김형민 뉴욕주 공인 홈인스펙터

홈 인스펙션(Home Inspection)은 주택이 가지고 있는 수리를 요하는 문제나 안전상 시정해야할 것들을 찾아내기 위한 검사를 그 목적으로 한다. 사소한 문제부터 큰 결함(Defect)에 이르기까지 일단 육안으로 확인된 사항들을 검사 보고서에 구체적으로 나열하게 된다.

일반인들이 보기에 사소한 문제라 하더라도 장기적으로 그리고 잠재적으로 주택에 피해를 주고 안전상의 문제로 진행할 수 있는 사항들로 판단될 경우에도 보고서에 이 사실들을 언급하게 된다. 그런데 문제는 주택을 팔고자 하는 셀러(Seller)의 준비성이다. 사소한 문제에 대한 인식부족 혹은 이해부족으로 인해 주택판매에 영향을 미칠 수 있다는 사실을 종종 간과하는 경향이 있기 때문이다.

주택매매에 있어 사소한 문제에 대한 판단은 물론 바이어(Buyer)의 몫이다. 만일 바이어가 그 정도의 문제는 있을 수 있다고 관대하게 생각한다면 셀러에게 편안한 바이어가 될 것이다. 그러나 꼼꼼한 바이어에게는 사소한 문제가 주택매매의 변수로 등장하는 경우가 왕왕 있다.

인스펙터에게도 마찬가지다. 인스펙션을 하는 동안 사소한 문제가 많이 눈에 띄는 경우 집 관리가 소홀한 집이구나 하는 생각을 하게 되고 더 큰 문제가 있을 수 있다는 생각을 아울러 하게 된다. 이는 가벼운 상처를 방치하다가 치료를 제때에 하지 않아 곪아터지거나 수술까지 하게하는 이치와 같다고 보면 된다.

경험적으로 볼 때 바이어가 가장 싫어하는 문제 중의 하나는 누수(Leak)와 균열(Crack)이다. 물이 새고 벽이 갈라지는 문제는 주택검사시 가장 많이 눈에 띄는 문제이기도 하다. 오랜 세월이 지나는 동안 태풍과 폭우 그리고 폭설과 지반의 변화로 인해 크고 작은 균열이 발생하게 되는데 실상 집의 구조에 영향을 미칠 정도의 큰 균열(1/4인치이상의 크기)은 그다지 많지 않은 편이다.

미국의 대부분의 집의 뼈대는 나무로 되어 있다. 따라서 집의 구조에 영향이 거의 없는 미미한 균열(Hairline/minor Crack)들이 많이 목격되는데 머리카락 굵기에 불과한 균열이 때로는 바이어들에게 큰 수리비용이 들어가는 문제로 인식되는 경우가 많다는 점이다. 이러한 규모의 균열은 건축상에서 쉽게 구입할 수 있는 봉인제(Sealant)를 이용하여 쉽게 메워 줄 수 있음에도 불구하고 이를 방치함으로서 바이어로 하여금 구입을 재고하게 하는 빌미가 되기도 한다.
누수로 인한 손상(Damage)은 주택매매에 있어 그 어느 문제보다도 가장 중요한 변수가 된다. 바이어들은 대체로 누수문제에 관하여는 관대하지 않은 편이기 때문이다. 당연히 고쳐야하는 최우선 항목이기도 하다. 이를 방치하는 경우 그 누수원인과 내부에 있을지 모르는 손상이 밝혀지지 않는다면 정상적인 주택매매를 기대하기 어렵기 때문이다.
누수는 실내에서만 발생하지 않는다. 때로는 외부에서도 발생하기도 하는데 누수가 주로 발생하는 곳은 바로 지붕의 물을 받아 지상으로 내려 보내는 홈통(물받이)으로 처마나 벽에 느슨하게 부착되어 있거나 연결부분이 헐렁해져 이 틈새로 새어나온 물이 실내로 침투하거나 집주변에 머물러 있다가 지하실로 스며드는 경우가 많이 발생한다.

부엌이나 화장실, 세탁기 싱크대(Sink)대 그리고 변기의 물이 잘 배수되는지 주의 깊게 확인하는 습관 또한 중요하다. 일반인들도 집안의 물이 잘 내려가지 않으면 신경이 쓰이고 물이 넘칠까봐 전전긍긍하는 경우가 많은 터, 하물며 바이어에게 미치는 영향은 어찌하겠는가. 사려 깊은 바이어는 종종 인스펙터에 앞서 본인이 직접 물을 틀어 배수를 확인할 정도로 배수문제가 주택매매에 심리적인 불안감을 제공하고 있음을 간과해서는 안된다.

지하로 내려가는 계단의 경우를 보자. 지하로 내려가는 계단은 대체로 좁은 편이다. 주 생활공간이 아니기 때문이기도 하다. 계단이 좁은 관계로 난간(손잡이:Handrail)을 설치하지 않는 경우가 종종 있는데 이는 구조적 문제는 아니나 아주 중요한 안전상의 문제로 많이 지적되고 있다. 넘어지면 부상당할 수 있고 가족 외 제3자가 부상당했다면 책임보험 보상에 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

바이어들이 가장 관대하게 생각하는 검사항목 중의 하나는 바로 전기다. 전기는 우리 일상생활에 가장 친숙한 생활필수품 중 하나이기 때문이고 실상 전기에 대한 이해부족이 그 근원을 이루고 있을 뿐만 아니라 설사 문제가 감지되더라고 그 문제를 검사할 수 있는 도구들을 가지고 있지 않기 때문이다.

그러나 인스펙터들에게 전기는 가장 신경 쓰이는 검사항목 중 하나다. 전기 문제는 화재와 안전사고에 직결되어 있기 때문이다. 따라서 실내 혹은 실외에 임시로 설치된 전기선이나 박스 등이 있다면 제거해주는 것이 바람직하다. 아울러 느슨해진 스위치나 소켓등도 새것으로 교체해 주거나 단단히 조여 주는 관심이 필요하다. 또한 전기선이 밖으로 노출되어 있다면 이는 반드시 시정되어야 할 아주 중요한 안전상의 이슈가 되고 있음을 알아야 한다. 실내의 전기선은 벽이나 천정 속에 그리고 외부전기선은 선 보호용 파이프 안에 설치되어야 안전하기 때문이다.