약 때 가전제품 교체 등의 혜택도 볼 수 있다.


▲불법 렌트시설을 조심한다.

주거공간이 부족한 뉴욕과 샌프란시스코와 같은 대도시에서는 불법 렌트가 성행한다. 지하실에 방을 내거나 벽장, 창고, 차고를 개조해 방을 내고 렌트를 주는 경우다. 이런 공간은 빛이 들지도 않고 환기는 물론 화재가 날 때 대피할 비상구도 갖추지 못하고 있다. 시 조례 위반이다. 이런 곳에 렌트를 들어가면 보상을 받기가 어렵다.

따라서 렌트를 들어가기 전에 온라인 등을 통해 시에 알아보는 것이 좋다. 자료를 뽑은 다음 다시 아파트에 가서 방이 몇 개인지를 세 보는 방법이다. 불법 시설물인지를 확인하는 것이다.


▲집주인의 백그라운드를 체크한다.

주택 또는 아파트 소유주가 테넌트의 크레딧을 조회하는 것처럼 테넌트도 소유주를 조사할 수 있다. 빌 데 블라시오 뉴욕 시장은 시 공익법무관으로 일할 때 질 나쁜 소유주와 회사들의 명단 50명을 공개한 적이 있었다. 브루클린의 40유닛 아파트는 화장실 파손 등 무려 737건이나 위반한 경우도 있었다.

시나 관할 정부에 전화를 걸어 렌트를 들어가려는 주거지에 대해 위반사항의 유무를 알아보는 것이다. 또 페이먼트를 받는 사람이 실제 건물 소유주인지도 확인해야 한다. 자칫 사기를 당할 수 있다. 시 또는 납세 관련 웹사이트에서 확인할 수 있고 전화로도 알아볼 수 있다. 또 웹사이트 등을 통해 소유주가 소송 또는 스몰 클레임을 당한 적이 있는지도 알 수 있다.


▲뭉쳐야 산다.

테넌트가 뭉치면 목소리가 커지게 마련이다. 목소리가 커지면 아파트 수리 등 건물 소유주와 협상도 쉬워진다.

테넌트들이 자체적으로 수리 등의 정보를 공유할 수 있는 조직을 만들어도 좋다. 이들 모임을 조직화해 정관도 만들고 대표도 내세워 테넌트의 권리를 보호하는 방법도 있다. 단독주택에 거주하는 사람들도 지역 테넌트 조합에 가입할 수 있고 소유주가 가지고 있는 다른 건물의 테넌트들과 연계할 수도 있다.

전문가들은 “테넌트가 개인일 때는 소유주가 자본과 다양한 소스를 이용해 테넌트를 압박할 수 있지만 일단 테넌트들이 모이면 소유주에 대항할 수 있는 힘이 생기게 된다”고 말했다.


▲테넌트의 권리가 생각하는 것보다 많다.

테넌트가 ‘있는 그대로’를 뜻하는 ‘애즈 이즈’ 상태로 입주하겠다고 서명을 했더라도 살기에 알맞은 주거환경에서 살 수 있는 권리를 갖는다.

아칸소를 제외한 모든 주에서 테넌트들이 비와 눈으로부터 기본적으로 보호 받을 수 있는 권리가 보장되며 석면, 납, 몰드와 같은 건강에 유해한 물질의 위협을 받지 않는 권리를 인정해 준다.

아파트가 살기에 적합하지 않은 상태라면 테넌트들은 수리가 될 때까지 렌트비를 내지 않는 합법적 절차를 밟을 수 있으며 직접 고친 후 수리비를 렌트비에서 제할 수도 있다. 또 소유주를 소액재판에 소송할 수 있으며 리스 기간에도 이사를 갈 수 있다.

물론 테넌트의 권리법은 겨울에 난방이 되지 않는 등의 살 수 없는 상태에서만 보장되며 온수기의 소음이나 페인트 상태 불량 등과 같은 편의와 관련된 사항에서는 보장되지 않는다.


<김정섭 기자>