김형민 뉴욕주 공인 홈인스펙터

홈 인스팩션(Home Inspection:주택검사)은 주로 주택구매자(Home buyer)의 의뢰로 실시하는 것으로 알려져 있다. 그러나 일반적으로 홈 인스팩션의 의미는 구매자뿐만 아니라 판매자(Seller)는 물론 기존 주택소유자(Homeowner)의 의뢰로 실시하는 것을 원칙으로 하고 있다.

홈 인스팩션은 현재 주택이 가지고 있는 결함 내지는 문제점(Defect 혹은 Problem)들을 확인하고 찾아낸 다음 이에 관한 상세한 검사보고서(Inspection Report)를 작성하여 의뢰인에게 전달하는 것을 주 목적으로 한다.

홈 인스팩션은 미 연방주택도시개발국(HUD)에서 그 필요성을 인증하고 있고 뉴욕주를 비롯한 대부분의 주에서 홈 인스팩션 가이드라인을 법령으로 규정한 다음 주가 정한 교육기관에서 일정 기간의 교육과 실습과정을 통과한 자에게 주 라이센스 시험을 치룰수 있는 자격을 부여하고 있다.

홈 인스팩션의 교육과정은 주택에 관한 모든 것을 망라하고 있으며 상당한 전문성을 요구하는 내용을 포함하고 있다. 따라서 라이센스를 발급한 이후에도 주가 정한 추가교육(Continuing Education)을 의무화 하여 매 2년마다 24학점을 이수하지 않으면 라이센스 갱신을 불허하는 엄격한 규정을 적용하고 있다.

홈 인스팩션의 절차는 주가 정한 가이드라인을 우선으로 하되 좀더 추가적으로 필요하다고 인정되는 사항은 미국내 대표적인 홈 인스팩션 협회(ASHI, NAHI, NACHI)가 운용하고 있는 가이드라인(Standard of Practice)을 적용하여 실시하기도 한다.
이들 협회의 가이드라인은 각 주에서 정한 규정보다 더 상세하게 전문화되어 있는 편이며 협회가입 또한 까다로운 편이어서 오히려 라이센스 시험보다 협회에서 요구하는 회원자격 시험과 요구조건이 더 어려운 것으로 정평이 나 있다. 또한 회원들에게 지속적인 교육과 세미나 등의 참여를 의무화하고 있다. 따라서 이들 협회에 가입되어 있는 인스팩터들에게 인스팩션을 의뢰하는 것도 좋은 방법이다.

가이드라인를 적용하는 방법과 영역은 인스팩터마다 약간의 차이가 있을 수 있다. 이는 인스팩터의 시각적 차이와 전문성을 통해 구분할 수 있는데 이러한 차이는 인스팩션 보고서에 기술된 내용을 통해 그 역량을 확인하고 비교할 수 있다.인스팩션을 통해 육안으로 확인된 결함 혹은 문제점, 그리고 안전성에 관한 인스팩터의 견해가 종종 다른 시각에서 표현되기도 하는데 이는 확인된 문제에 대한 해석방법과 판단의 차이 혹은 전문성의 차이에 기인한다고 볼 수 있다.

인스팩션은 짐작이 아니라 전문가의 입장에서 사실적 상황 내지는 상태의 구체적 분석과 서술을 필요로 함은 물론 의뢰인의 정확한 이해를 전제로 하여 실시되어야 함은 물론이다. 따라서 주택 혹은 건물을 구성하고 있는 구조물에 대한 용어의 정확한 사용과 문제점에 대한 명확한 설명을 이해하기 쉽게 표현하고자 노력해야 한다.

한 예로 인스팩션의 첫번째 부분은 바로 지붕(Roof)이다. 지붕은 주택이나 건물의 가장 중요한 부분 중의 하나다. 지붕의 수명은 보통 15년에서 30년 정도다. 지붕이 낡았을때 단순히 ‘Old Roof’라는 설명으로 마감한다면 실제로 의뢰인은 오래된 지붕정도로 이해하기 쉽다.

오래된 지붕은 그 교체시기를 판단하기 위한 구체적 상황설명을 아울러 필요로 한다. 혹자들은 지붕이 샐때까지 기다리는 경우도 있으나 만일 아스팔트지붕널(Asphalt Roof Shingle)의 표면에 있는 태양의 자외선을 반사시켜 지붕널의 내구성을 유지하기 위한 세라믹 코팅이 된 메네랄 입자가 많이 유실되고 윤기가 없이 물집처럼 오돌도돌하게 일어나는 거품현상을 보인다면 이는 지붕교체시기가 임박했다는 증거다.

이와 더불어 지붕널의 색깔이 진갈색 혹은 검정색 줄무늬를 가진 얼룩현상이나 신축성 저하로 딱딱하게 굳어 있는 관계로 쪼개지거나 갈라진 현상, 지붕널에 보푸라기가 보이고 널의 가장자리가 위로 말리는 현상을 보인다면 이 역시 교체시기에 이르렀음을 보여준다.

교체시기가 임박했을 경우 지붕밑 다락(Attic)의 온도변화 현상이 나타난다. 이는 여름에 특히 심하다. 이는 앞서 언급한 지붕널의 미네랄 입자가 유실된 관계로 따가운 햇볕을 반사시키지 못하고 그 열기를 지붕널이 흡수하기 때문이다. 악화된 지붕널의 교체시기를 놓쳤을 경우 집안의 열기는 증가하고 지붕의 방수능력 또한 저하되어 결국은 누수현상이 생기게 되는 것이다.

누수로 인한 재산 피해 또한 엄청날 수 있고 지붕 구조물까지 피해가 발생했다면 그 수리 혹은 교체비용 또한 더욱 가중될 수 있다. 따라서 인스팩션 보고서는 당연히 교체시기가 임박했음을 구체적으로 언급함으로서 재산피해는 물론 이로 인한 비용을 절감할 수 있도록 해야 하는 것이다. 그 시기도 문제다. 폭우가 쏟아지는 여름 아니면 눈이 잔뜩 쌓인 겨울에 지붕에 누수현상이 발생했다면 그 정신적 피해 또한 막심할 것이고 당연히 몸서리를 칠 수 밖에 없을 것이다.