한인회 주최 주택 세미나에서 연사로 나선 이안엄 LA시 주택국‘검사 및 집행부’(Investigation and Enforcement) 매니저, 넬 디잔 주택국 REAP(Rent Escrwo Account Program) 담당자, 디나 에벌리 부동산 관리회사 대표, 로버트 갈라비 주택국 현장 주 검사관(Principal Inspector). <하상윤 인턴기자>

“아파트를 가진 게 죄냐. 정부에서 죄인 취급하지 말라” LA 한인회 주최로 지난달 20일 한인회관에서 열린 다세대 주택 소유주 및 세입자 관리 세미나에서 터져 나온 소유주들의 항의성 발언이다. 이날 세미나는 최근 한인타운 내 다세대 주택 소유주와 세입자 간의 마찰이 빈번해지면서 한인회가 중재를 위해 LA 주택위원회 위원장인 길 세디요 제1지구 시의원 사무실과 공동으로 주최한 행사다. 세미나에 참석한 아파트 소유주와 관리회사 관계자들은 주택국 직원들이 아파트 소유주들을 죄인 취급하며 일방적으로 세입자 편만 든다며 시정을 요구했다. 이에 대해 주택국 이안엄‘검사 및 집행부’(Investigation and Enforcement) 매니저는 시정을 약속하면서 한국어 구사 직원을 고용해 한인 다세대 주택 소유주들을 돕겠다고 약속했다.


한인타운 아파트 소유주와 세입자 분쟁은 LA시 메트로폴리탄 지역 아파트의 대부분(약 80%)이 1978년 이전에 지어진 렌트 컨트롤 대상에 포함되고 있기 때문이다. 많은 아파트가 낡아 관리가 필요한 데다가 문제가 발생하면 LA시가 개입해 건물주의 렌트 수납권까지 제한한다.

이로 인해 뒷돈이 부족한 2유닛 이상 소규모 다세대 주택 소유주들은 렌트비를 받지 못해 은행에 건물을 빼앗기게 되는 경우가 발생한다. 특히 렌트 컨트롤 조항을 악용하는 세입자들은 트집을 잡으며 1만여달러의 이주비용을 요구하는 가하면 아파트를 돌아다니며 상습적으로 돈을 받는 사례도 자주 목격되곤 했다.

이 날 주택국은 관련부서 담당직원을 파견해 주택 소유주와 세입자의 권리와 의무를 설명하고 질문에 답하며 한인들의 궁금증을 풀어줬다. 다음은 이날 세미나에서 주택국 직원의 설명을 옮겼다.


■이안엄
LA시 주택국 ‘검사 및 집행부’(Investigation and Enforcement) 매니저

LA시 주택국 렌트 관리부서는 시조례 위반상항을 조사하고 감독하는 기능을 맡으며 테넌트뿐 아니라 건물 소유주의 애로사항도 함께 도와주고 해결해 주는 역할을 하고 있다. 한인타운에 위치한 오피스를 방문하거나 (213)252-1427로 전화 연락하면 언제든지 도움을 받을 수 있다.

LA 시내 1978년 10월 이전에 지어진 2유닛 이상 다세대 거주 건물은 렌트 컨트롤(Rent Stabilization Ordinace·RSO)에 적용된다. 그런데 많은 한인들이 주인이 바뀌면 렌트 컨트롤에 적용되지 않는다고 생각하겠지만 잘못된 생각이다. 경매를 제외하고는 모든 건물 구입 때 테넌트가 있는지, 법 규정이 무엇이며 전 주인의 법 위반여부 등을 상세히 알아 봐야 한다. 주인이 바뀐다고 해서 전 주인의 잘못이 없어지는 것은 아니다. 새 주인에게 모든 법적 책임이 그대로 이전된다.

따라서 새로 건물을 구입한 한인이나 매니지먼트 회사는 테넌트와 계약을 할 때 또는 변경할 때 꼭 주택국에 연락해 논의해야 불상사를 방지할 수 있다. 또 건물 구입 전 테넌트를 상대로 문제가 있는지에 대한 설문조사도 필요하다.

다세대 주택을 구입한 후에 원하는 수입이 미치지 못할 경우가 발생할 수 있다. 정당하고 합리적인 방법들이 있으므로 이를 이용해 수입을 조정해 나가는 것이 좋다.

특히 소란 등 테넌트의 불법행위는 서면 경고를 하는 것이 중요하다. 충분한 서류가 없으면 법정에서 지는 경우가 많다.

입주자가 처음에는 4명이 산다고 했다가 10명이 한꺼번에 몰려 산다면 집주인은 임대계약 후 60일 이내에 법적 조치를 취해야 한다. 방치하면 인정해 주는 것이 된다. 따라서 건물주나는 집안에 몇 명이 살고 있는지를 철저히 확인해야 할 의무도 있다.


■넬 디잔
LA시 주택국 REAP (Rent EscrwoAccount Program) 담당자

REAP은 시의회가 세입자의 주거환경을 최소한 유지해 주기 위해 마련한 프로그램이다. 시의회가 마련한 일종의 집주인 처벌이다.

REAP은 다음 2가지 이유 중의 하나로 인해 들어간다. ▲4년 정규 검사 때 위반 통지서를 받고도 시정하지 않을 경우 ▲세입자의 고발내용을 시정하지 않은 경우이다. 보수명령 위반이나 세입자 건강이나 안전에 문제가 있다고 판단될 경우에 강제로 편입되게 된다.

따라서 REAP에 들어갔다는 통보를 절대 무시하면 안 된다. 통보를 받았을 경우에는 통보서에 나와 있는 대로 항소를 해야 한다. 그러나 항소가 진행되는 동안에도 REAP은 계속 시행된다.

우선 REAP에 포함되면 세입자는 렌트의 50%만 내도 된다. 두 번째는 주택국에서 에스크로를 개설해 세입자들의 렌트를 대신 받아 적립해 둔다. 직접 주인에게 돈을 내고 싶은 세입자는 렌트의 절반만 내면된다. 세 번째 주택국은 건물 타이틀에 저당을 걸게 된다. 특히 REAP에 들어간 동안 건물주는 매달 유닛 당 50달러씩 내야 한다.

REAP에서 해제되려면 다음과 같은 절차가 필요하다.

▲검사관으로부터 시정조치가 완결됐다는 서류를 받고 ▲테넌트와 건물주가 고용하는 컨트랙터의 확인서가 필요하며 ▲건물안전국에서 화재 예방 등 건물에 문제가 없고 ▲전기ㆍ수도요금이 밀리지 않았다는 것을 확인해 줘야 한다.

모든 것이 완벽해지면 주택국은 시의회에 REAP 해제를 요청하고 시의회가 승인하면 30일 이내에 에스크로를 닫고 모아둔 렌트는 주인에게 돌려준다. 또 타이틀도 정리된다.

도움이 필요하면 한인들은 핫라인 (213)808-8500, 또는 이안엄 매니저 오피스로 전화해 ‘코리안 트랜스레이트’(Korean Translator)를 찾으면 한국어 서비스를 받을 수 있다. 한인타운 주택국 주소는 3550 Wilshire Blvd. 15층, LA.


■로버트 갈라비
LA시 주택국 현장 주검사관(Principal Inspector)

주택국은 2유닛 이상 다세대 주택만 검사한다. 단독주택은 건물안전국에서 관할한다. 방문한 검사관의 신분증을 꼭 확인하고 기록해 둬라.

주택국 검사관이 검사를 나가는 경우는 두 가지다. ‘SCEP’(Systematic Code Enforcement Program)라는 시 조례에 따라 주택국은 시 산하 모든 다세대 주택을 대상으로 4년에 한 번씩 방문검사를 실시한다. 프로그램은 소유주들이 유닛 당 43달러33센트씩 내는 돈으로 운영된다.

방문조사는 다음과 같은 단계로 실시된다.

▲30일 이전에 검사를 나간다는 우편통보를 보낸다. 또 방문 1주 전에는 대상 건물에 통고문을 부착해 주인이나 세입자에게 정기 방문검사가 있음을 알린다. 검사는 유닛 내부와 공동 사용지, 주변 등 모두 해당되며 검사관은 최소한의 규정을 준수하는 지를 확인한다. 주택국의 이같은 검사는 주거지를 올바르게 유지 보존하도록 하자는 취지다.

▲문제가 발견되면 2가지 중 하나의 보수명령서를 발급한다. 명령서(order) 또는 통보서(notice)다. 이들 모두 법적 효력을 갖는다. 명령서가 발급된 40일 후 검사관이 다시 확인 방문해 모든 지적사항이 시정됐는지를 확인한다. 시정하는 중이며 시간이 더 필요할 경우에는 기간 연장을 신청할 수 있다.

▲그러나 40일 후 방문했는데도 고쳐진 것이 없으면 검사관은 사진을 찍어 약식재판(hearing)에 회부한다. 지적된 사항에 의문이 있거나 부당하게 생각된다면 주택국을 찾아 문의하는 것이 좋다. 절대 보수 명령서를 무시하면 안 된다.

▲계속 시정되지 않으면 청문회를 거친 후 검사실로 넘어가 기소 여부가 결정되고 렌트비 수납권을 제한하는 REAP 프로그램으로 넘어갈 수 있다. 검사의 주요 목표는 건물을 보수해 가며 주거지로 잘 보존해 가도록 하는 것이다.

두 번째는 테넌트의 신고에 따라 이를 확인하기 위한 방문이다.

주택국은 테넌트의 불평신고가 접수되면 주인에게 이를 우편으로 통보한다. 건물주는 통보서에 적혀 있는 내용을 확인하고 고칠 것이 있다면 고쳐야 한다.

주택국은 편지를 보낸 2주 후에 현장을 방문해 문제해결 여부를 확인한다. 모든 것이 정상화 됐다면 검사비용을 내지 않는다. 하지만 시정이 되지 않았다면 검사관은 이후 두 차례 더 방문 점검하게 되는데 건물주는 검사비용을 내야 한다. 첫 번째는 201달러50센트를 내야하고 두 번째 방문 때는 403달러가 부과된다.


<정리 김정섭 기자>